¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?
Una hipoteca de tasa ajustable es un tipo de préstamo hipotecario en el que la tasa de interés no es fija. En cambio, los pagos de intereses se ajustarán por encima de un punto de referencia específico o tasa de referencia, como la tasa preferencial + 2 puntos. Los prestamistas pueden ofrecer a los prestatarios intereses de tasa variable a lo largo de la vida de un préstamo hipotecario. También pueden ofrecer una hipoteca de tasa ajustable híbrida (ARM), que incluye un período fijo inicial seguido de una tasa variable que luego se reinicia periódicamente.
Las variedades comunes de ARM híbrido incluyen el ARM 5/1, con un plazo fijo de 5 años seguido de una tasa flotante sobre el resto del préstamo (típicamente otros 25 años).
Puntos clave
- Una hipoteca de tasa ajustable emplea una tasa flotante durante parte o la totalidad del plazo del préstamo, en lugar de tener una tasa de interés fija durante todo el plazo.
- La tasa flotante generalmente usará una tasa de índice, como la tasa preferencial o la tasa de fondos federales, y luego agregará un margen de préstamo encima.
- El ejemplo más común es una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, que generalmente tendrá un período de tasa fija inicial de unos pocos años, seguido de tasas ajustables regulares durante el resto del préstamo.
¿Cómo funciona una hipoteca de tasa ajustable?
Una hipoteca de tasa ajustable se diferencia de una hipoteca de tasa fija en que las tasas durante una parte del plazo del préstamo se estructuran como variables y no fijas. Los prestamistas ofrecen tasa ajustable y productos de préstamos hipotecarios de tasa ajustable con diferentes estructuras de tasa ajustable.
En general, los prestamistas pueden ofrecer a los prestatarios préstamos totalmente amortizados o no amortizados que incorporan diferentes estructuras de interés de tasa flotante. Los préstamos de tasa ajustable generalmente son preferidos por los prestatarios que creen que las tasas bajarán con el tiempo. En entornos de tipos a la baja, los prestatarios pueden aprovechar las tasas a la baja sin refinanciar, ya que sus tipos de interés caen con el tipo de mercado.
Los préstamos de tasa variable de tiempo completo cobrarán a los prestatarios un interés de tasa variable durante la vigencia del préstamo. En un préstamo de tasa flotante, la tasa de interés del prestatario se basará en la tasa indexada y cualquier margen requerido. La tasa de interés del préstamo puede cambiar en cualquier momento durante el plazo del préstamo.
Tasas variables
Las tasas flotantes están estructuradas para incluir una tasa indexada a la que se agrega un margen de tasa flotante. Si a un prestatario se le cobra una tasa variable, se le otorgará un margen en el proceso de suscripción. Por lo tanto, la mayoría de las hipotecas con tasa ajustable incluirán una tasa totalmente indexada basada en la tasa indexada más el margen.
La tasa indexada en una hipoteca de tasa ajustable es lo que hace que la tasa totalmente indexada fluctúe para el prestatario. En los productos de tasa flotante, como un ARM, el prestamista elige un punto de referencia específico para indexar la tasa de interés base. Los índices pueden incluir la tasa preferencial del prestamista y varios tipos diferentes de bonos del Tesoro de EE. UU. La tasa indexada de un producto de tasa variable se indicará en el contrato de crédito. Cualquier cambio en la tasa indexada provocará un cambio en la tasa de interés totalmente indexada del prestatario.
El margen ARM es el segundo componente involucrado en la tasa totalmente indexada de un prestatario en una hipoteca de tasa ajustable. En un ARM, el suscriptor determina un nivel de margen ARM que se agrega a la tasa indexada para crear la tasa de interés totalmente indexada que el prestatario tendría que pagar. Los prestatarios de alta calidad crediticia pueden esperar tener un margen ARM más bajo, lo que resulta en una tasa de interés general más baja sobre el préstamo. Los prestatarios de menor calidad crediticia tendrán un margen ARM más alto, lo que les obliga a pagar tasas de interés más altas por su préstamo.
Algunos prestatarios pueden calificar para pagar solo la tasa indexada, que se puede cobrar a los prestatarios de alta calidad crediticia en un préstamo de tasa ajustable. Las tasas indexadas generalmente se comparan con la tasa preferencial del prestamista; sin embargo, también se puede comparar con las tasas del Tesoro. Un préstamo con tasa ajustable le cobrará al prestatario un interés que fluctúa con los cambios en la tasa indexada.
Ejemplo de hipotecas de tasa ajustable: Préstamos de hipoteca de tasa ajustable (ARM)
Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) son un tipo común de producto de préstamo hipotecario de tasa ajustable que ofrecen los prestamistas hipotecarios. Estos préstamos cobran al prestatario una tasa de interés fija en los primeros años del préstamo, seguida de una tasa de interés variable.
Los términos del préstamo varían según la oferta específica del producto. Por ejemplo, en un préstamo ARM 2/28, el prestatario pagaría dos años de interés de tasa fija seguidos de 28 años de interés variable que puede cambiar en cualquier momento.
En un préstamo ARM 5/1, el prestatario pagaría un interés de tasa fija durante los primeros cinco años con un interés de tasa flotante a partir de entonces, mientras que en un préstamo de tasa flotante 5/1, el interés de tasa flotante del prestatario se restablecería a cero cada año en función del monto total de la tasa indexada en el momento de la fecha de reinicio.
¿Por qué las hipotecas ARM se llaman préstamos híbridos?
Los ARM tienen un período de tasa fija inicial seguido por el resto del préstamo usando una tasa de interés variable. Por ejemplo, en un ARM 7/1, los primeros siete años serían fijos. Luego, a partir del año ocho en adelante, la tasa se ajustaría anualmente en función de las tasas vigentes.
¿Qué sucede con las hipotecas de tasa ajustable cuando las tasas de interés suben?
Cuando las tasas de interés suben, la tasa ajustable de su hipoteca también se ajustará más. Esto significa que los pagos mensuales del préstamo también aumentarán. Tenga en cuenta que muchos ARM y otros préstamos de tasa variable tendrán un límite de tasa de interés, por encima del cual la tasa no puede aumentar más.
¿Cuáles son algunos pros y contras de las hipotecas de tasa ajustable?
Los beneficios de las hipotecas de tasa ajustable pueden incluir pagos iniciales más bajos que un préstamo de tasa fija y pagos más bajos si las tasas de interés bajan. La desventaja es que los pagos de su hipoteca pueden aumentar si aumentan las tasas de interés. Esto podría llevar a que los propietarios de viviendas se vean atrapados en viviendas cada vez más inasequibles a medida que se produzcan aumentos en las tasas de interés.
