¿Qué es el índice de servicio de la deuda total (TDS)?
El índice de servicio de la deuda total (TDS, por sus siglas en inglés), la obligación de la deuda total dividida por el ingreso bruto, es una métrica financiera que los prestamistas usan para determinar si otorgan o no un crédito, principalmente en la industria hipotecaria. Para calcular el porcentaje del ingreso bruto de un prestatario potencial ya comprometido con obligaciones de deuda, los prestamistas consideran todos los pagos requeridos para facturas de vivienda y no relacionadas con la vivienda.
El factor de vivienda en el cálculo de TDS incluye todo lo que se ha pagado por la vivienda, desde los pagos de la hipoteca, los impuestos inmobiliarios y el seguro de propiedad hasta las cuotas de la asociación y los servicios públicos. El factor no relacionado con la vivienda incluye todo, desde préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y pagos con tarjeta de crédito hasta manutención infantil y pensión alimenticia.
Puntos clave
- El índice de servicio de la deuda total (TDS) es una métrica de préstamos utilizada por los prestamistas hipotecarios para evaluar la capacidad de un prestatario para obtener un préstamo.
- El índice de servicio de la deuda total (TDS), a diferencia del índice de servicio de la deuda bruta (GDS), incluye tanto las deudas y obligaciones relacionadas con la vivienda como las que no lo son.
- Por lo general, se requiere una relación TDS de menos del 43 % para obtener una hipoteca; muchos prestamistas son más estrictos, con índices TDS de referencia más cercanos al 36%.
Cómo funciona el informe Total Debt Service (TDS).
Al solicitar una hipoteca o cualquier otro tipo de préstamo, todos los prestatarios deben tener en cuenta que el índice de servicio de la deuda total (TDS) es un factor clave que impulsa la aprobación o el rechazo, y es tan importante como un ingreso estable, el pago oportuno de las facturas. , y una sólida puntuación de crédito.
Recuerde, cuanto menor sea su índice de TDS, mayores serán sus posibilidades de aprobación. Los prestatarios con índices TDS más altos tienen más probabilidades de tener dificultades para cumplir con sus obligaciones de deuda que los prestatarios con índices más bajos.
Todos los prestamistas compararán su TDS con su rango de TDS de referencia, generalmente del 36 % al 43 % como máximo, antes de decidir si puede manejar un pago mensual adicional además de todas sus otras facturas. Muchos prestamistas prefieren una proporción del 36 % o menos para la aprobación del préstamo; la mayoría no prestará a prestatarios con índices TDS superiores al 43%.
Los prestamistas prefieren prestatarios con índices de servicio de deuda total (TDS) del 36% o menos; los prestatarios con índices TDS superiores al 43% rara vez son aprobados para hipotecas.
Ejemplo de la relación de servicio de deuda total (TDS)
Para ver cómo se determinará su relación TDS, simplemente sume sus obligaciones de deuda mensuales y divídalas por su ingreso bruto mensual. Aquí hay un ejemplo hipotético: una persona con un ingreso bruto mensual de $11,000 y obligaciones de deuda mensuales de $4,225 ($2,225 para una hipoteca; $1,000 para un préstamo estudiantil; $350 para un préstamo para motocicleta; $650 para una tarjeta de crédito).
Divida la obligación de deuda total de $4225 por los ingresos de $11 000 (en la fórmula porcentual a continuación) para obtener un índice TDS de 38,4 %, que no es mucho más alto que el punto de referencia bajo (36 %) y muy por debajo del máximo (43 %). Lo más probable es que este individuo obtenga una hipoteca.
Cómo calcular el índice de servicio de la deuda total (TDS) en Excel
El índice de servicio de la deuda total (TDS) también se puede calcular en Excel:
- Fórmula de Excel para calcular la relación TDS: =SUMA(débito/ingreso)*100
- En el ejemplo anterior (ingreso bruto de $11,000 y obligaciones de deuda de $4,225), la fórmula de Excel sería: =SUMA(4225/11000)*100 (lo que equivale a 38,4%).
Relación de servicio de la deuda total (TDS) a relación de servicio de la deuda bruta (GDS).
El índice de servicio de la deuda total (TDS) es muy similar a otro índice de deuda a ingresos utilizado por los prestamistas: el índice de servicio de la deuda bruta (GDS). La diferencia entre el TDS y el GDS es que el GDS no tiene en cuenta ningún pago no relacionado con la vivienda, como deudas de tarjetas de crédito o préstamos para automóviles, en la ecuación.
Debido a que solo refleja los gastos de vivienda, el informe GDS también se conoce como índice de gastos de vivienda. GDS se puede usar en otros cálculos de préstamos personales, pero se usa más comúnmente en el proceso de préstamos hipotecarios. (También puede escuchar que GDS se conoce como proporción de Vivienda 1 y TDS como proporción de Vivienda 2).
En la práctica, el índice TDS, el índice GDS y el puntaje crediticio de un prestatario son los componentes clave analizados en el proceso de suscripción de préstamos hipotecarios. (Los prestatarios generalmente deben aspirar a una relación GDS del 28% o menos).
Consideraciones Especiales
Recuerde, hay muchos otros factores además de los coeficientes del servicio total de la deuda (TDS) y el servicio bruto de la deuda (TDS) que los prestamistas toman en consideración al determinar si adelantar crédito a prestatarios particulares.
Por ejemplo, un prestamista pequeño, uno con menos de $2 mil millones en activos y 500 o menos hipotecas en los últimos 12 meses, puede ofrecer una hipoteca calificada a un prestatario con un índice TDS superior al 43%.
Por supuesto, todos los prestamistas consideran los historiales de crédito y los puntajes de crédito. Las personas con puntajes crediticios altos tienden a manejar sus deudas de manera más responsable; tienen una cantidad razonable de deuda, hacen los pagos a tiempo y mantienen bajos los saldos de las cuentas.
También es más probable que los prestamistas más grandes aprueben hipotecas para prestatarios con grandes cuentas de ahorro, especialmente si pueden hacer pagos iniciales más grandes. Los prestamistas también pueden considerar otorgar crédito adicional a los prestatarios con quienes tienen relaciones de larga data.
¿Cómo se calcula el índice de servicio de la deuda total (TDS)?
Para calcular el TDS: primero, sume todas sus obligaciones de deuda mensuales; luego, divide el total por tu ingreso bruto mensual en esta fórmula porcentual: (DEUDA dividida por INGRESO) multiplicado por 100. Si prefieres calcular en Excel, la fórmula se ve así: =SUMA(débito/ingreso)*100.
¿Qué tan bajo debe ser mi TDS para una hipoteca?
Para ser aprobado para una hipoteca, debe tener un TDS no superior al 43 % (el máximo permitido por la mayoría de los prestamistas), pero idealmente, su TDS debe estar lo más cerca posible del 36 % (el extremo inferior) de la referencia. rango que prefieren los prestamistas).
¿Cuál es la diferencia entre el Servicio de Deuda Total (TDS) y el Servicio de Deuda Bruta (GDS)?
TDS y GDS son proporciones similares, pero la diferencia es que el GDS no tiene en cuenta ningún pago que no sea de vivienda, como deudas de tarjetas de crédito o préstamos para automóviles, en la ecuación.
