¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable (ARM)?
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo hipotecario con una tasa de interés variable. Con un ARM, la tasa de interés inicial se fija por un período de tiempo. Después de eso, la tasa de interés aplicada al saldo restante se reinicia periódicamente, en intervalos anuales o incluso mensuales.
Los ARM también se denominan hipotecas de tasa variable o hipotecas de tasa variable. La tasa de interés para ARM se restablece en función de un punto de referencia o índice, más un margen adicional llamado margen ARM. El índice típico utilizado en las ARM fue la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).
Puntos clave
- Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que puede variar periódicamente según el desempeño de un punto de referencia específico.
- Los ARM generalmente tienen topes que limitan el aumento en la tasa de interés y/o los pagos por año o durante la vigencia del préstamo.
- Un ARM puede ser una opción financiera inteligente para los compradores de vivienda que planean mantener su préstamo por un tiempo limitado y pueden afrontar cualquier aumento en su tasa de interés.
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Comprender una hipoteca de tasa ajustable (ARM)
Cuando obtenga una hipoteca, tendrá que pagar la cantidad prestada durante un número determinado de años, así como pagarle al prestamista algo adicional para compensar sus problemas y la probabilidad de que la inflación erosione el valor del saldo con el tiempo. reembolsado. .
En la mayoría de los casos, tendrá la opción de mantener esta tasa de interés fija durante la vigencia del préstamo o dejar que fluctúe hacia arriba y hacia abajo. Por lo general, los costos iniciales del préstamo de un ARM se establecen a una tasa más baja que la que se le ofrecería en una hipoteca de tasa fija comparable. Sin embargo, después de ese punto, la tasa de interés que afecta sus pagos mensuales podría subir o bajar, según el estado de la economía y el costo general del préstamo.
Tipos de ARM
Los ARM generalmente vienen en tres formas: híbrido, solo interés (IO) y opción de pago. Aquí hay un desglose rápido de cada uno.
BRAZO híbrido
Los ARM híbridos ofrecen una combinación de un período de tasa fija y flotante. Con este tipo de préstamo, la tasa de interés será fija al principio y luego comenzará a fluctuar en un tiempo preestablecido.
Esta información se expresa típicamente en dos números. En la mayoría de los casos, el primer número indica la duración de la aplicación del tipo fijo a la hipoteca, mientras que el segundo hace referencia a la duración o frecuencia de ajuste del tipo variable.
Por ejemplo, un ARM 2/28 presenta una tasa fija durante dos años seguida de una tasa flotante durante los 28 años restantes. En comparación, una ARM 5/1 tiene una tasa fija durante los primeros cinco años, seguida de una tasa variable que se ajusta cada año (como lo indica el número uno después de la barra oblicua). De manera similar, un ARM 5/5 comenzaría con una tasa fija durante cinco años y luego se ajustaría cada cinco años.
Puede comparar diferentes tipos de ARM utilizando una calculadora de hipotecas.
Interés solamente ARM (IO).
También es posible asegurar un ARM (IO) de solo interés, lo que esencialmente significaría solo pagar intereses sobre su hipoteca durante un período de tiempo específico, generalmente de tres a 10 años. Una vez que ha expirado este período, debe pagar tanto el interés como el capital del préstamo.
Estos tipos de planes atraen a aquellos que quieren gastar menos en su hipoteca en los primeros años para poder liberar fondos para otra cosa, como comprar muebles para su nuevo hogar. Por supuesto, este beneficio tiene un costo: cuanto más largo sea el período de IO, mayores serán sus pagos al final.
Opción de pago ARM
Una ARM con opción de pago es, como su nombre indica, una ARM con múltiples opciones de pago. Estas opciones generalmente incluyen pagos que cubren el capital y los intereses, pagando solo intereses o pagando una cantidad mínima que ni siquiera cubre los intereses.
Elegir pagar la cantidad mínima o solo el interés puede parecer tentador. Sin embargo, vale la pena recordar que tendrá que devolver todo al prestamista en la fecha especificada en el contrato y que el interés es mayor cuando no se paga el principal. Si persiste en pagar menos, encontrará que su deuda continúa creciendo, quizás hasta niveles inmanejables.
Cómo se determina la tasa flotante en ARM
Al final del período de tasa fija inicial, las tasas de interés ARM se volverán variables (ajustables) y fluctuarán en función de una tasa de interés de referencia (el índice ARM) más una cantidad específica de interés por encima de esa tasa de índice (el margen ARM). El índice ARM suele ser una tasa de referencia, como la tasa preferencial, LIBOR, la tasa de financiación garantizada durante la noche (SOFR) o la tasa del Tesoro de EE. UU. a corto plazo.
