¿Qué es un multiplicador de ingresos brutos?
Un multiplicador de ingresos brutos (GIM) es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión. Se calcula dividiendo el precio de venta de la propiedad por su renta bruta anual. Los inversores pueden utilizar el GIM, junto con otros métodos como la tasa de capitalización (tasa de capitalización) y el método de flujo de caja descontado, para valorar propiedades inmobiliarias comerciales, como centros comerciales y complejos de apartamentos.
Puntos clave
- Un multiplicador de ingresos brutos es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión.
- El GIM se calcula dividiendo el precio de venta de la propiedad por su renta bruta anual de alquiler.
- Los inversores no deben usar GIM como la única métrica de valoración porque no tiene en cuenta los costos operativos de una propiedad de ingresos.
Comprender el multiplicador de ingresos brutos
Valorar una propiedad de inversión es importante para cualquier inversor antes de firmar el contrato inmobiliario. Pero a diferencia de otras inversiones, como las acciones, no existe una manera fácil de hacerlo. Muchos inversores inmobiliarios profesionales creen que los ingresos generados por una propiedad son mucho más importantes que su valorización.
El multiplicador de ingresos brutos es una métrica ampliamente utilizada en la industria de bienes raíces. Puede ser utilizado por inversores y profesionales inmobiliarios para determinar aproximadamente si el precio de venta de una propiedad es un buen negocio, al igual que las relaciones precio-beneficio (P/E) se pueden utilizar para valorar empresas en el mercado de valores.
Multiplicando el GIM por el ingreso anual bruto de la propiedad se obtiene el valor de la propiedad o el precio al que se debe vender. Un multiplicador de ingreso bruto bajo significa que una propiedad puede ser una inversión más atractiva porque el ingreso bruto que genera es mucho más alto que su valor de mercado.
Consideraciones Especiales
Un multiplicador de ingresos brutos es una buena métrica general de bienes raíces. Pero existen limitaciones porque no tiene en cuenta varios factores, incluidos los costos operativos de una propiedad, incluidos los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento y las vacantes. Por la misma razón, los inversores no deberían usar el GIM como una forma de comparar una propiedad de inversión potencial con una similar. Para hacer una comparación más precisa entre dos o más propiedades, los inversores deben utilizar el multiplicador de ingresos netos (NIM). El NIM tiene en cuenta tanto los ingresos como los gastos operativos de cada inmueble.
Utilice el multiplicador de ingresos netos para comparar dos o más propiedades.
Desventajas del método del multiplicador de ingresos brutos
El GIM es un excelente punto de partida para que los inversores evalúen posibles inversiones inmobiliarias. Esto se debe a que es fácil de calcular y da una idea aproximada de lo que puede significar comprar la propiedad para un comprador. El multiplicador de ingresos brutos no es un modelo de valoración práctico, pero ofrece un punto de partida en el reverso del sobre. Pero, como se mencionó anteriormente, existen limitaciones y varios inconvenientes clave a tener en cuenta al utilizar esta cifra como una forma de evaluar las inversiones inmobiliarias.
Surge un argumento natural contra el método del multiplicador porque es una técnica de valoración bastante tosca. Porque los cambios en las tasas de interés, que afectan las tasas de descuento al calcular el valor del dinero en el tiempo, las fuentes, los ingresos y los gastos no se consideran explícitamente.
Otras desventajas incluyen:
- El método GIM asume uniformidad en las propiedades entre clases similares. Los profesionales saben por experiencia que las proporciones de gastos entre propiedades similares a menudo difieren debido a factores como el mantenimiento diferido, la antigüedad de la propiedad y la calidad del administrador de la propiedad.
- El GIM estima el valor en función del ingreso bruto y no del ingreso operativo neto (NOI), mientras que una propiedad se compra principalmente en función de su poder adquisitivo neto. Es muy posible que dos propiedades puedan tener el mismo NOI incluso si sus ingresos brutos difieren significativamente. Por lo tanto, el método GIM puede ser mal utilizado fácilmente por aquellos que no aprecian sus limitaciones.
- Un GIM no tiene en cuenta la vida económica restante de propiedades comparables. Ignorando la vida económica restante, un profesional puede asignar valores iguales a una propiedad nueva y una propiedad de 50 años, asumiendo que generan ingresos iguales.
Ejemplo de cálculo del multiplicador de ingresos brutos
Una propiedad bajo consideración tiene un ingreso bruto efectivo de $50,000. Una venta comparable está disponible con un ingreso real de $56 000 y un valor de venta de $392 000 (de hecho, estaríamos buscando una cantidad de comparables para mejorar el análisis).
Nuestro GIM sería $392 000 ÷ $56 000 = 7.
Este comparable, o comp, como suele llamarse en la práctica, se vendió por siete veces (7 veces) su valor bruto real. Usando este multiplicador, vemos que esta propiedad tiene un valor de capital de $350,000. Esto se encuentra usando la siguiente fórmula:
V = GIM x EGI
7 x $50 000 = $350 000.
