¿Qué es la regla del uno por ciento?
La regla del uno por ciento, a veces estilizada como la «regla del 1%», se usa para determinar si el alquiler mensual ganado en una propiedad de inversión excederá el pago mensual de la hipoteca de esa propiedad. El objetivo de la regla es garantizar que el alquiler sea mayor o, en el peor de los casos, igual al pago de la hipoteca, para que el inversionista al menos alcance el punto de equilibrio en la propiedad.
Puntos clave:
- El alquiler cobrado debe igualar o exceder el pago de la hipoteca del inversionista para asegurar al menos el punto de equilibrio de la propiedad.
- Multiplique el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias por 1% para determinar un nivel base de alquiler mensual.
- Idealmente, un inversionista debería buscar un préstamo hipotecario con pagos mensuales por debajo de la cifra del 1%.
La regla del uno por ciento puede proporcionar una base para establecer el nivel de alquiler que los dueños de propiedades comerciales cobran por el espacio inmobiliario. Este nivel de alquiler se puede aplicar a todo tipo de inquilinos tanto en propiedades residenciales como comerciales.
Comprar una propiedad para inversión requiere un análisis profundo de numerosos factores. La regla del uno por ciento es solo una herramienta de medición que puede ayudar a un inversionista a evaluar el riesgo y la recompensa potencial que podría lograr al invertir en una propiedad.
Cómo funciona la regla del uno por ciento
Este simple cálculo multiplica el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias por 1%. El resultado es un nivel básico de alquiler mensual. También se compara con el posible pago mensual de la hipoteca para que el arrendador comprenda mejor el flujo de caja mensual de la propiedad.
Esta regla solo se usa para una estimación rápida porque no tiene en cuenta otros costos asociados con una propiedad, como el mantenimiento, el seguro y los impuestos.
Ejemplo de la regla del uno por ciento
Un inversionista busca obtener un préstamo hipotecario sobre una propiedad de alquiler con un valor de pago total de $200,000. Usando la regla del uno por ciento, el arrendador calcularía una renta mensual de $2,000: $200,000 por 1%. En este caso, el inversionista estará buscando un préstamo hipotecario con pagos mensuales de menos y absolutamente no más de $2,000.
La regla del uno por ciento versus otros tipos de cálculos
La regla del uno por ciento también ayuda a proporcionar al inversionista un punto de partida desde el cual considerar otros factores relacionados con la propiedad de la propiedad. Un segundo cálculo importante es el multiplicador de renta bruta, que utiliza el nivel de alquiler mensual para determinar cuánto tiempo lleva amortizar la inversión. Este cálculo se obtiene dividiendo el valor total prestado por la renta mensual.
En el ejemplo de la casa con un valor de $200,000, el inversionista dividiría $200,000 entre $2,000. Esto le da al inversor un período de pago de 100 meses, lo que se traduce en poco más de 8,3 años. Los inversionistas también pueden usar el multiplicador de renta bruta al considerar los términos del cronograma de pago de un préstamo obtenido para la propiedad.
los regla del 70%. implica que un inversor No debe pagar más del 70% del valor de tasación de la propiedad después de los costos de reparaciones menores.
Consideraciones Especiales
Al calcular el multiplicador de alquiler bruto, un comprador también debe considerar los alquileres en el área donde se encuentra la propiedad. Si la tarifa de alquiler estándar en el vecindario es inferior a $2,000 para el comprador en este ejemplo, es posible que el inversionista deba considerar reducir el alquiler para asegurarse de encontrar un inquilino.
Otro factor importante a considerar es el mantenimiento de la propiedad. El dueño de la propiedad es responsable del mantenimiento y las reparaciones. Si bien un depósito de seguridad puede cubrir daños sustanciales, también es importante que el propietario presupueste una cantidad específica de alquiler para ahorrar en mantenimiento. Esto puede contribuir al resultado final si no se usa y el dinero estaría disponible en caso de que se necesite mantenimiento.
En general, invertir en bienes raíces puede ser lucrativo para los inversores a largo plazo. La renta básica que cobra un arrendador por cualquier tipo de propiedad determina el nivel de pago que se espera de los arrendatarios. Los propietarios suelen aumentar el alquiler cada año para controlar la inflación y otros costos asociados con la propiedad, pero la tasa base es un nivel importante que determina el rendimiento general de una inversión.
