¿Qué es la relación deuda-ingreso inicial (DTI)?
La relación deuda-ingreso inicial (DTI) es una variación de la DTI que calcula cuánto del ingreso bruto de una persona se destina a los costos de vivienda. Si un propietario tiene una hipoteca, el DTI inicial generalmente se calcula como los gastos de vivienda (como los pagos de la hipoteca, el seguro hipotecario, etc.) dividido por el ingreso bruto. El backend de DTI, a veces llamado backend de relación, calcula el porcentaje del ingreso bruto que se destina a tipos adicionales de deuda, como tarjetas de crédito y préstamos para automóviles. También puede escuchar estos informes denominados «Vivienda 1» y «Vivienda 2» o «Básico» y «Amplio» respectivamente.
Puntos clave:
- La relación deuda-ingreso inicial (DTI, por sus siglas en inglés), o relación de vivienda, calcula cuánto del ingreso bruto de una persona se gasta en costos de vivienda.
- El DTI inicial generalmente se calcula como los gastos de vivienda (como los pagos de la hipoteca, el seguro hipotecario, etc.) dividido por el ingreso bruto.
- Un DTI back-end calcula el porcentaje del ingreso bruto gastado en otros tipos de deuda, como tarjetas de crédito o préstamos para automóviles.
- Los prestamistas generalmente prefieren un DTI inicial de no más del 28%.
- El backend de DTI, también llamado backend de informes, considera los gastos de alojamiento como parte del cálculo.
Fórmula y cálculo de la relación deuda-ingreso inicial
El DTI también se conoce como la relación hipoteca-ingreso o la relación de vivienda. Se puede contrarrestar con el informe backend. Existe una fórmula específica para calcular la relación deuda-ingreso inicial.
Frontal DTI
=
(
Gastos de vivienda
Ingreso bruto mensual
)
∗
100
\text{DTI inicial}=\left(\frac{\text{Costos de alojamiento}}{\text{Ingreso mensual bruto}}\right)*100 Frontal DTI=(Ingreso bruto mensualGastos de vivienda)∗100
Para calcular el DTI inicial, sume sus costos de vivienda proyectados y divídalos por cuánto gana cada mes antes de impuestos (su ingreso bruto mensual). Multiplique el resultado por 100 y esta es su relación DTI de front-end. Por ejemplo, si todos los gastos relacionados con la vivienda suman $1000 y su ingreso mensual es de $3000, su DTI es del 33 %.
¿Qué es una relación DTI de front-end deseable?
Para calificar para una hipoteca, el prestatario a menudo debe tener una relación deuda-ingreso inicial por debajo de un nivel designado. Pagar sus cuentas a tiempo, tener un ingreso estable y tener un buen puntaje de crédito no lo calificará necesariamente para un préstamo hipotecario. En el mundo de los préstamos hipotecarios, tu DTI mide qué tan lejos estás de la ruina financiera. En pocas palabras, esta es una comparación de sus costos de vivienda y sus deudas mensuales versus cuánto gana.
Las proporciones más altas tienden a aumentar la probabilidad de incumplimiento de pago de una hipoteca. Por ejemplo, en 2009, muchos propietarios de viviendas tenían DTI iniciales significativamente más altos que el promedio y, como resultado, la morosidad de las hipotecas comenzó a aumentar. En 2009, el gobierno introdujo programas de modificación de préstamos en un esfuerzo por reducir los DTI iniciales por debajo del 31%.
Los prestamistas generalmente prefieren un DTI inicial de no más del 28%. En realidad, dependiendo de su puntaje de crédito, ahorros y pago inicial, los prestamistas pueden aceptar proporciones más altas, aunque depende del tipo de préstamo hipotecario. Sin embargo, muchos profesionales financieros consideran que el backend DTI es más importante para las solicitudes de préstamos hipotecarios.
Nota
El DTI máximo aceptable para las hipotecas que califican es del 43%.
