¿Qué es un acuerdo restrictivo?
Un convenio es una condición que restringe, limita, prohíbe o impide las acciones de alguien nombrado en un acuerdo ejecutivo. En los bonos de renta fija, las disposiciones restrictivas limitan la cantidad que los emisores pueden pagar en dividendos a los inversores. Los convenios restrictivos son comunes en las escrituras y arrendamientos de bienes raíces, donde restringen cómo los propietarios y los inquilinos pueden usar una propiedad.
Es importante distinguir entre los dos tipos principales de alianzas: negativas y positivas. Las alianzas negativas son acciones que usted No puedo tomar, mientras que los pactos positivos son acciones que usted deber tomar. Por ejemplo, un negocio inmobiliario negativo podría impedirle criar pollos en su propiedad. Por otro lado, un acuerdo positivo podría requerir que cortes el césped.
Puntos clave
- Los pactos restrictivos son cláusulas que impiden, prohíben, restringen o limitan las acciones de una persona o entidad nombrada en un contrato.
- Los convenios restrictivos son comunes en las transacciones de bienes raíces y se aplican a todo, desde los colores con los que puede pintar su casa hasta cuántos inquilinos pueden vivir en un edificio.
- En los bonos de renta fija, las disposiciones restrictivas tienen como objetivo minimizar el riesgo de incumplimiento limitando la cantidad que los emisores pagan en dividendos a los inversores.
- Los convenios restrictivos son exigibles, lo que significa que pueden dar lugar a multas e incluso demandas judiciales si no se cumplen.
- Los convenios restrictivos se utilizaron anteriormente para mantener segregadas racialmente a las comunidades, una práctica que ahora es ilegal.
Comprender los convenios restrictivos
Como sugiere el nombre, un pacto restrictivo es un acuerdo que restringe a una de las partes de un contrato de tomar acciones específicas. Por ejemplo, un convenio puede limitar la cantidad de dividendos que las empresas públicas pagan a sus accionistas. También podría poner un límite a los salarios de los ejecutivos. El incumplimiento de las disposiciones restrictivas puede dar lugar a multas y otras sanciones, incluidas acciones legales.
Las cláusulas de restricción se utilizan comúnmente para evitar que un emisor de bonos emita más deuda hasta que venza una o más series de bonos. También se puede impedir que el emisor pague dividendos por encima de cierta cantidad a los accionistas para minimizar el riesgo de incumplimiento de los tenedores de bonos. Esto se debe a que si se paga más dinero a los accionistas, queda menos disponible para cumplir con las obligaciones de pago a los prestamistas.
Cuantos más convenios negativos tenga una emisión de bonos, menor será la tasa de interés de la deuda porque los convenios más estrictos hacen que los bonos sean más seguros a los ojos de los inversores.
Los convenios restrictivos también se encuentran en:
- Contratos de trabajo (por ejemplo, acuerdos de no competencia, no divulgación y no solicitación)
- Acuerdos de fusión y adquisición (M&A).
- Documentos de préstamo
- Acuerdos inmobiliarios
Acuerdos restrictivos en el sector inmobiliario
Los convenios restrictivos son comunes en la industria de bienes raíces. Instruyen a los propietarios e inquilinos a evitar o tomar medidas específicas diseñadas para preservar el valor y el disfrute de la tierra adyacente. Los convenios restrictivos se establecen en una escritura o documento registrado por separado llamado Declaración de convenio restrictivo. Las asociaciones de propietarios de viviendas (HOA) celebran convenios, términos y restricciones (CC&R) para salvaguardar los valores de propiedad en la comunidad. Por lo general, los convenios solo se consideran válidos si son razonables y beneficiosos para todos los propietarios de la comunidad.
Una Declaración de Convenios, Condiciones y Restricciones (CC&R) es un documento legal que describe las reglas para una comunidad planificada. Si compra una casa en una comunidad planificada, generalmente debe convertirse en miembro de la asociación de propietarios y pasar por los CC&R.
Los convenios restrictivos pueden incluir cosas como:
- Líneas de retroceso mínimas
- Tamaño mínimo de la casa (metros cuadrados)
- Numero de habitaciones
- Alto, ancho y ubicación del edificio en la propiedad
- Pautas arquitectónicas (por ejemplo, materiales de construcción, estilos y colores)
- Altura y tipo de valla.
