¿Qué es una hipoteca irregular?
Una hipoteca no conforme es una hipoteca que no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac y, por lo tanto, no se les puede vender. Las pautas de GSE consisten en un monto máximo de préstamo, propiedades adecuadas, requisitos de pago inicial y requisitos de crédito, entre otros factores.
Una hipoteca no conforme se puede contrastar con una hipoteca conforme.
Puntos clave
- Una hipoteca que no cumple con los requisitos es un préstamo hipotecario que no cumple con las pautas de la empresa patrocinada por el gobierno (GSE) y, por lo tanto, no se puede revender a agencias como Fannie Mae o Freddie Mac.
- Estos préstamos a menudo tienen tasas de interés más altas que las hipotecas conformes.
- Las hipotecas que superan el límite de préstamo conforme se clasifican como no conformes y se denominan hipotecas jumbo.
- Además del tamaño del préstamo, las hipotecas pueden no cumplir con los requisitos según la relación préstamo-valor del prestatario (tamaño del pago inicial), la relación deuda-ingresos, el puntaje e historial crediticio y los requisitos de documentación.
Comprender las hipotecas no conformes
Las hipotecas que no cumplen con los requisitos no son malos préstamos en el sentido de que son riesgosas o demasiado complejas. A las instituciones financieras no les gustan porque no cumplen con las pautas de GSE y, como resultado, son más difíciles de vender. Por esta razón, los bancos suelen cobrar una tasa de interés más alta por un préstamo que no cumple con los requisitos.
Si bien los bancos privados inicialmente firman la mayoría de las hipotecas, a menudo terminan en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos GSE compran préstamos de los bancos y luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que venden en el mercado secundario. . Un MBS es un tipo de valor respaldado por activos (ABS) respaldado por una colección de hipotecas originadas por una institución financiera autorizada y regulada. Si bien hay compañías financieras privadas que comprarán, empaquetarán y revenderán un MBS, Fannie y Freddie son los dos mayores compradores.
Los bancos utilizan el dinero de las ventas de hipotecas para invertir en ofrecer nuevos préstamos, a la tasa de interés actual. Pero Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar cualquier producto hipotecario. Las dos GSE tienen límites de reglas federales sobre la compra de préstamos que se consideran relativamente libres de riesgo. Estos préstamos son hipotecas que cumplen con los requisitos y a los bancos les gustan mucho porque se venderán fácilmente.
Por el contrario, las hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar son inherentemente más riesgosas para los bancos. Estos préstamos difíciles de vender deben permanecer en la cartera del banco o venderse a especialistas en el mercado secundario de préstamos en incumplimiento.
Tipos de hipotecas no conformes
Hay varias situaciones de prestatarios y tipos de préstamos que Fannie y Freddie consideran no conformes.
La hipoteca que no cumple con los requisitos más común es lo que a menudo se denomina hipoteca jumbo: préstamos escritos por un monto superior a los límites de Fannie Mae y Freddie Mac. A partir de 2022, ese límite en la mayoría de los condados de EE. UU. es de $647,200, pero en algunos de alto costo áreas, como la ciudad de Nueva York o San Francisco, puede llegar a $ 970,800.
Las hipotecas no tienen que ser enormes para no cumplir. Incluso un pago inicial bajo puede desencadenar un estado de incumplimiento. El umbral varía, pero podría ser del 10 por ciento en una hipoteca convencional o tan solo del 3 por ciento en un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Además, un factor es la relación deuda-ingreso (DTI) del comprador, que por lo general no debe exceder el 43 % para calificar como un préstamo compatible. Por lo general, también se requiere un puntaje de crédito de 660 o más.
El tipo de propiedad también puede determinar si una hipoteca no cumple con los requisitos. Por ejemplo, los compradores de condominios a menudo tropiezan cuando descubren que la unidad vacacional de sus sueños no cumple con los requisitos porque se considera que el complejo no está asegurado. Esto incluye asociaciones de condominios donde una sola entidad, como el desarrollador, posee más del 10 por ciento de las unidades. Otros peligros incluyen si la mayoría de las unidades no están ocupadas por propietarios, si más del 25 por ciento de los pies cuadrados son comerciales o si la asociación de propietarios (HOA) está en litigio.
