¿Qué es la relación préstamo-costo (LTC)?
La relación préstamo-costo (LTC) es una métrica utilizada en la construcción de bienes raíces comerciales para comparar la financiación de un proyecto (tal como se ofrece en un préstamo) con el costo de construcción del proyecto. La relación LTC permite a los prestamistas de bienes raíces comerciales determinar el riesgo de ofrecer un préstamo de construcción. También permite a los desarrolladores comprender la cantidad de capital que tienen durante un proyecto de construcción. Similar a la relación LTC, la relación préstamo-valor (LTV) también compara el monto del préstamo de construcción pero con el valor justo de mercado del proyecto después de su finalización.
La fórmula para LTC es
préstamo al costo
=
Monto del préstamo
Costo de construcción
\begin{aligned} &\text{Préstamo al costo} = \frac{ \text{Monto del préstamo} }{ \text{Costo de construcción} } \\ \end{aligned} préstamo al costo=Costo de construcciónMonto del préstamo
Puntos clave
- Préstamo a costo (LTC) compara la cantidad de financiamiento de un proyecto inmobiliario comercial con su costo.
- LTC se calcula como el monto del préstamo dividido por el costo de construcción.
- Mientras tanto, préstamo a valor (LTV) compara el monto del préstamo con el valor de mercado esperado del proyecto completado.
- Un LTC más alto significa que el proyecto es más riesgoso para los prestamistas, donde la mayoría de los prestamistas solo financiarán un proyecto con hasta un 80 % de LTC.
¿Qué le dice la relación préstamo-costo?
La relación LTC se utiliza para calcular el porcentaje de un préstamo o la cantidad que un prestamista está dispuesto a proporcionar para financiar un proyecto en función del costo fijo del presupuesto de construcción. Una vez finalizada la construcción, todo el proyecto tendrá un nuevo valor. Por esta razón, las relaciones LTC y LTV se utilizan juntas en la construcción de bienes raíces comerciales.
La relación LTC ayuda a delinear el riesgo o el nivel de riesgo de proporcionar financiamiento para un proyecto de construcción. En última instancia, una relación LTC más alta significa que es una empresa más riesgosa para los prestamistas. La mayoría de los prestamistas otorgan préstamos que solo financian un cierto porcentaje de un proyecto. En general, la mayoría de los prestamistas financian hasta el 80% de un proyecto. Algunos prestamistas financiarán un porcentaje más alto, pero esto generalmente resulta en una tasa de interés significativamente más alta.
Si bien la relación LTC es un factor atenuante para los prestamistas que están considerando otorgar un préstamo, también deben considerar otros factores. Los prestamistas también tendrán en cuenta la ubicación y el valor de la propiedad en la que se está construyendo el proyecto, la credibilidad y la experiencia de los constructores, así como el historial crediticio y de préstamo de los prestatarios.
Ejemplo de cómo usar LTC
Como ejemplo hipotético, supongamos que los costos de construcción de un proyecto de bienes raíces comerciales son de $200,000. Para asegurarse de que el prestatario tenga algo de capital en juego en el proyecto, el prestamista otorga un préstamo de $160 000. Esto mantiene el proyecto un poco más equilibrado y alienta al prestatario a ver el proyecto hasta su finalización. La relación LTC en este proyecto se calcularía como $ 160,000 / $ 200,000 = 80%.
La diferencia entre la relación préstamo-costo y préstamo-valor
Estrechamente relacionado con LTC está la relación préstamo-valor, pero es ligeramente diferente. La relación LTV compara el préstamo total otorgado para un proyecto versus el valor del proyecto después de su finalización (en lugar de su costo de construcción). Considerando el ejemplo anterior, supongamos que el valor futuro del proyecto, una vez terminado, es el doble de los costos de construcción, o $200,000. Si el préstamo total otorgado para el proyecto, después de la finalización, es de $320 000, la relación LTV para este proyecto también sería del 80 % o $320 000/$400 000.
