¿Qué es la posesión desfavorable?
El término «tenencia indebida» se refiere a un principio legal que otorga título a alguien que reside o está en posesión de la tierra de otra persona. El título de la propiedad se otorga al poseedor siempre que se cumplan ciertas condiciones, incluso si infringen los derechos del beneficiario final y si continúan en posesión de la propiedad. La posesión ilícita a veces se denomina derechos de ocupantes ilegales, aunque los derechos de ocupantes ilegales son una referencia coloquial a la idea en lugar de una ley registrada.
Puntos clave
- La tenencia ilícita es el proceso legal mediante el cual un ocupante no propietario de un terreno obtiene el título y la propiedad de ese terreno después de un cierto período de tiempo.
- El demandante, o disseisor, debe demostrar que se han cumplido varios criterios antes de que el tribunal conceda su demanda.
- Los requisitos pueden incluir el uso continuado, la adquisición de terrenos y el uso exclusivo.
- También conocido coloquialmente como derechos de ocupantes ilegales o ocupación de viviendas, la ley también puede aplicarse a otras propiedades, como la propiedad intelectual o digital/virtual.
- Hay algunos pasos que los propietarios pueden tomar para evitar la posesión ilícita.
Comprender la posesión adversa
Como se mencionó anteriormente, la posesión ilegal es una situación legal que surge cuando una parte obtiene el título de propiedad de otra persona al tomar posesión de ella. Esto puede suceder intencionalmente o no, con o sin el conocimiento del propietario.
En los casos de usurpación intencional, un intruso u ocupante ilegal, alguien que ocupa ilegalmente la tierra de otra persona, ingresa a sabiendas a la tierra de otra persona para vivir en ella y/o tomar posesión de ella. En otros casos, la posesión adversa puede ser involuntaria. Por ejemplo, un dueño de casa puede construir una cerca que separe su jardín sin darse cuenta de que ha cruzado e invadido el límite de la propiedad del vecino. En cualquiera de los casos, el usufructuario, también conocido como disseisor, puede reclamar esa propiedad. Y si el solicitante puede probar la posesión desfavorable, no está obligado a pagar al propietario por la tierra.
Un desposeído que prueba con éxito la posesión ilícita no está obligado a pagar al propietario por la tierra.
Requisitos para probar la tenencia abusiva
Los requisitos para probar la posesión ilícita tienden a variar entre jurisdicciones. En muchos estados, la prueba de pago de impuestos sobre una propiedad y escritura es esencialmente requerida para que el solicitante tenga éxito. Cada estado tiene un período de tiempo durante el cual el propietario registrado puede invalidar el reclamo en cualquier momento. Por ejemplo, si el umbral estatal es de 20 años y el propietario pinta o paga otro mantenimiento de la casa en cuestión en el año 19, el reclamante tendrá dificultades para probar la posesión adversa. Dicho esto, se recomienda a los propietarios que eliminen la posibilidad de usurpación lo antes posible mediante la firma de acuerdos para cualquier uso de una propiedad que posean.
Para reclamar con éxito la tierra usurpada, el reclamante debe demostrar que su ocupación de la tierra cumple con los siguientes requisitos:
- Uso continuo: En esta condición, el poseedor contrario deberá probar que ha estado en posesión continua e ininterrumpida del bien de que se trate.
- Ocupación hostil y desfavorable de la propiedad: Si bien esto no significa que el disenador use la fuerza para tomar la tierra, debe demostrar que no existe ningún acuerdo o licencia del propietario, como una servidumbre por escrito, un contrato de arrendamiento o alquiler.
- Posesión Abierta y Notorio: La persona que pretenda la usurpación debe ocupar la propiedad de manera abierta, conocida y evidente. Sin embargo, el propietario real no necesita tener conocimiento de la ocupación.
- Posesión real: El poseedor debe poseer activamente la propiedad por el período legal predeterminado por el estado, que puede variar de tres a 30 años. La posesión puede implicar la tenencia de la tierra y, según la ley estatal, el pago de impuestos.
- Uso exclusivo: La propiedad es utilizada únicamente por el enajenante, excluyendo a cualquier otro de su uso.
