Seguro Hipotecario Inicial (UFMI): definición y cálculo

¿Qué es el seguro hipotecario anticipado (FMI)?

El seguro hipotecario anticipado es una prima de seguro que se cobra, generalmente en los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), cuando se otorga inicialmente el préstamo.

Si bien es similar, no es lo mismo que el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que cobra un prestamista hipotecario privado convencional cada mes cuando el pago inicial del comprador de una casa es inferior al 20 % del precio de compra. Las primas hipotecarias iniciales se agregan a un fondo común de dinero que se utiliza para ayudar a las entidades, como la FHA, a asegurar préstamos para ciertos prestatarios.

Entendiendo el Seguro de Anticipo Hipotecario (UFMI)

Al igual que el PMI, el propósito del seguro hipotecario de la FHA es proteger al prestamista. Cuando los prestatarios tienen un capital mínimo en sus viviendas, el riesgo (para el prestamista) de que el prestatario incumpla es mayor, porque el prestatario no tiene mucho que perder y se va y deja que el banco ejecute la hipoteca. Con el seguro hipotecario, si deja de pagar su hipoteca y se muda de su casa, la aseguradora ayudará a su prestamista a recuperar sus pérdidas.

Los préstamos de la FHA tienen requisitos de pago inicial más bajos, hasta el 3,5 % del precio de una vivienda, y requisitos de ingresos y crédito menos estrictos que los préstamos convencionales. Por lo tanto, estos préstamos requieren el pago de un seguro hipotecario por adelantado, que se cobra al momento del cierre.

Desde 2015, la tasa del seguro hipotecario anticipado es del 1,75% del precio base del préstamo. Los préstamos de refinanciamiento FHA Streamline están sujetos a una UFMIP de 0.55%. Tiene la opción de pagar este monto en efectivo cuando cierra el préstamo, pero la mayoría de las personas optan por agregarlo al monto total de la hipoteca.

Además de la UFMI, los prestatarios deben pagar primas de seguro hipotecario (MIP) pendientes de pago, que oscilan entre el 0,45% y el 1,05% del total de la hipoteca. Tendrá que pagar este seguro hipotecario hasta que su relación préstamo-valor sea lo suficientemente baja, es decir, hasta que haya pagado una cierta cantidad de su hipoteca. Cuando su capital es lo suficientemente alto (en el caso de un préstamo de la FHA, el porcentaje es del 22 %), hay menos riesgo para el prestamista si abandona el préstamo. En este momento, ya no se requiere seguro. Aquellos con préstamos de más de 15 años deben hacer pagos mensuales de seguro hipotecario durante cinco años. Si su hipoteca es de menos de 15 años, el único requisito es una relación préstamo-valor del 78%.

Los pagos de la prima del seguro hipotecario se envían directamente al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y los recauda el Servicio de Cobro Automatizado del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos. Van a una cuenta de depósito en garantía.

HUD utiliza un portal seguro de cobro en Internet para procesar los cobros electrónicamente. Este servicio de recogida automatizada:

• Satisfaga las solicitudes de agencias y socios comerciales de alternativas electrónicas brindando la capacidad de completar formularios, realizar pagos y enviar consultas electrónicamente a través de Internet.
• Permite a los socios comerciales y consumidores acceder a sus cuentas de pago desde cualquier computadora con acceso a Internet.
• Permite que las agencias federales obtengan y procesen los cobros de manera eficiente y oportuna

Consideraciones Especiales

Muchas personas no se dan cuenta de que las primas anticipadas del seguro hipotecario generalmente se pueden pagar en forma prorrateada si las pagan todas de una vez y luego venden su casa dentro de los primeros cinco a siete años de propiedad. En otras palabras, pueden ser elegibles para un reembolso sustancial incluso años después del hecho.

Si un propietario recibió su préstamo de la FHA antes de junio de 2013, es elegible para un reembolso y cancelación de la prima del seguro hipotecario anticipado después de cinco años. Un dueño de casa debe tener un 22% de equidad en la propiedad y todos los pagos deben haberse hecho a tiempo. Los propietarios de viviendas con préstamos FHA emitidos después de junio de 2013 deben refinanciar a un préstamo convencional y tener un valor de préstamo actual del 80 % o más.

Consejos para evitar el pago anticipado del seguro hipotecario (UFMI)

Hay algunas formas en que los compradores de vivienda pueden evitar pagar el seguro de anticipo de hipoteca:

• Solicitar un préstamo hipotecario convencional. Los prestamistas hipotecarios no requerirán un seguro hipotecario por adelantado para los préstamos convencionales que tienen una tasa de préstamo del 80% o menos. Este umbral se aplica tanto a las compras de viviendas originales como a la refinanciación.
• Hacer un depósito del 20%. Un prestamista hipotecario no se arriesga tanto cuando el pago inicial de una casa es del 20% o más; por lo tanto, no se espera que un comprador pague por el seguro hipotecario.
• Obtenga una segunda hipoteca. Un pago inicial del 5 % requeriría una segunda hipoteca del 15 %, y un pago inicial del 10 % requeriría una segunda hipoteca del 10 %, para dar cuenta del 20 % necesario para evitar el seguro hipotecario.
• Obtenga ayuda del vendedor. Un vendedor que tiene acciones puede optar por financiar una parte del precio de compra a través de una segunda hipoteca. Su pago inicial del 10% junto con la segunda hipoteca del 10% del vendedor lo ayudarán a evitar el seguro hipotecario.