¿Qué es el ingreso operativo neto (NOI)?
El ingreso operativo neto (NOI) es un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos. NOI es igual a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios.
NOI es una cifra antes de impuestos, que aparece en el estado de ingresos y flujo de efectivo de una propiedad, que excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital, depreciación y depreciación. Cuando esta métrica se utiliza en otras industrias, se denomina «EBIT», que significa «ganancias antes de intereses e impuestos».
Puntos clave
- EBIT mide la rentabilidad de una propiedad que genera ingresos antes de agregar cualquier costo de finanzas o impuestos.
- Para calcular el NOI, reste todos los gastos operativos incurridos en una propiedad de todos los ingresos generados por la propiedad.
- Los gastos operativos utilizados en la métrica NOI pueden manipularse si el dueño de una propiedad aplaza o acelera ciertos elementos de ingresos o gastos.
- La métrica NOI no incluye los gastos de capital.
- NOI le dirá al dueño de una propiedad si vale la pena alquilar una propiedad y mantenerla.
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El margen de explotación
Comprender el ingreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es un método de valoración utilizado por los profesionales de bienes raíces para determinar el valor exacto de sus propiedades de ingresos. Para calcular el NOI, los gastos de administración de la propiedad deben restarse de los ingresos producidos por una propiedad.
Además de los ingresos por alquiler, una propiedad también podría generar ingresos por servicios como estacionamiento, máquinas expendedoras y servicios de lavandería. Los gastos operativos incluyen los costos de operación y mantenimiento del edificio, incluidas las primas de seguros, los honorarios de los abogados, los servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad, los costos de reparación y los honorarios de custodia. Los gastos de capital, como los costos de un nuevo sistema de aire acondicionado para todo el edificio, no se incluyen en el cálculo.
NOI ayuda a los inversores inmobiliarios a determinar la tasa de capitalización, que a su vez les ayuda a calcular el valor de una propiedad, lo que les permite comparar diferentes propiedades que pueden estar considerando comprar o vender.
Para las propiedades financiadas, el NOI también se usa en el índice de cobertura de la deuda (DCR), que les dice a los prestamistas e inversionistas si los ingresos de una propiedad cubren los gastos operativos y el pago de la deuda. NOI también se utiliza para calcular el multiplicador de ingresos netos, el rendimiento de la inversión en efectivo y el rendimiento de la inversión total.
Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)
Para calcular el ingreso operativo neto, reste los gastos operativos de los ingresos generados por una propiedad. Los ingresos inmobiliarios incluyen ingresos por alquileres, tarifas de estacionamiento, cambios de servicio, máquinas expendedoras, máquinas de lavandería, etc.
Los honorarios de administración incluyen todos los costos asociados con el funcionamiento de la propiedad. Estos incluyen tarifas de administración de propiedades, seguros, servicios públicos, impuestos a la propiedad, reparaciones y mantenimiento.
Fórmula EE. UU.
Resultado operativo neto
=
R
R
−
O
Y
Dónde está:
R
R
=
renta inmobiliaria
O
Y
=
los gastos de explotación
\begin{aligned} &\text{Beneficio operativo neto} = RR – OE \\ &\textbf{donde:}\\ &RR=\text{ingresos inmobiliarios}\\ &OE=\text{gastos operativos}\\ \ fin {alineado} Resultado operativo neto=RR−OYDónde está:RR=renta inmobiliariaOY=los gastos de explotación
Por ejemplo, supongamos que la siguiente información es el perfil de un condominio en particular que un propietario estaba alquilando.
Ingreso:
- Ingresos por alquiler: $20,000
- Tarifas de estacionamiento: $ 5,000
- Lavadoras: $1,000
Ingresos totales = $26,000
Ahora, supongamos que los costos de administración del condominio son los siguientes:
Los gastos de explotación:
- Tarifas de administración de la propiedad: $ 1,000
- Impuesto a la propiedad: $ 5,000
- Reparación y mantenimiento: $3,000
- Seguro: $1,000
Gastos operativos totales = $10,000
El ingreso operativo neto (NOI) en este ejemplo sería de $26 000 – $10 000 = $16 000.
Componentes de EE. UU.
Según la fórmula anterior, los principales componentes del NOI son los ingresos totales y los gastos operativos totales. Los ingresos totales incluyen todos los ingresos de una propiedad inmobiliaria, no solo el alquiler. En algunos edificios, esto puede incluir ingresos adicionales por estacionamiento alquilado o espacio de almacenamiento, o ingresos por máquinas expendedoras o servicios de lavandería en el lugar.