- Uso de la propiedad (por ejemplo, uso comercial y de alquiler)
- Tipos de mascotas permitidas en la propiedad (por ejemplo, sin ganado)
- Altura del asta de la bandera y tamaño de la bandera
- Señalización (por ejemplo, carteles de venta o políticos)
- Paisajismo
- Mantenimiento (p. ej., cortar el césped, podar árboles)
- dependencias
- Piscinas
- El número y tipo de vehículos permitidos en la propiedad.
- El número de personas que pueden ocupar la propiedad.
En general, los convenios no se pueden hacer cumplir si violan los derechos de los propietarios de viviendas, violan las leyes federales o estatales, o si se hacen cumplir de manera inconsistente o arbitraria.
Si está considerando celebrar un acuerdo con convenios restrictivos, asegúrese de entender en qué se está metiendo antes de firmar en la línea de puntos.
Historia de las convenciones de vivienda restrictivas
Históricamente, los convenios restrictivos se han utilizado en asuntos inmobiliarios para influir en la demografía de muchas comunidades en los Estados Unidos. Las restricciones han mantenido a algunas poblaciones fuera de barrios específicos, fomentando la segregación racial, étnica y cultural.
No era raro que los contratos de bienes raíces impidieran que los estadounidenses negros y judíos compraran propiedades. Por ejemplo, los convenios se utilizaron entre las décadas de 1920 y 1940 en el estado de Washington para mantener a los grupos subrepresentados fuera de algunos vecindarios del área de Seattle. Los afroamericanos, los judíos y los asiáticos se vieron obligados a buscar vivienda en otros lugares formando sus propias comunidades segregadas.
The Goodwin Company adjuntó convenios racialmente restrictivos a las propiedades vendidas en el estado de Washington entre 1924 y 1938. Las escrituras de propiedad de Goodwin establecían que la propiedad no podía venderse “a personas que no fueran de raza blanca; ni se permitirá que ninguna persona que no sea blanca ocupe ninguna parte de dicho lote o lotes o cualquier edificio en el mismo, excepto un sirviente realmente empleado por un ocupante blanco de dicho edificio.
En 1948, la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que estas disposiciones por motivos raciales eran inconstitucionales según las leyes de protección igualitaria del país después de escuchar el caso Shelley v. Kraemer. El fallo se produjo después de que la Corte Suprema de Missouri prohibiera a los Shelley, una familia negra, tomar posesión de la casa que compraron en 1945 en St. Louis. Los Kraemer, una familia blanca que vivía cerca, presentaron una demanda para evitar que los Shelley se mudaran al vecindario, citando un convenio restrictivo que prohibía a los negros ocupar la propiedad.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, puede presentar una queja ante el Oficina de Protección Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
A pesar del fallo, las restricciones raciales siguen vigentes en casi todos los estados de los Estados Unidos. Si bien los convenios ya no se aplican, el lenguaje abusivo todavía existe.
¿Qué es la Ley de Vivienda Justa?
La Ley de Vivienda Justa es una ley federal que protege a las personas de la discriminación cuando alquilan o compran una casa, obtienen una hipoteca, buscan asistencia para la vivienda o participan en otras actividades relacionadas con la vivienda. La ley prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo (incluidos el género, la identidad de género, la orientación sexual y el acoso sexual), el estado familiar y la discapacidad. La Ley de Vivienda Justa también se conoce como el Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968.
¿Quién hace cumplir los convenios restrictivos?
Si vive en una comunidad planificada, la asociación de propietarios (HOA) y los propietarios de lotes individuales tienen derecho a hacer cumplir los convenios. Sin embargo, las violaciones pueden volverse inaplicables a través de lacayo—la pérdida de un derecho por demora indebida o por no ejercerlo. Por ejemplo, suponga que construye una cerca que viola convenios restrictivos. Si la HOA no intenta hacerlo cumplir hasta varios años después, es posible que pierda sus derechos de ejecución a través de laches, lo que significa que usted puede quedarse con su cerca.
¿Qué es un convenio restrictivo en el sector inmobiliario?
Un convenio de bienes raíces restrictivo requiere que los propietarios e inquilinos eviten o tomen medidas específicas para preservar el valor y el disfrute de la tierra adyacente. Por ejemplo, los convenios restrictivos pueden impedir que los propietarios e inquilinos hagan algunas renovaciones, tengan mascotas, estacionen vehículos recreativos en la entrada de vehículos o críen ganado. Se dice que los pactos que pasan de propietario a propietario «corren con la tierra».
