¿Qué es una tasa de vacante?
La tasa de vacantes es el porcentaje de todas las unidades disponibles en una propiedad de alquiler, como un hotel o un complejo de apartamentos, que están vacantes o desocupadas en un momento dado.
Una tasa de vacantes es lo opuesto a una tasa de ocupación, que es el porcentaje de unidades en una propiedad de alquiler que están ocupadas. Las altas tasas de desocupación indican que una propiedad no se alquila bien, mientras que las bajas tasas de desocupación pueden indicar fuertes ventas de alquiler.
Además de utilizarse para el análisis inmobiliario, las tasas de vacantes también se pueden aplicar al sector laboral.
Comprender las tasas de vacantes
Las tasas de desocupación son un factor determinante muy importante para los propietarios de viviendas porque les indican cómo les está yendo a sus edificios en comparación con la tasa de desocupación del área. Estas tasas también son indicadores económicos, ya que muestran una imagen de las condiciones generales del mercado.
En el sector inmobiliario, la tasa de desocupación suele representar unidades que están desocupadas y listas para alquilar, unidades que se han cerrado cuando un inquilino se va y unidades que actualmente no son rentables porque necesitan reparaciones o renovaciones. Las tasas bajas de vacantes se consideran buenas porque generalmente significa que la gente quiere vivir en un área o edificio en particular, mientras que las tasas más altas significan lo contrario.
Las tasas de vacantes bajas indican que hay más unidades ocupadas, mientras que las tasas de vacantes altas indican que las personas no quieren vivir en un edificio o área en particular.
La tasa se calcula tomando el número de unidades vacantes, multiplicando ese número por 100 y dividiendo el resultado por el número total de unidades. La tasa de vacancia y la tasa de ocupación deben sumar 100%. Entonces, si un edificio de apartamentos tiene 300 unidades y 30 unidades están desocupadas, eso significa que la tasa de vacantes es del 10%.
Para que se utilicen de manera efectiva, las tasas de vacantes de una propiedad deben compararse con una propiedad similar. No es una comparación justa cuando pones un edificio de oficinas comerciales al lado de un complejo de apartamentos de tres pisos. De manera similar, puede haber diferentes factores en juego entre las tasas de vacantes para una ciudad pequeña y una ciudad grande, por lo que estas dos áreas pueden no ser adecuadas para compararlas juntas.
Análisis de la tasa de desocupación inmobiliaria
El dueño de una propiedad puede usar las tasas de vacantes como una métrica analítica. Los cambios en el porcentaje de unidades desocupadas frente a las unidades ocupadas, el tiempo que las unidades ocupadas permanecen activas u otros términos de alquiler pueden brindar una idea de cuán competitiva ha sido la propiedad por parte del propietario. Si el propietario de una propiedad cobra significativamente más o menos que el resto del mercado de alquiler, esto puede reflejarse en las tasas generales de vacantes. También puede proporcionar información sobre los efectos de los cambios de precios o la publicidad en la ocupación de unidades.
Si bien las tasas de desocupación se usan comúnmente para evaluar el desempeño de una propiedad individual, como un hotel que realiza un seguimiento de su tasa de desocupación nocturna, las tasas de desocupación agregadas también se usan como un indicador económico de la salud general de un mercado inmobiliario. Muchas empresas que prestan servicios de bienes raíces comerciales miden la fortaleza de la industria en general utilizando métricas como tasas de vacantes, tasas de alquiler y actividad de construcción.
En mayo de 2019, inmobiliaria Jones Lang LaSalle informó que el mercado inmobiliario de EE. UU. ha seguido manteniendo sus tendencias constantes desde 2018, con tasas de desocupación cercanas a mínimos históricos. Según el informe, la vacancia en el mercado de oficinas alcanzó alrededor del 5% en el primer trimestre del año. El año anterior, la compañía pronosticó un auge de desarrollo que superaría las ganancias de empleo a pesar de la fuerte demanda general en el mercado de oficinas de la nación. De las regiones metropolitanas más grandes del país, el mercado de oficinas de San Francisco tuvo la tasa de vacantes más baja en 2018, según los datos, con solo el 8,1 por ciento. Mientras tanto, el condado de Westchester de Nueva York tuvo la tasa de vacantes más alta con un 24,9%.
Puntos clave
- La tasa de vacantes es el porcentaje de todas las unidades disponibles en una propiedad de alquiler que están vacantes o desocupadas en un momento dado.
- Las tasas de vacantes pueden ser el resultado de unidades desocupadas listas para alquilar o unidades que actualmente no se pueden alquilar debido a negligencia.
- Los inversores pueden utilizar las tasas de vacantes para determinar el valor de una inversión potencial comparándola con propiedades comparables.
- La Oficina del Censo de EE. UU. recopila trimestralmente los datos de vacantes residenciales.
Datos de vacantes residenciales
La Oficina del Censo de EE. UU. compila sus datos sobre vacantes residenciales en un informe trimestral que proporciona tres cifras clave: la tasa de vacantes, la tasa de vacantes y la tasa de propiedad de vivienda. A partir de abril de 2019, la oficina dijo Tasas de desocupación nacionales en 7% para alquileres, mientras que las tasas de desocupación de propietarios se ubicaron en 1.4% para el primer trimestre del año.
Ambas cifras se han mantenido bastante boyantes en los últimos años, después de caer desde máximos históricos durante la crisis de la vivienda en EE. UU., cuando los alquileres desocupados alcanzaron el 11,1 % en 2009 y las vacantes de propietarios de viviendas alcanzaron el 2, 9 % en 2008.
La Oficina del Censo de EE. UU. también recopila datos para el Informe trimestral de precios de alquiler e información sobre la propiedad. Al igual que los datos de los mercados de bienes raíces comerciales, esta información se puede usar, junto con otra información, para ayudar a determinar la salud del mercado de bienes raíces residenciales de una economía al examinar los cambios en la cantidad de unidades disponibles y los precios promedio de las unidades disponibles u ocupadas.
Tasas de inversión y vacantes
Como se señaló anteriormente, las tasas de vacantes juegan un papel importante en los negocios y pueden ayudar a los inversionistas a determinar si están haciendo un buen movimiento al invertir su dinero en ciertos negocios de bienes raíces.
Por ejemplo, alguien que esté considerando la posibilidad de invertir en un gran complejo de apartamentos puede querer ver la tasa de vacantes del edificio antes de firmar un contrato. Al comparar la tasa de desocupación de ese edificio con otras propiedades comparables en el área, el inversionista puede determinar su rendimiento y decidir si vale la pena comprarlo.
Tasas de vacantes en el empleo
En el empleo, la tasa de vacantes se aplica a la cantidad de puestos vacantes que una empresa tiene actualmente del número total de puestos disponibles en toda la empresa. En otras palabras, una tasa de vacantes relacionadas con el empleo puede indicar la proporción de puestos que una empresa ha ocupado para realizar ciertas tareas que actualmente no tienen un empleado trabajando en ese espacio.
Cuando se correlaciona con otras métricas de empleo, como la rotación o la longevidad de los empleados, una tasa de vacantes puede proporcionar información sobre el éxito de una empresa en la publicidad y la ocupación de puestos vacantes y la retención de los empleados actuales.
