¿Qué es una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM)?
Una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) es un tipo de hipoteca inversa que está asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). Las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda permiten a las personas mayores convertir el valor acumulado de sus viviendas en efectivo.
El monto que se puede pedir prestado se basa en el valor de tasación de la vivienda (y está sujeto a los límites de la FHA). Los prestatarios también deben tener al menos 62 años. El dinero se avanza contra el valor de equidad de la vivienda. Se acumulan intereses sobre el saldo pendiente del préstamo, pero no se adeudan pagos hasta que se vende la casa, el prestatario fallece o el prestatario desocupa la propiedad, momento en el cual el préstamo debe pagarse en su totalidad.
Puntos clave
- Las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) son hipotecas inversas que están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés).
- Los HECM constituyen la mayor parte del mercado de hipotecas inversas.
- Los términos de HECM a menudo son mejores que los de las hipotecas inversas propietarias, pero el monto máximo del préstamo es limitado y se requieren primas de seguro hipotecario.
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Cómo funciona una hipoteca de conversión de equidad de vivienda
Las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda son un tipo popular de hipoteca inversa; de hecho, constituyen la mayor parte del mercado de hipotecas inversas. En general, los términos de las hipotecas inversas pueden variar con los productos de hipotecas inversas de patrocinio privado, conocidos oficialmente como hipotecas inversas propietarias, lo que potencialmente permite montos de préstamo más altos con costos más bajos que los HECM.
Sin embargo, los HECM normalmente ofrecerán tasas de interés más bajas para los prestatarios. La economía de una HECM, en comparación con una hipoteca inversa patrocinada de forma privada, dependerá de la edad del prestatario y de cuánto tiempo planea vivir o ser propietario de la vivienda. Muchos tipos de hipotecas inversas atienden exclusivamente a personas de la tercera edad sin requisitos de pago hasta que el prestatario venda la casa o muera.
Un HECM también se puede considerar en comparación con un préstamo con garantía hipotecaria. Un préstamo con garantía hipotecaria no es diferente a una hipoteca inversa, ya que a los prestatarios se les emite un adelanto en efectivo basado en el valor de las acciones de su casa, que sirve como garantía. Sin embargo, con un préstamo con garantía hipotecaria, los fondos deben devolverse, generalmente en pagos de intereses mensuales constantes, poco después de que se hayan desembolsado los fondos.
$970,800
Límite máximo de préstamo HECM en 2022, frente a $ 822,375 en 2021.
Si bien los préstamos HECM no requieren que los prestatarios realicen pagos mensuales, algunas tarifas están asociadas con el cierre y el servicio del préstamo. Los prestatarios también deben pagar las primas del seguro hipotecario. Si bien estas primas y tarifas pueden incluirse en el préstamo, esto reduce la cantidad de capital que un prestatario puede utilizar, lo que se conoce como límite de capital.
¿Quién es elegible para una Hipoteca de Conversión del Valor Equitativo de la Vivienda (HECM)?
La Administración Federal de Vivienda patrocina hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda y ofrece seguros de productos. La FHA también establece las pautas y la elegibilidad para estos préstamos. Los prestatarios pueden obtener HECM solo de los bancos donde la FHA patrocina el producto. Para obtener un préstamo de conversión con garantía hipotecaria, el prestatario debe completar una solicitud estándar.
Para obtener la aprobación, un prestatario debe cumplir con todos los requisitos establecidos por la FHA. Ellos deben:
- Tener al menos 62 años
- ¿Es dueño de la propiedad o ha pagado una suma considerable?
- Usar la propiedad como residencia principal
- No incumplir ninguna deuda federal
- Tener la capacidad financiera para continuar haciendo los pagos oportunos de los gastos de propiedad en curso, como impuestos sobre la propiedad, seguros, cuotas de la asociación de propietarios, etc.
- Asistir a una sesión de información para el consumidor impartida por un consultor de desarrollo urbano y vivienda aprobado por HECM
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, género, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
Además, la propiedad debe ser una de las siguientes:
- Una vivienda unifamiliar o una vivienda de dos a cuatro unidades con una unidad ocupada por el prestatario
- Un condominio aprobado por HUD o FHA
- Una casa prefabricada que cumple con los requisitos de la FHA
¿Cuál es la diferencia entre una HECM y una hipoteca inversa?
Todas las HECM son hipotecas inversas, pero no todas las hipotecas inversas son HECM. Las HECM son hipotecas inversas garantizadas por la FHA y emitidas por un prestamista aprobado por la FHA.
¿Puedes perder tu casa con un HECM?
Sí, puede perder su casa de varias maneras con una hipoteca inversa HECM. Si no mantiene su propiedad en buen estado o no paga los impuestos y el seguro de la propiedad, se le debe el saldo de HECM. Si la propiedad deja de ser su residencia principal por más de 12 meses consecutivos, el saldo vence. Incluso si abandona su hogar involuntariamente debido a una estadía prolongada en un hospital, hogar de ancianos o centro de vivienda asistida, podría perder su hogar si no puede pagar el saldo de su hipoteca inversa.
¿Son caros los HECM?
Sí, los HECM implican primas de originación, seguros hipotecarios y tarifas de mantenimiento muy altas.
¿Cuáles son buenas alternativas a un HECM?
Existen varias buenas alternativas a un HECM dependiendo de su situación. Si puede calificar para una hipoteca inversa única a través de una organización local sin fines de lucro, por lo general son mucho más baratos. Si puede reducir el tamaño de su casa, es posible que no necesite los ingresos adicionales de un HECM y, por lo tanto, podrá pasar su casa a sus herederos o dejarla a la organización benéfica de su elección cuando haga la transición.
La línea de fondo
Una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) es el tipo más común de hipoteca inversa. Permite a los prestatarios mayores aprovechar el valor líquido de sus viviendas sin tener que devolverlo hasta que fallezcan o se muden. Si los prestatarios no necesitan pedir prestado más allá de los límites de HUD para una hipoteca inversa patentada y no califican para una hipoteca inversa única a través de una agencia gubernamental o sin fines de lucro local, entonces la HECM es su opción más lógica.
