¿Qué es una hipoteca de capital creciente (GEM)?
Una hipoteca de aumento de capital (GEM) es un tipo de hipoteca de tasa fija en la que los pagos mensuales aumentan con el tiempo de acuerdo con un programa preestablecido, en lugar de permanecer fijos e iguales durante la vigencia del préstamo. La tasa de interés del préstamo no cambia y nunca hay una amortización negativa. En cambio, el primer pago es un pago de amortización total y, a medida que el monto del pago aumenta con el tiempo, el monto adicional más allá de lo que sería un pago de amortización total se aplica directamente al capital restante de la hipoteca, acortando el plazo del préstamo y aumentando los ahorros de intereses generales.
Puntos clave
- Una hipoteca de aumento de capital (GEM, por sus siglas en inglés) es una variación de una hipoteca de tasa fija en la que los pagos de capital adicionales se programan por adelantado y aumentan con el tiempo, a menudo a un 5 % anual.
- Los pagos adicionales le permiten pagar su hipoteca más rápido y con un interés total más bajo.
- La FHA ofrece préstamos GEM a prestatarios que tienen un alto potencial de crecimiento de ganancias que pueden cubrir pagos en aumento progresivo, donde la FHA asegurará al prestamista contra pérdidas.
Cómo funcionan las hipotecas de equidad de crecimiento
Una hipoteca de capital creciente en realidad le permite a un prestatario acelerar el pago de su hipoteca de tasa fija al programar pagos de capital adicionales que aumentan con el tiempo. Además de liquidar el préstamo antes de tiempo, una hipoteca de capital creciente ayuda a acumular valor líquido de la vivienda más rápido que el prestatario podría aprovechar si fuera necesario. Los pagos de las hipotecas de acciones de crecimiento generalmente aumentan cada año, aumentando hasta un 5% anual.
Hay una advertencia a este tipo de financiación. A medida que los montos de los pagos aumentan cada año, los salarios de los propietarios de viviendas (o su capacidad de pago) también deben aumentar para cumplir con los pagos más altos.
Una hipoteca principal creciente no debe confundirse con una hipoteca de pago gradual. Una hipoteca en cuotas graduadas también tiene una tasa de interés fija y pagos que aumentan a intervalos establecidos. Sin embargo, incluso una hipoteca de pago escalonado tiene una amortización negativa. En otras palabras, a diferencia de una hipoteca de capital creciente, los pagos iniciales de una hipoteca de pago gradual son fijos. por debajo lo que sería un pago de amortización total (en realidad se establecen por debajo de lo que sería un pago de interés solamente). Esto crea una amortización negativa, no un ahorro de intereses.
Otras consideraciones para GEM
Solicitar una hipoteca de capital creciente puede ser lo mismo que solicitar otros tipos de hipotecas, con requisitos crediticios comparables. Puede haber opciones para pagos más bajos asociados con este tipo de hipoteca. Algunos prestamistas que ofrecen hipotecas que aumentan el capital se dirigen a los compradores de vivienda por primera vez que, de otro modo, no podrían pagar los costos de compra iniciales.
Además, estos préstamos se ofrecen a prestatarios que pueden no calificar para hipotecas convencionales. La Administración Federal de Vivienda ofrece un programa de hipotecas en crecimiento específicamente para este propósito. Las pautas de la FHA hacen que las hipotecas de capital creciente estén disponibles para prestatarios con ingresos limitados, pero que también tienen una expectativa razonable de aumentos en sus ganancias.
Cuando dichas hipotecas están aseguradas a través de la FHA, los prestamistas reciben protección en caso de incumplimiento del prestatario. El seguro hipotecario de crecimiento de la FHA puede cubrir la compra de nuevas propiedades, el refinanciamiento y la rehabilitación. El préstamo también puede referirse a unidades en condominios o acciones en cooperativas de construcción.
