¿Qué es una Hipoteca Cupón Cero?
Una hipoteca de cupón cero es una hipoteca comercial a largo plazo que difiere todos los pagos de capital e intereses hasta el vencimiento de la hipoteca. La estructuración de préstamos es como una nota de acumulación, lo que significa que el interés adeudado se acumula en el monto pendiente prestado. Al vencimiento, el prestatario paga el pagaré o emite otro préstamo a las tasas de interés actuales.
Puntos clave
- Las hipotecas de cupón cero son hipotecas comerciales a largo plazo que difieren todos los pagos de capital e intereses hasta el vencimiento.
- El interés adeudado fluye hacia el monto pendiente del préstamo, que debe ser reembolsado en la fecha de vencimiento o refinanciado a las tasas de interés vigentes.
- Los proyectos comerciales pueden usar hipotecas de cupón cero cuando los flujos de efectivo necesarios para pagar la deuda no están disponibles hasta que se complete el proyecto.
- Los prestamistas generalmente solo ofrecen hipotecas de cupón cero a prestatarios comerciales establecidos que tienen registros de crédito limpios.
¿Cómo funciona una hipoteca cupón cero?
Las hipotecas de cupón cero se parecen a los bonos de cupón cero. El cupón, la tasa de interés anual pagada por el préstamo, es cero hasta la fecha de vencimiento cuando debe ser reembolsado de una sola vez, junto con la cantidad total prestada.
Los proyectos comerciales usan hipotecas de cupón cero cuando es poco probable que haya flujos de efectivo para el servicio de la deuda hasta que se complete el proyecto. Un ejemplo de esto sería un estadio deportivo. En este caso, no se generan ingresos hasta que la instalación esté completa y sea capaz de albergar eventos.
Dado que el prestamista solo recibe el interés total más el reembolso del principal cuando el préstamo vence, el riesgo crediticio es significativamente mayor que con un préstamo convencional. Como resultado, los prestamistas generalmente solo ofrecen esta forma de financiamiento a prestatarios comerciales establecidos con registros crediticios limpios. También tienden a cobrar una tasa de interés más alta en las hipotecas de cupón cero para compensar la falta de rendimiento inmediato.
Con una hipoteca de cupón cero, un prestatario puede financiar un proyecto comercial con menos flujo de efectivo, con la expectativa de que la apreciación del valor de la propiedad durante la vida del préstamo será suficiente para pagarlo.
Ejemplo de Hipoteca Cupón Cero
Digamos que ABC Corp. saca una hipoteca cupón cero de $400,000 que vence en 20 años. Durante las siguientes dos décadas, ABC no devolvió nada al prestamista. A diferencia de las hipotecas convencionales, no se requiere que la empresa comience de inmediato a pagar gradualmente el capital, más los intereses por el privilegio de la hipoteca.
Todo cambia cuando se cumplen sus 20 años. De repente, ABC debe devolver los $ 400,000 prestados de una vez, junto con el interés compuesto del préstamo, o refinanciar a las tasas de interés vigentes. De lo contrario, lo llevará a perder la propiedad y lo obligará a entregar las llaves al prestamista.
1984
El año en que Franklin Savings Association, con sede en Kansas, vendió la primera emisión de bonos respaldados por hipotecas de cupón cero.
Consideraciones Especiales
Invertir en valores hipotecarios cupón cero
Los inversores tienen la oportunidad de entrar en acción y ganar dinero con bonos e hipotecas de cupón cero. Estas inversiones son populares entre algunos inversionistas, en parte debido a su disponibilidad en mercados inmobiliarios específicos y también porque los bonos de cupón cero se venden con un descuento sobre el valor nominal de la nota.
Los inversores no recibirán pagos regulares de intereses. Sin embargo, el prestatario agregará el monto de los intereses al monto del capital, que se reembolsará a los acreedores a su vencimiento. El interés aumentará semestralmente y, a medida que aumente el valor primario, generará pagos de intereses más altos, que se revertirán al monto total del capital.
Debido a que no pagan cupones y solo entregan dinero cuando vence, los precios de las hipotecas de cupón cero pueden ser muy volátiles. También están sujetos al pago anual del impuesto sobre la renta, incluso si la renta es atribuible y no la reciben regularmente los inversores. Una excepción sería si el acuerdo de inversión no prometiera pagar a los inversores un rendimiento específico, en cuyo caso no habría ingresos anuales imponibles actuales.
Otro tipo de inversión similar se administra principalmente para Cuentas de Retiro Individual (IRA) y otras entidades donde la tributación del año en curso no es una consideración.
