Fondos de Operaciones (FFO)

¿Qué son los fondos de operaciones (FFO)?

Los fondos de operaciones (FFO) se refieren a la cifra utilizada por los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) para definir el flujo de efectivo de sus operaciones. Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como una medida del rendimiento operativo.

El FFO se calcula sumando la depreciación, la depreciación y las pérdidas en las ventas de activos a las ganancias y luego restando las ganancias en las ventas de activos y los ingresos por intereses. A veces se cotiza por acción. La relación FFO por acción debe usarse en lugar de las ganancias por acción (EPS) al evaluar los REIT y otros fondos mutuos similares.

Fórmula y cálculo de fondos de operaciones

A continuación se muestra la fórmula para calcular los fondos de operaciones (FFO).

La fórmula para FFO es:

FFO = (Utilidad neta + Depreciación + Depreciación + Pérdidas en ventas de propiedades) – Utilidad en ventas de propiedades – Ingresos por intereses

Los siguientes son los pasos para calcular FFO:

Todos los componentes del cálculo de FFO se enumeran en el estado de resultados de un REIT.

1. Obtén la cifra del ingreso neto, que es el beneficio de la empresa y se encuentra en la parte inferior del estado de resultados.
2. La depreciación es la porción gastada de los activos tangibles (físicos) e intangibles de una empresa para el período. La depreciación y la depreciación son simplemente medidas contables para ayudar a las empresas a distribuir los costos de sus negocios. Los montos cobrados finalmente reducen la utilidad neta del período contable. Como resultado, la depreciación y la depreciación se vuelven a sumar a los ingresos netos para determinar la entrada de efectivo real o los ingresos de las operaciones del REIT.
3. Agregue cualquier pérdida en las ventas de bienes raíces comerciales, si las hubiere. Esto generalmente incluye activos a largo plazo tales como propiedad, planta y equipo. Estas pérdidas se consideran únicas y no recurrentes y, por lo tanto, no forman parte de las operaciones normales y no deben incluirse en el cálculo de FFO.
4. Reste cualquier ganancia o ingreso obtenido de la venta de la propiedad de la utilidad neta total, la depreciación y la cifra de depreciación para obtener fondos de las operaciones del período.
5. Reste los ingresos por intereses que gana la empresa. Los ingresos por intereses generalmente no son una parte regular de las operaciones normales de una empresa y, por lo tanto, no deben incluirse en el cálculo de FFO.

Por ejemplo, si un REIT tuviera una depreciación de $20 000, ganancias por la venta de propiedades de $40 000 e ingresos netos de $100 000, su FFO sería de $80 000.

En la mayoría de las situaciones, un inversionista no necesitaría calcular el FFO de un REIT ya que todos los REIT están obligados a divulgar sus cálculos de FFO en sus estados financieros públicos. La cifra de FFO generalmente se divulga en las notas a pie de página del estado de resultados.

Lo que Operation Funds puede decirle

FFO es una medida del dinero generado por un REIT; Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como punto de referencia del rendimiento operativo. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT) originalmente fue pionera en esta cifra, que es una medida no GAAP.

El FFO no debe confundirse con el flujo de efectivo de las operaciones de un REIT, que se informa en un estado de flujo de efectivo (CFS). En cambio, FFO mide la cantidad neta de efectivo y equivalentes de efectivo que ingresan a una empresa a partir de actividades comerciales regulares y en curso. FFO no debe verse como una alternativa al flujo de efectivo o como una medida de liquidez.

Por ejemplo, el flujo de efectivo de una empresa típica se vería afectado por el dinero que gana con la venta de un activo, pero FFO excluye esas ganancias. Además, una empresa típica mostraría una entrada de efectivo en su CFS si la empresa recibiera los fondos del préstamo de un banco. Sin embargo, FFO no incluye dichos flujos de efectivo, es solo una medida de los ingresos de las actividades comerciales.

Por qué FFO es una buena medida del rendimiento REIT

FFO compensa los métodos de contabilidad de costos que pueden comunicar incorrectamente el rendimiento real de un REIT. La contabilidad GAAP requiere que todos los REIT deprecien sus propiedades de inversión a lo largo del tiempo utilizando uno de los métodos de depreciación estándar. Sin embargo, muchas propiedades de inversión en realidad aumentan su valor con el tiempo, lo que hace que la depreciación sea imprecisa al describir el valor de un REIT. La depreciación y la depreciación se deben volver a agregar al ingreso neto para conciliar este problema.

El FFO también resta las ganancias de las ventas de propiedades porque este tipo de ventas se consideran no recurrentes. Los REIT deben pagar el 90% de todos los ingresos imponibles en forma de dividendos, que son pagos en efectivo a los inversores. Las ganancias de capital en la venta de propiedades no se suman a los ingresos imponibles de un REIT y, por lo tanto, no deben incluirse en la medición del valor y el rendimiento.

Como se mencionó, las empresas a veces proporcionan FFO por acción como complemento de su EPS. La utilidad por acción es la utilidad neta de una empresa dividida por sus acciones en circulación. EPS y FFO por acción proporcionan una medida de cuánto ingreso se genera por acción.

Estas medidas también ayudan a los inversores a determinar si la administración está utilizando el dinero de manera efectiva. Además, muchos analistas e inversores valoran la relación precio-FFO de un REIT como un complemento de su relación precio-beneficio, que es el precio de la acción dividido por el EPS. En el caso de un REIT, el precio de mercado del REIT se dividiría por su FFO por acción.

Fondos ajustados por transacción

Cada vez más, los analistas inmobiliarios también están calculando los Fondos de Operaciones Ajustados de un REIT (AFFO). Este cálculo toma el FFO de un REIT y resta los gastos recurrentes que se capitalizan y luego se amortizan, así como las rentas lineales. Estos gastos de capital recurrentes pueden incluir gastos de mantenimiento, como proyectos de pintura o reemplazos de techos. AFFO ha ganado terreno como la estimación más precisa del potencial de ganancias de un REIT.

La medida AFFO se desarrolló para proporcionar una mejor medida de la generación de efectivo o la capacidad de pago de dividendos de un REIT. Además de AFFO, esta medida alternativa a veces se denomina fondos disponibles para distribución o efectivo disponible para distribución.

Ejemplo de cómo utilizar los fondos de las operaciones

El principal REIT del centro comercial Simon Property Group informó fondos de operaciones en su estado de resultados de 2017 de $ 4 mil millones, un 6% más que en 2016. Mientras tanto, el ingreso neto de la empresa fue de $ 2. 2 mil millones.

Para llegar al FFO, la empresa agregó aproximadamente $1800 millones en amortización y depreciación y ajustó aún más otras cifras más pequeñas, incluida una reducción de $5,3 millones en el pago de distribuciones preferentes y dividendos y una participación de interés minoritario en la amortización, lo que resultó en una reducción adicional de $ 17,1 millones. Simon también informó un FFO diluido por acción de $11,21, en comparación con un EPS diluido de $6,24.