¿Qué es la Relación Préstamo-Valor Combinada – Relación CLTV?
La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es la relación entre todos los préstamos garantizados en una propiedad y el valor de una propiedad. Los prestamistas utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.
En general, los prestamistas están dispuestos a prestar con índices CLTV del 80 % o más a prestatarios con calificaciones crediticias altas. CLTV se diferencia de las proporciones simples de préstamo a valor (LTV) en que LTV incluye solo la hipoteca principal o principal en su cálculo.
Fórmula y cálculo CLTV
Extensión CLTV
=
LV1 + LV2 + … + LVn
Valor total de la propiedad
Dónde está:
LV = valor del préstamo
\begin{alineado} &\text{CLTV}=\frac{\text{VL1 + VL2 + … + VLn}}{\text{Valor total de la propiedad}}\\ &\textbf{donde:}\ \ & \text{LV = Valor del préstamo}\\ \end{alineado} Extensión CLTV=Valor total de la propiedadLV1 + LV2 + … + LVnDónde está:LV = valor del préstamo
Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos principales agregados de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. Por lo tanto, la relación CLTV se determina dividiendo la suma de los elementos que se enumeran a continuación entre el precio de venta de la propiedad y el valor de tasación de la propiedad, el que sea menor.
- el monto original del préstamo de la primera hipoteca
- la porción retirada (saldo de capital pendiente) de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
- el saldo de capital impago de cualquier préstamo subordinado cerrado, como una segunda o tercera hipoteca (con un préstamo cerrado, un prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede realizar cambios en el cronograma de pagos ni acceder a ningún capital de préstamo reembolsado una vez que se cierra el préstamo).
Puntos clave
- CLTV es similar a LTV pero incluye todas las hipotecas o gravámenes y no solo la primera hipoteca.
- Los prestamistas consideran la relación CLTV al determinar si un comprador de vivienda puede permitirse comprar una vivienda.
- La burbuja inmobiliaria de 2008-2009 subrayó la importancia de estar atento al informe CLTV.
Lo que muestra el informe CLTV
La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es un cálculo que utilizan los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario que está gravada (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con otros cálculos, como la relación deuda-ingreso y la relación préstamo-valor estándar (LTV), para evaluar el riesgo de otorgar un préstamo a un prestatario.
Muchos economistas atribuyen los estándares laxos de CLTV a la crisis de ejecuciones hipotecarias que azotó a los Estados Unidos a fines de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990 y, especialmente, a principios y mediados de la década de 2000, los compradores de viviendas solían obtener una segunda hipoteca en el momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores aceptaron estos términos a pesar del aumento del riesgo.
Antes de la burbuja inmobiliaria que se expandió desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, la práctica estándar era que los compradores de vivienda hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20 % del precio de compra. La mayoría de los prestamistas han mantenido a los clientes dentro de estos parámetros limitando el LTV al 80 %.
A medida que la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas empresas tomaron medidas para permitir que los clientes obtuvieran un 20% más barato. Algunos prestamistas han aumentado los límites de LTV o los han eliminado por completo, ofreciendo hipotecas con pagos iniciales del 5 % o menos, mientras que otros han mantenido los requisitos de LTV pero aumentado los límites de CLTV, a menudo al 100 %. Este movimiento permitió a los clientes obtener una segunda hipoteca para financiar el pago inicial del 20%.
El pico de ejecuciones hipotecarias que comenzó en 2008 subrayó la importancia de CLTV. Tener la piel en el juego, como un desembolso inicial de efectivo de $ 100,000 para una casa de $ 500,000, brinda al propietario un poderoso incentivo para mantener los pagos de su hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no solo pierde su casa, sino también el montón de efectivo que pagó para cerrar.
La demanda de equidad en la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios de la propiedad. Si una propiedad está valorada en $500,000 y los gravámenes totales suman $400,000, la propiedad puede perder hasta el 20 % de su valor sin que los titulares del gravamen reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.
Por qué es importante CLTV
Algunos compradores de vivienda optan por reducir su pago inicial al obtener múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que da como resultado una relación préstamo-valor más baja para la hipoteca principal. También debido a la relación LTV más baja, muchos compradores de vivienda evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). Si es mejor obtener una segunda hipoteca o pagar el costo del PMI varía de individuo a individuo.
Como resultado, debido a que el segundo prestatario asume más riesgos, la tasa de interés de una segunda hipoteca suele ser más alta que la tasa de interés de una primera hipoteca. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de tomar múltiples préstamos sobre una propiedad. Ejercer la debida diligencia ayudará a garantizar que lo que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.
Préstamo a valor vs. Extensión CLTV
Préstamo a valor (LTV) y CLTV son dos de los índices más comunes utilizados durante el proceso de suscripción de hipotecas. La mayoría de los prestamistas imponen topes a ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no es elegible para un préstamo. La relación LTV solo considera el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, la relación LTV es del 50 %, el resultado de dividir el saldo de la hipoteca principal de $100 000 por el valor de la vivienda de $200 000.
La mayoría de los prestamistas imponen topes LTV del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con índices LTV más altos. Los prestatarios con buenos perfiles crediticios pueden eludir este requisito, pero deben pagar el Seguro Hipotecario Privado (PMI) siempre que el saldo de su préstamo principal sea superior al 80 % del valor de la vivienda. PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de una casa cae por debajo del saldo del préstamo.
Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos de CLTV. Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal obtiene su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca obtenga algo. Si el valor de la propiedad cae a $ 125,000 antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del gravamen recibe el monto total adeudado ($ 100,000), mientras que el segundo titular del gravamen recibe solo los $ 25,000 restantes a pesar de que se le deben $ 50,000. El titular principal del gravamen asume menos riesgos si el valor de la propiedad disminuye y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.
Ejemplo el informe CLTV
Por ejemplo, digamos que una persona compra una casa por $200,000. Para asegurar la propiedad, proporcionó un pago inicial de $50,000 y recibió dos hipotecas: una de $100,000 (primaria) y otra de $50,000 (secundaria). Por lo tanto, su relación préstamo-valor combinado (CLTV) es del 75%: ($100,000 + $50,000) / $200,000).
