¿Qué es un UPREIT?
UPREIT son las siglas de Umbrella Partnership Real Estate Investment Fund. Una UPREIT es una estructura única de REIT que permite a los dueños de propiedades intercambiar su propiedad por participación accionaria en la UPREIT. Sin embargo, los UPREIT generalmente están sujetos a los intercambios de la Sección 721 del Código de Rentas Internas (IRC).
Puntos clave
- Una UPREIT es una estructura única de REIT que permite a los dueños de propiedades intercambiar su propiedad por participación accionaria en la UPREIT.
- Los intercambios de propiedad por acciones en un UREIT generalmente están permitidos bajo la sección 721 del título 26 del Código de Rentas Internas.
- Los contribuyentes de propiedades UPREIT pueden diferir los impuestos sobre la venta de propiedades a cambio de unidades UPREIT, aunque los impuestos sobre las ganancias de capital en las unidades UPREIT están sujetos a la tributación REIT estándar.
Comprender los UREIT
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) fueron presentados por Dwight D. Eisenhower como un tipo de fideicomiso de inversión inmobiliaria alternativo. Los REIT se crean como un tipo de cartera inmobiliaria que incluye inmuebles y activos financieros inmobiliarios. Los REIT son una entidad que permite a los inversionistas realizar aportes de inversión para capital o acciones en la empresa.
A medida que los REIT han evolucionado en el mercado, se han desarrollado algunas estructuras alternativas para atender a diferentes tipos de inversores. La UPREIT es una de esas estructuras, conocida principalmente por otorgar concesiones de propiedad a cambio de la propiedad de acciones. DownREIT y algunas otras alternativas también se crearon como ramificaciones.
En su formación, los REIT pueden optar por asumir cualquier tipo de estructura societaria. Los REIT que cotizan en bolsa se estructurarán como sociedades anónimas. Los REIT privados generalmente eligen estructurarse como un fideicomiso o sociedad, aunque también pueden elegir otros estados. Como la mayoría de las personas, las entidades privadas también tienen la opción de pagar impuestos como una corporación.
Lo que es primordialmente importante para cualquier REIT es que cumpla con los requisitos del Título 26 del IRC, Secciones 856-859. Cuando cumple con estos requisitos, un REIT puede pasar todos sus ingresos a sus accionistas. Como tal, la transferencia de ingresos se considera una deducción y el REIT paga muy pocos impuestos. El principal requisito es que más del 90% del negocio sea inmobiliario.
Consideraciones Especiales
En lugar de vender la propiedad, un propietario puede contribuir a un UPREIT a cambio de unidades. Las participaciones tienen generalmente el mismo valor que la propiedad transferida. Debido a que la propiedad vendida al REIT está cubierta por la Sección 721 del IRC, la transacción no crea un evento imponible.
En la conversión de propiedad a participación, los UPREIT pueden dictar arreglos especiales. A menudo, el intercambio proporciona al vendedor unidades especiales que le permiten elegir cómo invertir en el REIT. A los vendedores de propiedades se les puede permitir convertir unidades en acciones REIT inmediatamente. También pueden estar disponibles otras opciones, como tener acciones durante un mínimo de un año y luego recibir efectivo.
Una vez que un inversionista vende su propiedad a una UPREIT, la UPREIT es dueña de la propiedad y toda la administración involucrada. Administrar los UPREIT puede ser un poco más complejo que los REIT principales debido a la opción de intercambio de la Sección 721 y todas las disposiciones consiguientes para el nuevo titular de la unidad. Los administradores de UPREIT son responsables de administrar su cartera de REIT con el objetivo de generar rendimientos.
Las acciones de UPREIT pueden fluctuar con base en las actividades de administración, avalúos de bienes raíces, transacciones de financiamiento y cualquier otra transacción que ocurra. Esto puede crear volatilidad para los accionistas. Los accionistas de UPREIT normalmente tendrán una liquidez flexible que les permita convertir fácilmente sus acciones en efectivo cuando lo deseen.
Ventajas de los UPREIT
Los UPREIT pueden ser una opción viable para cualquier propietario que busque vender su propiedad. Como tal, puede atraer tanto a los propietarios de viviendas individuales como a los propietarios de propiedades comerciales. Cualquier dueño de propiedad que elija hacer un intercambio de la Sección 721 en un UPREIT puede recibir el valor de la propiedad en forma de unidades UPREIT.
Las transacciones de la Sección 721 en un UPREIT no crean un evento imponible. Sin embargo, los partícipes tributan de acuerdo con las normas fiscales generales de REIT. Algunos propietarios pueden optar por utilizar este tipo de inversión para la planificación patrimonial porque eventualmente puede eludir los impuestos por completo.
Requisitos para la UREIT
Un UPREIT es un REIT bajo todas las pautas contables y fiscales estándar. Los UPREIT se crearon para permitir la contribución de la propiedad al REIT a cambio de acciones de propiedad. Por lo tanto, esta estructuración se guía por los estándares de la sección 721 del IRC, que analiza las ventajas fiscales para los intercambios de propiedad para compartir. En general, cualquier REIT que permita el comercio de la Sección 721 dentro del REIT puede considerarse un UPREIT.
La mayoría de los REIT se centrarán en un segmento específico del mercado inmobiliario, aunque los estándares rectores solo dictan que la propiedad inmobiliaria y la financiación relacionada deben representar más del 90 % del negocio. Los UPREIT normalmente seguirán la misma estrategia de inversión, centrándose en un nicho inmobiliario específico.
La Sección 721 proporciona pautas para la emisión de acciones de los accionistas a cambio de la propiedad. La Sección 721 puede ser una alternativa a los intercambios de la Sección 1031 del IRC. Los intercambios de la Sección 1031 permiten que un propietario venda su propiedad e invierta las ganancias en un intercambio similar para evitar impuestos.
Sin embargo, los intercambios de la Sección 1031 no están permitidos en los UPREIT porque requieren intercambios similares y no permiten que una propiedad comparta intercambios de propiedad. Por lo tanto, cambiar la Sección 721 por un UPREIT puede ser atractivo. Los intercambios 721 y 1031 permiten al propietario diferir los impuestos.
UPREIT frente a DownREIT
Los UPREIT, DownREIT y todas las demás entidades REIT especializadas son simplemente REIT en su núcleo con arreglos especiales que les permiten cierta flexibilidad adicional. El DownREIT permite a un inversionista de bienes raíces entrar en una empresa conjunta con un REIT. En un DownREIT, el intercambio de unidades se basa principalmente en el valor de la propiedad en la empresa conjunta, lo que puede generar mejores rendimientos para el titular de la empresa conjunta.
