¿Qué es una ordenanza urbanística?
Una ordenanza de zonificación es una regla que define cómo se pueden usar las propiedades en ubicaciones geográficas específicas. Las ordenanzas de planificación especifican si las áreas geográficas específicas son aceptables para fines residenciales o comerciales. Las ordenanzas de zonificación también pueden regular el tamaño del lote, la ubicación, la densidad, el estilo arquitectónico y la altura de las estructuras. Las ordenanzas de zonificación también describen procedimientos sobre cómo manejar cualquier infracción de las reglas de zonificación (incluidas las sanciones).
Puntos clave
- Una ordenanza de zonificación es una regla que define cómo se pueden usar las propiedades en ubicaciones geográficas específicas.
- Las ordenanzas de planificación también pueden regular el tamaño del lote, la ubicación, la densidad y la altura de las estructuras.
- Las reglas de zonificación varían mucho de una región a otra, pero su propósito más general y compartido es separar el uso de la propiedad residencial del uso de la propiedad comercial.
Tipos de zonificación
Los principales tipos de zonificación son industriales, comerciales, residenciales y agrícolas. Otros tipos de zonificación utilizados en algunos municipios incluyen la zonificación histórica, escolar, hospitalaria y aeroportuaria. Dentro de las categorías principales, generalmente hay designaciones para la densidad de unidades. Por ejemplo, en algunas áreas, la zonificación residencial incluye designaciones como R-2 para hasta dos unidades residenciales por acre o R-4 para hasta cuatro unidades residenciales por acre. Las designaciones como R-2 y R-4 significan cosas muy diferentes según su municipio, así que consulte con su oficina de zonificación local para ver qué significa eso en el suyo.
Cómo funciona una ordenanza de zonificación
El proceso de zonificación consiste en dividir una región particular de tierra en distritos o zonas, y luego especificar los tipos de usos de tierra permitidos o prohibidos para cada zona. Esto generalmente lo realiza una corporación municipal o del condado. Las reglas de zonificación varían mucho de una región a otra, pero su propósito más general y compartido es separar el uso de la propiedad residencial del uso de la propiedad comercial.
Los gobiernos municipales pueden instituir ordenanzas de zonificación muy específicas para influir en la naturaleza de un distrito o barrio en su municipio. Por ejemplo, al designar varias secciones vecinas de una ciudad solo para uso residencial, los residentes de esa región experimentarán menos tráfico y contaminación acústica en sus alrededores. Las ordenanzas de planificación también se utilizan para preservar la integridad arquitectónica de los edificios en un área específica. Si un municipio desea mantener la apariencia histórica de una parte de la ciudad, las ordenanzas de zonificación se pueden usar para restringir la construcción de bienes raíces allí, de modo que todos los edificios nuevos deben tener una altura y pies cuadrados comparables con los edificios históricos.
Especificidad local
Las designaciones de zona varían ampliamente según el estado, el condado y el municipio. Si está confundido acerca de las leyes de zonificación en su área, el primer paso es consultar con la oficina de zonificación de su condado o municipio, a veces denominada oficina de uso de la tierra. Es posible que deba consultar a un abogado de bienes raíces local si tiene un problema con la zonificación.
Excepciones a las leyes de zonificación
Los cambios en las ordenanzas de zonificación pueden crear tensiones entre los residentes actuales y futuros y los propietarios de la región zonificada. Por ejemplo, este podría ser el caso si una nueva empresa planea mudarse a una ciudad específica, solo para descubrir que las reglas de zonificación han cambiado en la región geográfica de la propiedad que pretendían ocupar.
Cláusula de abuelo
Como resultado de las nuevas ordenanzas de zonificación, las propiedades comerciales podrían verse obligadas a cambiar a propiedades residenciales y viceversa. En algunos casos, los inquilinos existentes pueden verse obligados a mudarse debido a estos cambios. Sin embargo, las ordenanzas de zonificación a veces contienen cláusulas de herencia, también llamadas cláusulas de abuelo. Las cláusulas heredadas eximen a los inquilinos existentes de verse afectados por cualquier cambio en las reglas de zonificación actuales, siempre que ya residan en la zona en una fecha específica. Este proceso de exención de nuevas normas y reglamentos también se conoce como «exención».
Algunas excepciones permiten que las propiedades que no cumplen con los requisitos de una ordenanza de zonificación aún se establezcan en esas zonas geográficas respectivas. Si una ordenanza cambia una zona que una vez permitió que las empresas operaran en un área solo residencial, es posible que algunas pequeñas empresas locales puedan permanecer abiertas debido a una cláusula heredada.
Variación de zonificación
Las nuevas empresas también tienen la opción de solicitar un cambio. Una variación es una solicitud para desviarse de las reglas de zonificación actuales. Si se aprueba el cambio, el nuevo inquilino puede mudarse y operar independientemente de la orden de zonificación.
¿Cuáles son las desventajas de la zonificación?
Las aplicaciones de ordenanzas de zonificación tradicionales separan geográficamente los vecindarios residenciales de donde la gente trabaja, compra y juega, lo que hace que los residentes dependan de los automóviles. Aquellos que quisieran alejarse de los altos costos económicos y ambientales del transporte están apoyando vecindarios integrados y transitables con ordenanzas de zonificación menos estrictas.
¿Cuáles son los beneficios de la zonificación?
Cuando se hace correctamente, la zonificación permite que las ciudades crezcan de manera sostenible durante generaciones. Al reservar áreas cercanas a escuelas, aeropuertos u hospitales para futuras expansiones, las ciudades pueden construir sus comunidades de manera responsable.
¿Están las regulaciones de zonificación contribuyendo a la crisis de la vivienda?
Las regulaciones de zonificación residencial de baja densidad han contribuido a la crisis de vivienda en áreas con oportunidades limitadas de expansión. Una vez que las ciudades pequeñas que han explotado en población, como Palo Alto, California, están llenas de áreas de baja densidad. Si se mantienen en baja densidad, su crisis de vivienda seguirá empeorando. Sin embargo, los habitantes de estas áreas de baja densidad generalmente se oponen firmemente a cualquier propuesta para construir vecindarios más densos.
La línea de fondo
Existen ordenanzas de zonificación para ayudar a las ciudades a mantener su carácter a medida que crecen. Impiden la construcción de una fábrica en su patio trasero o la construcción de un rascacielos residencial a millas de distancia de cualquier centro de transporte o carreteras construidas para alta capacidad. A medida que la población aumenta a nivel mundial, particularmente en las áreas urbanas, las ciudades deberán ajustar algunas ordenanzas residenciales para permitir viviendas de mayor densidad.
