¿Qué es una hipoteca de pago graduado (GPM)?
Una hipoteca de pagos graduados (GPM, por sus siglas en inglés) es un tipo de hipoteca de tasa fija en la que los pagos aumentan gradualmente desde un nivel básico inicial bajo hasta un nivel final más alto. Por lo general, sus pagos aumentarán entre un 7 % y un 12 % por año desde el monto de su pago base inicial hasta que alcance el monto total de su pago mensual.
Puntos clave
- Una hipoteca de pago graduado (GPM) es un tipo de hipoteca de tasa fija con un cronograma de amortización que tiene pagos iniciales más bajos que luego aumentan con el tiempo.
- El propósito de un GPM es permitir que los propietarios de viviendas comiencen con pagos hipotecarios mensuales más bajos para ayudar a algunas personas a calificar para sus préstamos.
- Los costos totales a lo largo de la vida de un préstamo GPM tienden a ser mayores que los de una hipoteca estándar, y los propietarios de viviendas que han podido pagar antes pueden encontrarse en dificultades financieras a medida que las facturas mensuales aumentan con el tiempo.
¿Cómo funcionan los pagos de la hipoteca?
Una hipoteca de pago por etapas está diseñada para que el propietario de la vivienda deba pagos mínimos. Luego, con el tiempo, el monto del pago aumenta. Una tasa de interés inicial baja es lo que califica al comprador. Esta tasa más baja permite que muchas personas que de otro modo no calificarían para un préstamo hipotecario sean elegibles porque pueden pagar los pagos iniciales bajos. Si la nota se hubiera escrito a una tasa de interés más alta, es posible que estos compradores no hubieran calificado debido a los pagos mensuales más altos. Este tipo de sistema de pago de hipotecas puede ser óptimo para propietarios jóvenes o primerizos porque sus niveles de ingresos tienden a aumentar gradualmente.
Una hipoteca de pago escalonado puede o no ser un préstamo de amortización negativa. Si el monto del pago inicial es menor que los intereses devengados por el préstamo hipotecario, la hipoteca de pago gradual es un préstamo de amortización negativa. Con un préstamo de amortización negativa, los pagos realizados por el prestatario son menores que el interés cargado en la nota. Esta estructura de pago crea un interés diferido, que se suma al capital total del préstamo.
Las hipotecas de pago gradual solo están disponibles en los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA permiten a los prestatarios de ingresos bajos a medianos que no pueden hacer un prefinanciamiento grande de hasta el 96.5% del valor de la vivienda.
Ventajas de una hipoteca de pago escalonado
Las hipotecas con pagos escalonados pueden ofrecer a los compradores de viviendas algunos beneficios clave. Algunos de los beneficios asociados con los préstamos hipotecarios de pago escalonado incluyen:
- Calificación potencialmente más fácil para una hipoteca, basada en los ingresos
- Reduzca los pagos inicialmente, con pagos crecientes a medida que aumentan sus ingresos
- Flexibilidad con tu presupuesto de gastos mensual
Elegir una hipoteca de pago por etapas puede facilitarle la compra de una casa ahora en lugar de tener que esperar hasta más adelante cuando esté ganando un ingreso más alto. También puede obtener más por su dinero aceptando una estructura de pago que evoluciona con sus ingresos. La clave es la certeza relativa de que podrá pagar los pagos de la hipoteca con el tiempo a medida que aumentan.
Desventajas de una hipoteca de pagos escalonados
La principal desventaja de una hipoteca en cuotas graduadas es que los costos totales asociados con la hipoteca son más altos que los de una hipoteca tradicional. A medida que los pagos aumentan a tasas de interés más altas, el prestatario puede descubrir que solo paga intereses y no reduce el capital que pidió prestado.
Además, si la hipoteca con tarifa escalonada es un préstamo de amortización negativa, el prestatario pagará aún más intereses sobre el préstamo. A medida que el interés diferido se suma al principal prestado, este valor aumenta, por lo que los cálculos de interés se basan en la cantidad mayor.
Otro inconveniente importante que debe tenerse en cuenta es que con una hipoteca de pagos graduados, no hay garantía de que los ingresos del prestatario aumenten a medida que aumentan los pagos de la hipoteca. Si los ingresos del prestatario no aumentan en proporción a la deuda mensual, puede dejar de pagar el préstamo. El incumplimiento dañará aún más su crédito y el prestamista ejecutará la propiedad.
Nota
Pagar una hipoteca de pago escalonado antes de lo previsto podría resultar en una multa por pago anticipado.
Ejemplo de pago escalonado
Puede ser útil ver un ejemplo de cómo se ve una hipoteca de pago por etapas. Entonces, suponga que obtiene un préstamo de $ 300,000 con un plazo de pago de 30 años al 3%. La tasa de graduación anual es del 2% con un total de cinco graduaciones anuales. Así es como se vería su pago:
| Programa hipotecario de pago escalonado | |
|---|---|
| Año | Monto del pago |
| 1 | $1161.50 |
| 2 | $1184.73 |
| 3 | $1208.43 |
| 4 | $1232.60 |
| 5 | $1257.25 |
| 6-30 | $1282.39 |
Entonces, ¿cuánto costaría su hipoteca si tomara prestados $300,000 al 3% durante un período de 30 años sin títulos universitarios? Su pago mensual de capital e intereses ascendería a $1,265.
Consejo
El uso de una calculadora de hipotecas de pagos graduados puede ayudarlo a estimar sus pagos mensuales en comparación con lo que podría pagar en un préstamo hipotecario tradicional.
Hipoteca de Pago Graduado vs Hipoteca de Tasa Variable
Si bien una hipoteca de pago por etapas puede parecer un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM), no es lo mismo.
Una hipoteca de tasa ajustable fluctúa periódicamente para reflejar la tasa de interés del mercado. La tasa ARM se ajusta periódicamente, pero no de acuerdo con un cronograma fijo. Además, la tasa de interés puede subir o bajar debido a su base en la tasa de mercado actual. Por el contrario, la tasa de interés de una hipoteca de pago escalonado solo aumenta.
Importante
Algunas ARM permiten pagos de solo intereses. Si bien esto puede resultar en un pago mensual más bajo, no lo ayudará a reducir el capital adeudado del préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca de pago escalonado?
Una hipoteca de pagos graduados es un tipo de préstamo hipotecario en el que los pagos mensuales comienzan con un monto y luego aumentan gradualmente con el tiempo. Este tipo de hipoteca está diseñado para ayudar a los compradores de vivienda que pueden tener dificultades para calificar para un préstamo porque ganan menos.
¿Quién debería considerar una hipoteca de pagos escalonados?
Una hipoteca de pagos graduados puede ser adecuada para alguien que espera que sus ingresos aumenten constantemente en los próximos años. Si no tiene una expectativa realista de que sus ingresos aumentarán con el tiempo, una hipoteca de pago por etapas podría ser problemática a medida que aumentan sus pagos mensuales.
¿Cómo se calculan los pagos graduados?
Los pagos escalonados se calculan utilizando el monto del préstamo hipotecario, la tasa de interés, la tasa de graduación anual y la cantidad de graduaciones aplicadas. Puede calcular los pagos mensuales de una hipoteca graduada utilizando una calculadora de préstamos en línea.