Los honorarios de administración representan los costos totales asociados con la propiedad de alquiler. Además del mantenimiento y las reparaciones, también incluye impuestos y costos de seguro, costos de administración de la propiedad y cualquier servicio público no cubierto por los inquilinos.
EBIT frente a Resultado bruto de explotación
NOI es diferente del ingreso operativo bruto. En bienes raíces, esto representa el ingreso potencial total de una propiedad, menos cualquier pérdida de ingresos debido a la desocupación. El ingreso operativo neto es el ingreso operativo bruto, menos los gastos operativos.
El ingreso operativo neto es útil para estimar el ingreso potencial de una propiedad de inversión. Sin embargo, no tiene en cuenta algunos costos potenciales, como los impuestos sobre la renta o los pagos de la hipoteca.
EE. UU. y tasa de capitalización
El ingreso operativo neto se utiliza para calcular la tasa de capitalización, una medida de la rentabilidad de una propiedad de inversión en relación con su costo total. La tasa de capitalización se calcula dividiendo el NOI por el costo total de una propiedad.
Expresada como porcentaje, la tasa de capitalización representa los rendimientos de inversión de diferentes propiedades. Los inversores utilizan tasas de capitalización para comparar los rendimientos de diferentes propiedades.
Ejemplo de EE. UU.
Supongamos que posee una propiedad que genera $120 000 en ingresos cada año e incurre en $80 000 en gastos operativos. Bajo esta circunstancia, tendrá un NOI resultante de $40,000 ($120,000 – $80,000). Si el total es negativo, donde los gastos operativos son mayores que los ingresos, el resultado se denomina pérdida operativa neta (NOL).
Los prestamistas y los prestamistas comerciales confían en gran medida en el NOI para determinar el potencial de generación de ingresos de una propiedad hipotecada, incluso más de lo que toman en cuenta el historial crediticio de un inversionista en sus decisiones. En pocas palabras: esta métrica ayuda a los prestamistas a evaluar básicamente el valor inicial de la propiedad pronosticando sus flujos de efectivo.
El NOI se utiliza para determinar la tasa de capitalización de una propiedad, también conocida como el retorno de la inversión (ROI) en bienes raíces. Divida NO por el precio de compra.
Si una propiedad se considera rentable, los prestamistas también usan esta cifra para determinar cuánto préstamo están dispuestos a otorgar. Por otro lado, si la propiedad muestra una pérdida operativa neta, es probable que los prestamistas rechacen la solicitud de hipoteca del prestatario por completo.
Los dueños de propiedades pueden manipular sus gastos operativos aplazando algunos gastos mientras aceleran otros. El NOI también se puede aumentar aumentando los alquileres y otros impuestos, mientras se reducen los gastos operativos razonablemente necesarios.
Como ejemplo de lo último, considere un escenario en el que el propietario de un apartamento renuncia al alquiler anual de $12,000 de un inquilino, a cambio de que ese inquilino actúe como administrador de la propiedad. Si el propietario del apartamento pagaría normalmente al administrador de un edificio un salario de $30 000, en consecuencia podría restar el costo «razonablemente necesario» de $30 000 de los ingresos, en lugar del costo real de $12 000.
¿Cuál es la fórmula para calcular el NOI?
La fórmula para calcular el NOI es la siguiente:
WE = ingresos inmobiliarios – gastos de gestión
¿Cuál es la diferencia entre el ingreso neto y el ingreso operativo neto?
El ingreso operativo neto es el ingreso menos todos los gastos operativos, mientras que el ingreso neto es el ingreso menos todos los gastos, incluidos los gastos operativos y los gastos no operativos, como los impuestos.
¿Qué es un buen porcentaje de los ingresos operativos netos?
NOI no es un porcentaje sino un número que tiene en cuenta los ingresos y gastos de una propiedad. Se puede comparar con el valor total de la propiedad si esa propiedad se hubiera pagado en su totalidad en efectivo. En este caso, cuanto mayor sea el ingreso operativo neto como porcentaje del precio de la propiedad, mejor.
La línea de fondo
El ingreso operativo neto (NOI) es una cifra comúnmente utilizada para evaluar la rentabilidad de una propiedad. El cálculo consiste en restar todos los gastos operativos de la propiedad de todos los ingresos generados por la propiedad. Cuanto mayores son los ingresos y menores los gastos, más rentable es una propiedad. Esto le dice al propietario si los ingresos generados por poseer y mantener la propiedad valen el costo.
