¿Qué son los Fondos Ajustados a las Operaciones—AFFO?
Los fondos ajustados por transacción (AFFO, por sus siglas en inglés) se refieren a la medida del desempeño financiero que se utiliza principalmente en el análisis de los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés). El AFFO de un REIT, aunque está sujeto a diferentes métodos de cálculo, generalmente es igual a los fondos de operaciones (FFO) del fideicomiso con ajustes realizados para los gastos de capital recurrentes utilizados para mantener la calidad de los activos subyacentes del REIT. El cálculo tiene en cuenta el ajuste de linealización GAAP de la renta, los costos de arrendamiento y otros factores materiales.
Puntos clave
- Los fondos ajustados por operaciones (AFFO) son una medida financiera utilizada para estimar el valor de un fondo de inversión en bienes raíces (REIT).
- AFFO se basa en fondos de operaciones (FFO), pero se considera preferible porque tiene en cuenta los costos, por lo tanto, estima con mayor precisión los valores actuales y la capacidad de pago de dividendos del REIT.
- Si bien no existe una medida oficial, una fórmula AFFO es similar a AFFO = FFO + aumentos de alquiler – gastos de capital – montos de mantenimiento de rutina.
Comprender los fondos ajustados a las operaciones: AFFO
Independientemente de cómo los profesionales de la industria elijan calcular los fondos ajustados de las operaciones (AFFO), se considera una medida más precisa del flujo de efectivo restante para los accionistas que solo FFO. Si bien FFO se usa comúnmente, no deduce los gastos de capital necesarios para mantener la cartera existente de propiedades, por lo que no mide del todo el verdadero flujo de efectivo restante. Los analistas profesionales prefieren AFFO porque tiene en cuenta los costos adicionales en los que incurre el REIT, así como las fuentes adicionales de ingresos, como los aumentos de alquiler. Por lo tanto, proporciona un número base más preciso para estimar los valores presentes y un mejor predictor de la capacidad futura del REIT para pagar dividendos. Esta es una medida no GAAP.
Cálculo de Fondos Ajustados a Operaciones: AFFO
Antes de calcular AFFO, un analista primero debe determinar los fondos de operaciones (FFO) del REIT. FFO mide el flujo de efectivo de una lista específica de activos. FFO refleja el impacto de la actividad de arrendamiento y adquisición del REIT, así como los gastos por intereses. FFO tiene en cuenta los ingresos netos del REIT, incluidas la depreciación y la amortización, pero excluye las ganancias de capital de las ventas de bienes raíces. La razón por la que estas ganancias no se incluyen es que son eventos únicos y, por lo general, no tienen un efecto a largo plazo en el potencial de ganancias futuras del REIT.
La fórmula para FFO es:
FFO = ingreso neto + depreciación + depreciación – ganancias de capital por ventas de propiedades
Una vez que se determina el FFO, se puede calcular el AFFO. Si bien no existe una fórmula oficial, los cálculos para AFFO normalmente serían algo así como:
AFFO = FFO + aumentos de alquiler – gastos de capital – montos de mantenimiento ordinario
Las métricas tradicionales utilizadas en la valoración de acciones, como las ganancias por acción (EPS) y la relación precio/ganancias (P/E), no son confiables para estimar el valor de un REIT.
Ejemplo de fondos ajustados por transacción:
Cálculo AFFO
Como ejemplo del cálculo AFFO, suponga lo siguiente: un REIT tuvo un ingreso neto de $2 millones en el período de informe más reciente. Durante ese tiempo, ganó $400,000 con la venta de una de sus propiedades y perdió $100,000 con la venta de otra. Informó $35,000 en depreciación y $50,000 en depreciación. Durante el período, los aumentos netos de renta fueron de $40,000; los gastos de capital fueron de $75,000 y el mantenimiento de rutina fue de $30,000.
Dada esta información, el FFO se puede calcular como:
FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 – ($400,000 – $100,000) = $1,785,000
A partir de esto, el AFFO se calcula como:
AFFO = FFO + $40 000 – $75 000 – $30 000 = $1 720 000
