Sección 1231 Propiedad: definición, ejemplos y tratamiento fiscal

¿Qué es la Ganancia de la Sección 1231?

La propiedad de la Sección 1231 es un tipo de propiedad, definida por la Sección 1231 del Código de Rentas Internas de los Estados Unidos. La propiedad de la Sección 1231 es una propiedad comercial real o depreciable mantenida por más de un año.

Una ganancia de la sección 1231 de la venta de una propiedad se grava a la tasa impositiva de ganancias de capital más baja que la tasa de ingresos ordinarios. Si la propiedad vendida se ha mantenido por menos de un año, la ganancia de capital 1231 no se aplica.

Los ejemplos de propiedad de la Sección 1231 incluyen edificios, maquinaria, terrenos, madera y otros recursos naturales, cultivos no cosechados, ganado, ganado y activos arrendados que tienen al menos un año de antigüedad. Sin embargo, la propiedad de la Sección 1231 no incluye las aves de corral y ciertos otros animales, las patentes, las invenciones y el inventario, como los bienes destinados a la venta a los clientes.

Comprender las ganancias de la Sección 1231

Como regla general, si las ganancias de capital en la definición de ajuste de bienes raíces de la Sección 1231 son mayores que la base ajustada y el monto de depreciación, el ingreso se cuenta como una ganancia de capital y, en consecuencia, se grava a una tasa más baja que el ingreso ordinario.

Sin embargo, cuando se registran pérdidas en la propiedad bajo la sección 1231 bajo la cual la pérdida se clasifica como una pérdida ordinaria, es 100% deducible de sus ingresos. Normalmente, si el ingreso calificó como una ganancia de capital, también lo haría cualquier pérdida, que solo puede ser deducible hasta $3,000 para el año fiscal, y cualquier pérdida que exceda esa cantidad se calcularía en el año siguiente. La ley de la Sección 1231 lo hace, por lo que los contribuyentes y los dueños de negocios obtienen lo mejor de ambos mundos.

Sección 1231 Tipos de transacciones

Se consideran las siguientes 1231 transacciones a continuación Reglamento de la Agencia Tributaria:

• Víctimas y robos – Si ha sido dueño de una propiedad durante más de un año y está dañada por robo o accidente (pérdida o daño debido a un evento imprevisto o raro).
• Convicciones – Si una propiedad se ha tenido por más de un año y se mantiene como un bien de capital relacionado con el comercio o el negocio.
• Venta o permuta de bienes inmuebles, muebles depreciables – Si la propiedad se ha tenido por más de un año y se ha utilizado para fines comerciales o empresariales (generalmente genera ingresos a través de rentas o regalías).
• Activos de terceros vendidos o negociados – Si se tiene por un año y se usa en el comercio o negocio.
• Ganado y caballos vendidos o intercambiados – Si se mantiene durante dos años y se utiliza con fines lecheros, de tiro, de cría o deportivos.
• Cultivos no cosechados vendidos o intercambiados – Si se mantiene durante un año y luego se vende, intercambia o convierte involuntariamente y luego no se vuelve a comprar por ningún medio.
• Eliminación o corte de madera, carbón o mineral de hierro – Si se trata como una venta.

La propiedad de la Sección 1231 está relacionada con la propiedad de la sección 1245 y la propiedad de la sección 1250. La Sección 1231 define el tratamiento fiscal que las ganancias y pérdidas en la propiedad que cumplen con las definiciones en las secciones 1245 y 1250 en formulario 4797.