DTI frontal vs. back-end de DTI
La principal diferencia entre la relación deuda-ingreso inicial y la relación deuda-ingreso es cómo se calculan las dos. Con el DTI frontal, los cálculos se basan únicamente en los costos de alojamiento. Sin embargo, el backend de DTI tiene en cuenta otras obligaciones financieras, que incluyen:
- Pagos mensuales de deudas a plazos
- Pagos mensuales de deuda renovable, como tarjetas de crédito o líneas de crédito
- Pago mensual de préstamo estudiantil
- Tarifas de alquiler mensual
- Pago mensual de pensión alimenticia y pensión alimenticia
- Pagos mensuales por propiedades de alquiler que posee
La relación final de deuda a ingresos es más completa, ya que tiene en cuenta todos los pagos de deuda además de la vivienda. Una buena relación DTI de back-end generalmente no supera el 33% al 36%.
Importante
La relación final de deuda a ingresos se puede usar para calificar a los prestatarios para otros préstamos además de las hipotecas, incluidos los préstamos personales, los préstamos para automóviles y los préstamos estudiantiles privados.
Cómo utilizan los prestamistas el informe de DTI inicial
Los prestamistas utilizan las relaciones deuda-ingreso inicial y final para determinar su capacidad para pagar un préstamo hipotecario. Un DTI más alto puede indicarles a los prestamistas que es posible que tenga dificultades financieras, mientras que un DTI más bajo sugiere que tiene más ingresos disponibles cada mes que no se destinarán al pago de la deuda.
Sin embargo, la relación deuda-ingreso es solo una parte del rompecabezas. Los prestamistas también pueden ver sus ingresos, activos e historial laboral para evaluar su capacidad para pagar un préstamo hipotecario. Los índices de deuda a ingresos pueden desempeñar un papel en la toma de decisiones para la compra de préstamos y refinanciamientos de hipotecas.
Consejo
Pagar tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles u otras deudas puede mejorar su relación deuda-ingreso final y potencialmente aumentar la cantidad de vivienda que puede pagar.
Consideraciones Especiales
Al prepararse para una solicitud de hipoteca, la estrategia más obvia para reducir el DTI inicial es pagar la deuda. Sin embargo, la mayoría de las personas no tienen el dinero para hacerlo cuando están en el proceso de obtener una hipoteca: la mayoría de sus ahorros se destinan al pago inicial y los costos de cierre. Si cree que puede pagar la hipoteca, pero su DTI está por encima del límite, un codeudor podría ayudar. Tenga en cuenta, sin embargo, que si no puede cumplir con sus obligaciones hipotecarias, su puntaje de crédito y el de su codeudor pueden verse afectados.
¿Qué es la relación deuda-ingreso inicial?
La relación deuda-ingreso inicial es una medida de cuánto de su ingreso mensual se destina a cubrir los costos de vivienda. Esto incluye pagos de hipoteca, impuestos sobre la propiedad, primas de seguros de propietarios de viviendas y cuotas de la asociación de propietarios, si corresponde.
¿Cuál es una buena relación deuda-ingreso para comprar una casa?
Por lo general, los prestamistas buscan una relación deuda-ingreso de entre 28 % y 36 % cuando califican a un prestatario para una hipoteca. Sin embargo, los préstamos hipotecarios que califican pueden permitir un DTI de hasta el 43%.
¿Cómo puedo mejorar mi relación deuda-ingresos para una hipoteca?
Algunas de las mejores maneras de mejorar su relación deuda-ingreso incluyen el pago de la deuda renovable o a plazos, la reducción de los costos de vivienda y el aumento de sus ingresos. Un DTI más bajo puede aumentar la cantidad de vivienda que puede pagar cuando es elegible para hipotecar una propiedad.
La línea de fondo
Los prestatarios potenciales deben hacer todo lo posible para mantener baja su relación deuda-ingreso. Esto demuestra a los prestamistas potenciales que el prestatario potencial tiene una buena relación con la deuda y tiene un colchón monetario entre sus ingresos y su deuda para absorber gastos inesperados, lo que reduce en gran medida la probabilidad de incumplimiento.