Si bien la tasa de índice puede cambiar, el margen sigue siendo el mismo. Por ejemplo, si el ratio es del 5% y el margen es del 2%, el tipo de interés de la hipoteca se ajusta al 7%. Sin embargo, si el índice es solo del 2% la próxima vez que se ajuste la tasa de interés, la tasa bajará al 4% según el margen del préstamo del 2%.
La tasa de interés de las ARM está determinada por una tasa de referencia flotante que generalmente refleja el estado general de la economía y un margen fijo adicional que cobra el prestamista.
Hipoteca de tasa variable versus hipoteca de tasa fija
A diferencia de las ARM, las hipotecas tradicionales o de tasa fija tienen la misma tasa de interés durante el plazo del préstamo, que puede ser de 10, 20, 30 o más años. Por lo general, tienen tasas de interés más altas por adelantado que las ARM, lo que puede hacer que las ARM sean más atractivas y asequibles, al menos a corto plazo. Sin embargo, los préstamos de tasa fija brindan la seguridad de que la tasa del prestatario nunca llegará a un punto en el que los pagos del préstamo se vuelvan inmanejables.
Con una hipoteca de tasa fija, los pagos mensuales siguen siendo los mismos, aunque los montos que se destinan al pago de intereses o capital cambiarán con el tiempo, según el cronograma de pago de la hipoteca.
Si las tasas de interés generalmente bajan, los propietarios de viviendas con hipotecas de tasa fija pueden refinanciar, pagando su préstamo anterior con uno a una tasa nueva más baja.
Los prestamistas deben poner por escrito todos los términos y condiciones relacionados con el ARM que le interesa. Esto incluye información sobre el índice y el margen, cómo se calculará su tarifa y con qué frecuencia se puede cambiar, si hay límites, la cantidad máxima que puede tener que pagar y otras consideraciones importantes, como la amortización negativa.
¿Es una hipoteca de tasa variable adecuada para usted?
Un ARM puede ser una opción financiera inteligente si planea mantener el préstamo por un período de tiempo limitado y podrá manejar cualquier aumento de tasas mientras tanto.
En muchos casos, los ARM vienen con topes de tasa que limitan cuánto puede aumentar la tasa en un momento dado o en total. Los topes de tasa periódicos limitan cuánto puede cambiar la tasa de interés de un año a otro, mientras que los topes de tasa de por vida establecen límites sobre cuánto puede aumentar la tasa de interés durante la vigencia del préstamo.
En particular, algunos ARM tienen topes de pago que limitan cuánto puede aumentar su pago hipotecario mensual, en términos de dólares. Esto puede llevar a un problema llamado amortización negativa si sus pagos mensuales no son suficientes para cubrir la tasa de interés que cambia su prestamista. Con la amortización negativa, la cantidad que debe puede seguir aumentando, incluso si realiza los pagos mensuales requeridos.
¿Por qué una Hipoteca de Tasa Ajustable (ARM) es una mala idea?
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) no son para todos. Sí, sus tasas introductorias favorables son atractivas, y un ARM podría ayudarlo a obtener un préstamo más grande para una vivienda. Sin embargo, es difícil hacer un presupuesto cuando los pagos pueden fluctuar enormemente, y podría terminar en grandes problemas financieros si las tasas de interés aumentan, especialmente si no hay límite.
¿Cómo se calculan las ARM?
Al final del período de tasa fija inicial, los costos de los préstamos fluctuarán en función de una tasa de interés de referencia, como la tasa preferencial, la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR), la tasa de financiación garantizada durante la noche (SOFR) o la tasa de interés a corto plazo. término de tasa de término. bonos del Tesoro de EE.UU. a plazo. Además, el prestamista también agregará su propio monto fijo de interés a pagar, conocido como margen ARM.
¿Cuándo se ofrecieron las ARM por primera vez a los compradores de viviendas?
Los ARM han existido durante varias décadas, y la capacidad de obtener un préstamo hipotecario a largo plazo con tasas de interés flotantes estuvo disponible por primera vez para los estadounidenses a principios de la década de 1980.
Los intentos anteriores de introducir tales préstamos en la década de 1970 fueron frustrados por el Congreso, debido a los temores de que dejarían a los prestatarios con pagos hipotecarios inmanejables. Sin embargo, el deterioro de la industria de segunda mano en esa década hizo que las autoridades reconsideraran su resistencia inicial y fueran más flexibles.