Sección 1231 vs. Sección 1245 Propiedad

La propiedad de la Sección 1245 no puede incluir edificios o componentes estructurales a menos que la estructura esté diseñada específicamente para manejar las tensiones y demandas de un uso específico y no puede usarse para ningún otro uso, en cuyo caso puede considerarse estrechamente relacionada con la propiedad que alberga. La propiedad de la Sección 1245 es cualquier activo que es depreciable o sujeto a depreciación y cumple con una de las siguientes descripciones en Publicación 544 (2018), Ventas y otras disposiciones de activos:

• Bienes personales: generalmente definidos como bienes distintos de los bienes inmuebles
• Otros activos tangibles: esto incluiría maquinaria o estructuras que desempeñan un papel clave en la fabricación, la minería o la prestación de servicios, así como algunas instalaciones de investigación o una instalación para el almacenamiento de bienes fungibles. Esto no incluye los edificios que se incluyen como almacenamiento de equipos, pero es posible que incluya una instalación que almacene temporalmente bienes antes de que sean empacados y trasladados.
• Estructuras de un solo uso construidas con el único propósito de uso agrícola u hortícola: esto no incluye un granero, pero incluiría silos o silos para almacenamiento de granos.
• Instalaciones utilizadas para almacenar y distribuir petróleo o productos primarios del petróleo, con excepción de edificios y componentes estructurales de edificios.

Tratamiento fiscal sobre las ganancias de propiedad de la Sección 1245

Si la venta de la propiedad de la sección 1245 es menor que la depreciación o depreciación de la propiedad, o si las ganancias de capital en la disposición de la propiedad son menores que el costo original, las ganancias de capital se registran como ingresos normales y se gravan como tales. . Si la ganancia en la disposición de propiedad de la Sección 1245 es mayor que el costo original, entonces esas ganancias se gravan como ganancias de capital.

Si la propiedad de la sección 1245 se adquirió a través de un intercambio similar, los montos que reclamó sobre la propiedad que usó en el intercambio se incluyen en la depreciación o el monto de depreciación, al igual que cualquier cantidad reclamada por un propietario anterior de la propiedad de la sección 1245 si la base revisada fue utilizado como referencia para su.

Sección 1250 Propiedad

El IRS define la propiedad de la Sección 1250 como todos los bienes inmuebles, como terrenos y edificios, sujetos a depreciación, así como un arrendamiento de terrenos o propiedades de la Sección 1250.

Tratamiento fiscal sobre las ganancias de propiedad de la Sección 1250

Al igual que con la propiedad de la sección 1245, las ganancias de la propiedad de la sección 1250 califican como ingresos ordinarios si son menores o iguales a la cantidad que la propiedad ha depreciado, y las ganancias superan la depreciación, por lo que los ingresos se tratan como ganancias de capital. En el año de la venta, la recuperación de la depreciación tributa como renta ordinaria si la venta del inmueble se realiza a plazos.

Sección 1231 Ganancias y Ganancias de Capital

El IRS maneja los impuestos de una ganancia de capital de la sección 1231 como una ganancia de capital «regular» cuando hay ingresos, pero no cuando hay una pérdida. El impuesto a las ganancias de capital es un impuesto sobre las ganancias cuando vende algo que ha aumentado de valor. Son los ingresos que gana los que se gravan, no la cantidad de dinero que recibe.

Ejemplo de propiedad de la sección 1231

Digamos que se compra un edificio por $ 2 millones y luego se invierten otros $ 2 millones en forma de renovaciones (actualización de unidades de aire acondicionado, ventanas y un techo nuevo) a una tasa de depreciación del 50% durante 10 años. Entonces, digamos 10 años después de que el edificio reciba $2 millones, se vende por un precio de $6 millones. Las ganancias registradas en esa venta serían de $4 millones, no de $2 porque el costo de la renovación se capitalizaría en los libros. Esa venta de $4 millones habría sido gravada como una ganancia de capital porque la propiedad se vendió por más de lo que se había depreciado.

La línea de fondo

Las ganancias de la Sección 1231 son ganancias de propiedad depreciable y bienes inmuebles utilizados en un negocio y retenidos por más de un año. Dichas ganancias se consideran «amigable con los impuestos», ya que tradicionalmente han disfrutado de un estatus privilegiado en el código tributario. Las ganancias de capital netas según la Sección 1231 para el año fiscal se tratan como ganancias de capital a largo plazo, pero una pérdida neta según la Sección 1231 se trata como una pérdida ordinaria.