¿Qué es un Opco?
Opco es la abreviatura de «empresa operativa», que generalmente se usa para describir la empresa operativa principal involucrada en un acuerdo opco/propco, que es la estructura más común para una escisión de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT).
La compañía de bienes raíces (propco) retiene la propiedad de todos los bienes inmuebles y la deuda relacionada, mientras que la opco lleva a cabo las operaciones y la administración diarias, y ofrece a la opco beneficios relacionados con su calificación crediticia y capacidades financieras.
Puntos clave
- Opco es la abreviatura de «empresa operativa», que generalmente se usa para describir a la principal empresa operativa involucrada en un acuerdo opco/propco que estructura un REIT.
- En una estrategia de negociación opco/propco, las empresas se dividen en al menos una empresa operativa y una inmobiliaria para mejorar las finanzas de ambos prospectos.
- Existen diferencias funcionales y estratégicas entre las empresas de administración de propiedades y los REIT, pero los REIT no necesitan administrar propiedades.
¿Cómo funciona un Opco?
Un acuerdo de empresa operativa/empresa inmobiliaria («opco/propco») es un acuerdo comercial en el que una subsidiaria (es decir, la empresa inmobiliaria) es propietaria de todas las propiedades generadoras de ingresos, mientras que la empresa matriz (empresa operativa) maneja las operaciones sin propia propiedad directa. Los acuerdos opco/propco permiten que todas las cuestiones de financiación y calificación crediticia permanezcan separadas para ambas empresas, mejorando así la posición financiera de cada entidad.
En una estrategia de negociación opco/propco, las empresas se dividen en al menos una empresa operativa y una empresa inmobiliaria. Mientras que la empresa de bienes raíces es propietaria de todos los activos, incluidos los bienes inmuebles u otros bienes, asociados con la generación de ingresos, la opco es la que utiliza los activos para generar ventas.
Una estrategia opco/propco permite a las empresas mantener ciertos elementos, a saber, la deuda y, por lo tanto, las obligaciones del servicio de la deuda, las calificaciones crediticias y asuntos relacionados, fuera de los libros de la empresa operadora. Por lo general, esto presenta a la empresa ahorros y beneficios financieros sustanciales. Si la empresa operadora crea un REIT para todas sus propiedades inmobiliarias, puede evitar la doble imposición en todas sus distribuciones de ingresos. Cuando los mercados crediticios se ajustan o cuando los valores de las propiedades caen en picado, las estrategias de negociación de opco/propco no son tan prácticas y, en muchos casos, ni siquiera son factibles.
ejemplo opco
Las compañías de casinos, que a menudo funcionan en un sentido como REIT de entretenimiento o resort, pueden considerar la reestructuración de opco/propco para crear valor para los accionistas y optimizar las operaciones. El modelo para esto es la reestructuración de 2013 de Penn National Gaming Inc., en la que la compañía de casinos recibió permiso del Servicio de Impuestos Internos (IRS) de EE. UU. para realizar una escisión libre de impuestos de sus propiedades en nuevos REIT.
Penn National Gaming luego escindió REIT Gaming and Leisure Properties, transfiriendo toda la propiedad de los activos inmobiliarios al REIT recién formado. Después de completar esta escisión, Gaming and Leisure Properties arrendó las propiedades a Penn National Gaming, que las administró.
Las normas fiscales especiales que existen en el REIT de Penn National Gaming evitan que la propco tenga que pagar impuestos federales sobre la renta sobre las rentas obtenidas por la opco. El REIT de Penn National Gaming también tiene una tasa de interés significativamente más baja que una compañía de juegos. Además, dado que Penn National Gaming eliminó toda la deuda relacionada con la propiedad directa mediante la asignación de la propiedad a su REIT, el balance aligerado de la opco le permite a la compañía de casinos tomar prestados los fondos que necesita para operar y también descargar desarrollos y expansiones adicionales de sus casinos.
REOC y REIT
Existen diferencias funcionales y estratégicas entre las sociedades operadoras inmobiliarias (REOC) y las REIT. Muchos REIT centran su estrategia y cartera de inversión en la generación de flujo de efectivo a través de las rentas o arrendamientos generados por las propiedades que poseen. Las inversiones realizadas por un REIT en un proyecto de construcción y adquisiciones pueden estar destinadas a generar ingresos por alquiler de la propiedad. Ese ingreso neto se destina principalmente a las distribuciones emitidas a los inversores.
Una empresa de administración de propiedades podría financiar una nueva construcción y luego vender la propiedad a cambio de una rentabilidad. La empresa también podría comprar una propiedad, renovar el edificio y luego revender la propiedad para obtener ganancias. Un REOC también podría actuar como una empresa de gestión que supervisa las propiedades.
Las ganancias generadas por una empresa de administración de propiedades se pueden reinvertir en gran medida en proyectos como adquisiciones, renovaciones y nuevas construcciones. Esto permite que un REOC llene su cartera con relativa rapidez con posibles perspectivas a largo plazo. Esto se puede contrarrestar con regulaciones que requieran que los REIT distribuyan la mayoría de sus ingresos netos a sus accionistas como dividendos. Puede haber potencial para mayores perspectivas de crecimiento con un REOC, pero es posible que no generen tantos ingresos inmediatos como los REIT.