Se ha propuesto la posesión ilícita como una posible solución para impedir los abusos de los DPI, como la ciberocupación, el exceso de derechos de autor y el troleo de patentes. Aplicar la posesión adversa a la propiedad intelectual así como a la propiedad física obligaría a los abusadores a invertir más recursos en el uso activo de su cartera de marcas registradas, patentes, etc., en lugar de quedarse sentados esperando a que los verdaderos innovadores entren en su territorio.
Cómo prevenir la posesión ilegal
Si es propietario de un terreno, puede evitar que un infractor obtenga la propiedad de la propiedad siguiendo unos sencillos pasos:
- Identifique y marque los límites de su propiedad. Inspeccione su terreno con regularidad en busca de signos de intrusos. Es posible que desee utilizar señales de «prohibido el paso» y bloquear las entradas con puertas. Si bien muchos estados no encontrarán un letrero de «prohibido el paso» suficiente para evitar un reclamo por malversación de fondos, es una buena manera de disuadir a los infractores de la ley.
- Oferta de alquiler de la propiedad al infractor. Con un contrato de arrendamiento adecuado, el infractor no puede reclamar la posesión usurpada.
- Otorgue a alguien un permiso por escrito para usar su tierra y asegúrese de obtener su reconocimiento por escrito.
- Actua rapido. En el caso de allanamiento, debe tomar medidas antes de que el infractor haya estado en su propiedad durante el tiempo especificado por su jurisdicción, para que el caso prospere.
Contrate a un abogado tan pronto como detecte signos de intrusión en su terreno. Es posible que deba presentar una demanda para expulsar al infractor o una orden judicial para eliminar una estructura no deseada de su terreno.
Posesión Adversa Versus Homesteading
La posesión no deseada es similar a la ocupación en la práctica. En la apropiación, las tierras o propiedades del gobierno sin un propietario registrado claro se otorgan a los nuevos propietarios con la condición de que las utilicen y mejoren. Si un terrateniente no usa la tierra, puede perderla. La ejecución hipotecaria puede operar de manera similar liberando tierras con un título poco claro para uso productivo.
Por supuesto, incluso la posesión desfavorable puede ser abusada de maneras que la finca no puede. Si hay una servidumbre informal entre dos fincas donde la cerca de un agricultor contiene un acre de tierra de los vecinos, por ejemplo, el agricultor que la usa puede reclamar una tenencia desfavorable esencialmente para morder ese pedazo de tierra si no hay un acuerdo de servidumbre por escrito.
¿Cuáles son los 5 requisitos de posesión ilícita?
Si bien los requisitos para la posesión indebida pueden variar significativamente entre jurisdicciones, los siguientes son requisitos típicos que deben cumplirse:
- La posesión de la propiedad debe ser continua e ininterrumpida.
- La ocupación debe ser hostil y contraria a los intereses del verdadero propietario, y efectuarse sin su consentimiento.
- La persona que pretenda la usurpación debe ocupar la propiedad de manera abierta, conocida y evidente.
- La propiedad de la propiedad debe continuar durante el período legal predeterminado por el estado, que puede variar de tres a 30 años.
- El inmueble debe ser ocupado exclusivamente por el usufructuario.
¿Qué estados permiten la posesión abusiva?
Si bien todos los estados permiten la posesión ilícita, los requisitos pueden variar mucho de un estado a otro. Las principales diferencias se refieren a la duración de la posesión, el pago de impuestos y la presencia de un documento que pretenda establecer la propiedad (como una escritura notarial). En términos generales, los estados del este no requieren documentación adicional, pero pueden exigirle que pague impuestos sobre la propiedad. Los estados del oeste tienden a permitir períodos de tenencia más cortos, pero tienen algunos requisitos adicionales, como el pago de impuestos o una escritura.
¿Cuál es el plazo para la posesión ilícita?
El plazo varía según la jurisdicción, de tres años (Arizona) a 30 años (Luisiana). El umbral de tiempo promedio es de 10 a 12 años.
¿Quién puede reclamar la posesión ilícita?
Cualquier persona en posesión de un terreno propiedad de otra persona puede reclamar la posesión desfavorable y adquirir un título válido sobre el mismo, siempre que se cumplan ciertos requisitos, como poseerlo por un período de tiempo suficiente o pagar impuestos sobre la propiedad. Estos requisitos varían según la jurisdicción.
