¿Qué es el mantenimiento del rendimiento?
El mantenimiento del rendimiento es una especie de multa por pago anticipado que permite a los inversores obtener el mismo rendimiento que si el prestatario hubiera realizado todos los pagos de intereses programados hasta la fecha de vencimiento. Requiere que los prestatarios paguen el diferencial de tasa entre la tasa de interés del préstamo y la tasa de interés prevaleciente en el mercado sobre el monto del capital restante hasta el vencimiento del préstamo.
Las primas de mantenimiento de rendimiento están diseñadas para hacer que los inversores sean indiferentes al pago anticipado (pagar una deuda o un préstamo a plazos antes de la fecha de vencimiento oficial). También hace que la refinanciación sea poco atractiva y antieconómica para los prestatarios.
puntos clave
- El mantenimiento del rendimiento es una especie de tarifa de pago anticipado que los prestatarios pagan a los prestamistas, o los emisores de bonos a los inversionistas, para compensar la pérdida de interés resultante del pago anticipado de un préstamo o la solicitud de un bono.
- El mantenimiento del rendimiento tiene por objeto mitigar el riesgo de pago anticipado de los prestamistas o disuadir a los prestatarios de pagar sus deudas antes de lo previsto.
- La fórmula para calcular una Prima de Mantenimiento de Rendimiento es: Mantenimiento de Rendimiento = Valor Presente de los Pagos Hipotecarios Restantes x (Tasa de Interés – Rendimiento del Tesoro).
Comprensión del mantenimiento del rendimiento
Cuando un prestatario obtiene financiación, ya sea mediante la emisión de bonos o la obtención de un préstamo (por ejemplo, hipoteca, préstamo para automóvil, préstamo comercial, etc.), el prestamista recibe periódicamente intereses como compensación por el uso de su dinero durante un período de tiempo. El interés esperado forma una tasa de rendimiento para el prestamista que espera ganancias basadas en la tasa.
Por ejemplo, un inversionista que compra un bono a 10 años con un valor nominal de $100 000 y una tasa de cupón anual del 7 %, pretende que se le acredite anualmente un 7 % x $100 000 = $7 000. De manera similar, un banco que aprueba $350 000 a una tasa de interés fija espera recibir pagos de intereses mensuales hasta que el prestatario complete los pagos de la hipoteca durante años.
Sin embargo, hay situaciones en las que el prestatario paga por adelantado el préstamo o pide un bono antes de su fecha de vencimiento. Esta amenaza de reembolso prematuro del principal se conoce como riesgo de pago anticipado (en la jerga financiera, «pago anticipado» significa pagar una deuda o un préstamo antes de su fecha de vencimiento oficial). Cada instrumento de deuda lo lleva, y cada prestamista lo enfrenta, hasta cierto punto. El riesgo es que el prestamista no obtenga el flujo de ingresos por intereses durante todo el período con el que contaba.
La razón más común para pagar por adelantado un préstamo es una disminución en las tasas de interés, lo que brinda una oportunidad para que un prestatario o emisor de bonos refinancie su deuda a una tasa de interés más baja.
Para compensar a los prestamistas en caso de que un prestatario pague el préstamo antes de lo previsto, se cobra una tarifa o prima por pago anticipado, conocida como retención de rendimiento. En efecto, la retención de rendimiento permite que el prestamista obtenga su rendimiento original sin incurrir en pérdidas.
El mantenimiento del rendimiento es más común en la industria hipotecaria comercial. Por ejemplo, imagine al propietario de un edificio que ha solicitado una hipoteca para comprar una propiedad adyacente. Es una hipoteca a 30 años, pero después de cinco años las tasas de interés han bajado significativamente y el propietario decide refinanciar. Pide dinero prestado a otro prestamista y paga su antigua hipoteca. Si el banco que emitió ese préstamo impusiera una tarifa o prima de mantenimiento del desempeño, podría reinvertir el dinero reembolsado, más el monto de la multa, en bonos del Tesoro seguros y recibir el mismo flujo de efectivo que recibiría si hubiera recibido todas las cuotas del préstamo programadas para todo el plazo. del préstamo
Cómo calcular la retención de rendimiento
La fórmula para calcular la prima de mantenimiento del rendimiento es:
Retención de Rendimiento = Valor Presente de los Pagos Hipotecarios Restantes x (Tasa de Interés – Rendimiento del Tesoro)
El factor de valor presente en la fórmula se puede calcular como (1 – (1+r)-n/12)/r
donde r = rendimiento del Tesoro
n = número de meses
Por ejemplo, supongamos que un prestatario tiene un saldo restante de $60,000 en un préstamo con un 5% de interés. El plazo residual del préstamo es exactamente cinco años o 60 meses. Si el prestatario decide pagar el préstamo cuando el rendimiento de la letra del Tesoro a 5 años cae al 3%, el mantenimiento del rendimiento se puede calcular de esta manera.
Paso 1: VP = [(1 – (1.03)-60/12)/0.03] x $60,000
Valor presente = 4,58 x $60 000
Valor presente = $274,782.43
Paso 2: Mantenimiento de Rendimiento = $274,782.43 x (0.05 – 0.03)
Mantenimiento de Rendimiento = $274,782.43 x (0.05 – 0.03)
Mantenimiento de rendimiento = $ 5,495.65
El prestatario tendrá que pagar $5,495.65 adicionales para prepagar su deuda.
Si los rendimientos del Tesoro aumentan desde donde estaban cuando se tomó un préstamo, el prestamista puede obtener una ganancia aceptando el monto del pago anticipado del préstamo y prestando el dinero a una tasa más alta o invirtiendo el dinero en letras del Tesoro de pago más alto. En este caso, no hay pérdida de retorno para el prestamista, pero aun así cobrará una multa por pago anticipado sobre el saldo de capital.
