¿Qué es una hipoteca envolvente?
Una hipoteca envolvente es un tipo de préstamo junior que envuelve o incluye el pagaré actual adeudado sobre la propiedad. El préstamo envolvente consistirá en el saldo original del préstamo más una cantidad para cubrir el nuevo precio de compra de la propiedad. Estas hipotecas son una forma de financiación secundaria. El vendedor de la propiedad recibe un pagaré garantizado, que es un pagaré legal que detalla el monto adeudado. Una hipoteca envolvente también se conoce como préstamo envolvente, hipoteca sustituta, acuerdo de venta o paquete hipotecario.
Puntos clave
- Las hipotecas envolventes se utilizan para refinanciar una propiedad y son préstamos junior que incluyen el pagaré actual sobre la propiedad, más un préstamo nuevo para cubrir el precio de compra de la propiedad.
- Los wraparounds son una forma de financiación del vendedor y secundaria en la que el vendedor tiene una letra de cambio garantizada.
- Un wraparound tiende a surgir cuando una hipoteca existente no se puede pagar.
- Con una hipoteca envolvente, un prestamista toma un pago de la hipoteca del prestatario para pagar la nota original y obtener un margen de beneficio.
Cómo funciona una hipoteca envolvente
A menudo, una hipoteca envolvente es un método para refinanciar una propiedad o financiar la compra de otra propiedad cuando no se puede pagar una hipoteca existente. El monto total de una hipoteca envolvente incluye el monto pendiente de pago de la hipoteca anterior más cualquier fondo adicional requerido por el prestamista. El prestatario realiza los pagos principales del nuevo préstamo integral, que el prestamista utilizará para pagar el pagaré original y para obtener un margen de beneficio. Dependiendo de la redacción de los documentos del préstamo, el título puede transferirse inmediatamente al nuevo propietario o puede permanecer con el vendedor hasta que se pague el préstamo.
Una hipoteca envolvente es una forma de financiación del vendedor que no viene con una hipoteca bancaria convencional, y el vendedor se hace cargo del banco.
Dado que el wraparound es una hipoteca junior, cualquier reclamo mayor o mayor tendrá prioridad. En caso de incumplimiento, la hipoteca original recibiría todos los ingresos de la liquidación de la propiedad hasta que se pague por completo.
Las hipotecas envolventes son una forma de financiación del vendedor en la que, en lugar de solicitar una hipoteca bancaria convencional, el comprador firmará una hipoteca con el vendedor. Luego, el vendedor toma el relevo del banco y acepta los pagos del nuevo dueño de la propiedad. La mayoría de los préstamos financiados por el vendedor incluirán un margen sobre la tasa de interés cobrada, lo que le dará al vendedor una ganancia adicional.
Hipoteca envolvente versus segunda hipoteca
Tanto las hipotecas envolventes como las segundas hipotecas son formas de financiamiento del vendedor. Una segunda hipoteca es un tipo de hipoteca subordinada que se obtiene mientras la hipoteca original aún está vigente. La tasa de interés cobrada por la segunda hipoteca tiende a ser más alta y la cantidad prestada será menor que la de la primera hipoteca.
Una diferencia notable entre los wraparounds y las segundas hipotecas es lo que sucede con el saldo pendiente del préstamo original. Una hipoteca envolvente incluye la nota original colocada en el pago de la nueva hipoteca. Con una segunda hipoteca, el saldo original de la hipoteca y el nuevo precio se combinan para formar una nueva hipoteca.
Ejemplo de una hipoteca envolvente
Por ejemplo, el Sr. Smith es dueño de una casa que tiene un saldo hipotecario de $50,000 al 4% de interés. El Sr. Smith vende la casa por $80,000 a la Sra. Jones, quien obtiene una hipoteca del Sr. Smith u otro prestamista al 6% de interés. La Sra. Jones hace pagos al Sr. Smith, quien usa esos pagos para pagar su hipoteca original del 4%.
El Sr. Smith obtiene ganancias tanto de la diferencia entre el precio de compra y la hipoteca originalmente adeudada como del diferencial entre las dos tasas de interés. Dependiendo de la documentación del préstamo, la propiedad de la casa puede transferirse a la Sra. Jones. Sin embargo, si no cumple con la hipoteca, el prestamista o un solicitante principal puede ejecutar la hipoteca y reclamar la propiedad.
