¿Qué es el enfoque de ingresos?
El enfoque de ingresos, a veces denominado enfoque de capitalización de ingresos, es un tipo de método de valoración de bienes raíces que permite a los inversores estimar el valor de una propiedad en función de los ingresos generados por la propiedad. Se utiliza tomando el ingreso operativo neto (NOI) de la renta recaudada y dividiéndolo por la tasa de capitalización.
1:32
enfoque de ingresos
Cómo funciona el enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se usa típicamente para propiedades que generan ingresos y es uno de los tres enfoques populares para valorar bienes inmuebles. Los otros son el enfoque de costo y el enfoque de comparación. El enfoque de ingresos para tasaciones de bienes raíces es similar al flujo de caja descontado (DCF) para finanzas. El enfoque de ingresos descuenta el valor futuro de las rentas en función de la tasa de capitalización.
Al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, un inversionista considera la cantidad de ingresos generados y otros factores para determinar a cuánto puede venderse la propiedad en las condiciones actuales del mercado. Además de determinar si el inversionista puede obtener una ganancia en la propiedad de alquiler, un prestamista querrá saber su riesgo potencial de pago si le da una hipoteca al inversionista.
De los tres métodos para valorar bienes inmuebles, el enfoque de ingresos se considera el más complicado y difícil.
Consideraciones Especiales
Al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, un inversionista también debe considerar la condición de la propiedad. Cualquier reparación importante que pueda ser necesaria puede reducir sustancialmente las ganancias futuras.
Además, un inversionista debe considerar la eficiencia operativa de la propiedad. Por ejemplo, los propietarios pueden dar a los inquilinos reducciones de alquiler a cambio de completar el trabajo de jardinería u otras responsabilidades. Quizás ciertos inquilinos estén enfrentando dificultades financieras que se espera reviertan en los próximos meses y el propietario no quiera desalojarlos. Si la renta recaudada no excede los cargos corrientes, lo más probable es que el inversionista no compre la propiedad.
Con el enfoque de ingresos, la tasa de capitalización y el valor de tasación tienen una relación inversa: la reducción de la tasa de capitalización aumenta el valor de tasación
Un inversor también necesita determinar cuántas unidades están vacías en promedio en un momento dado. No recibir el alquiler completo de cada unidad afectará los ingresos del inversionista de la propiedad. Esto es especialmente importante si una propiedad necesita reparaciones y muchas unidades están vacías, lo que sugiere una baja tasa de ocupación. Si las unidades no se llenan con regularidad, el cobro de la renta será más bajo de lo que podría ser y es posible que la compra de la propiedad no sea lo mejor para el inversionista.
Puntos clave
- El enfoque de ingresos es un método de valoración de bienes inmuebles que utiliza los ingresos generados por la propiedad para estimar el valor razonable.
- Se calcula dividiendo el resultado operativo neto por la tasa de capitalización.
- Un comprador debe prestar especial atención a la condición de la propiedad, la eficiencia operativa y la autorización al utilizar el enfoque de ingresos.
Ejemplo del enfoque de ingresos
Con el enfoque de ingresos, un inversionista utiliza las ventas de mercado de comparables para elegir una tasa de capitalización. Por ejemplo, al evaluar un condominio de cuatro unidades en un condado específico, el inversionista observa los precios de venta recientes de propiedades similares en el mismo condado. Después de calcular la tasa de capitalización, el inversionista puede dividir el NOI de la propiedad de alquiler por esa tasa. Por ejemplo, una propiedad con un ingreso operativo neto (NOI) de $700 000 y una tasa de capitalización elegida del 8 % vale $8,75 millones.
