¿Qué es la ejecución hipotecaria voluntaria?
Una ejecución hipotecaria voluntaria es un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado por un prestatario que no puede continuar pagando el préstamo de una propiedad, en un esfuerzo por evitar más pagos y prevenir la ejecución hipotecaria involuntaria y el desalojo. Los prestatarios pueden elegir esta opción si su hipoteca está significativamente bajo agua.
Esto es diferente de una ejecución hipotecaria involuntaria, que es iniciada por el prestamista para tomar posesión de una propiedad para recuperar las pérdidas del prestamista y suele ser la última opción para los prestatarios que no pueden hacer los pagos de sus préstamos. Los prestatarios pueden solicitar una recuperación voluntaria de un banco u otro prestamista para propiedades residenciales y comerciales.
Hay varios términos similares que se pueden usar para ejecuciones hipotecarias voluntarias, que incluyen incumplimiento estratégico, desalojo, correo publicitario y ejecución hipotecaria amistosa.
Puntos clave
- Una ejecución hipotecaria voluntaria es iniciada por un prestatario que ya no puede hacer los pagos del préstamo sobre una propiedad y está tratando de evitar la ejecución hipotecaria por parte del prestamista.
- La ejecución hipotecaria voluntaria puede ser perjudicial para las calificaciones crediticias de un prestatario.
- Por lo general, no es tan perjudicial desde el punto de vista financiero como una ejecución hipotecaria involuntaria.
- La crisis de las hipotecas de alto riesgo de fines de la década de 2000, cuando muchas hipotecas estaban bajo el agua, condujo a un aumento significativo en el número de ejecuciones hipotecarias voluntarias.
- A veces, los deudores planean iniciar una ejecución hipotecaria voluntaria asumiendo más deuda.
Comprender las ejecuciones hipotecarias voluntarias
La ejecución hipotecaria voluntaria es extremadamente dañina para la solvencia crediticia de un prestatario y puede dificultar el alquiler o la compra de una vivienda y la obtención de préstamos aprobados durante años, pero no es tan perjudicial desde el punto de vista financiero como una ejecución hipotecaria involuntaria. Por lo tanto, puede ser una opción conveniente para algunos prestatarios que, en lugar de tener dificultades para hacer los pagos todos los meses, concluyen que no pueden seguir haciendo los pagos.
Muchos deudores planean una ejecución hipotecaria voluntaria al abrir nuevas tarjetas de crédito y obtener nuevos préstamos e hipotecas para automóviles antes de que baje su calificación crediticia. Los prestamistas a menudo aceptan la solicitud de ejecución hipotecaria voluntaria de un prestatario porque puede hacer que el proceso de recuperar la propiedad y cobrar deudas sea mucho más rápido y económico que una ejecución hipotecaria involuntaria.
Las razones para la ejecución hipotecaria voluntaria incluyen una pérdida de trabajo repentina e inesperada, darse cuenta de que está viviendo más allá de sus posibilidades y cambios en el mercado inmobiliario junto con tasas de interés variables (si un prestatario tiene una Hipoteca de Tasa Ajustable, o ARM, por ejemplo).
Una orden de ejecución hipotecaria sustituta es uno de los tipos de ejecución hipotecaria voluntaria más utilizados. Las reglas, leyes y sanciones por ejecuciones hipotecarias voluntarias varían ampliamente según el prestamista y el estado.
Pros y contras de las ejecuciones hipotecarias voluntarias
Si está pensando en iniciar una ejecución hipotecaria voluntaria, es importante considerar cuidadosamente las ventajas y desventajas de dar ese paso. Tiene que equilibrar eso con el efecto sobre su crédito, la pérdida de su hogar, cuánto alivio financiero le ofrece y cualquier alternativa que aún pueda tener. Si no puede obtener una modificación de préstamo o hacer una venta corta, por ejemplo, una escritura sustituta de ejecución hipotecaria puede tener menos impacto en sus informes de crédito que una ejecución hipotecaria involuntaria.
Corta tus pérdidas
Un beneficio, especialmente si su casa está significativamente bajo el agua, es que puede reducir sus pérdidas cuando deja de hacer pagos. Sin embargo, algunos estados permiten que los prestamistas procesen a los prestatarios por una «escasez» (la diferencia entre el monto que aún debe del préstamo y el precio de venta de la ejecución hipotecaria) a través de un fallo por escasez. Asegúrese de conocer las leyes de su estado sobre este punto.
reducción de crédito
Su puntaje de crédito se verá afectado si realiza la ejecución hipotecaria. El impacto: es probable que sea más difícil obtener un nuevo crédito, como un préstamo para un automóvil o una nueva tarjeta de crédito, y las tasas de interés que le ofrecerán serán más altas.
Encontrar nueva vivienda
Tendrá que encontrar otro lugar para vivir y los propietarios pueden negarse a alquilarle o cobrarle una cantidad mensual más alta. Y si está pensando en comprar, es posible que no pueda obtener una hipoteca durante algunos años. Fannie Mae, por ejemplo, tiene un período de espera de cuatro años antes de otorgar una nueva hipoteca después de una escritura de ejecución hipotecaria.
-
Es una liberación de deudas más rápida y menos complicada que una ejecución hipotecaria involuntaria y una oportunidad para reducir sus pérdidas.
-
Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria puede tener un impacto menor en su puntaje crediticio que una ejecución hipotecaria involuntaria.
-
Hay menos estigma social asociado que con una ejecución hipotecaria involuntaria.
-
Todavía puede estar sujeto a un juicio de deficiencia.
-
Su puntaje de crédito se verá afectado y obtener un nuevo crédito (un préstamo para automóvil, una tarjeta de crédito) puede ser más difícil y conllevar tasas de interés más altas.
-
Si bien hay menos estigma, los empleadores aún pueden considerarlo inadecuado para ciertos trabajos.
Ejecuciones hipotecarias voluntarias y la crisis de la vivienda de 2007-2009
Antes de la burbuja inmobiliaria de los EE. UU. y la crisis de las hipotecas de alto riesgo de fines de la década de 2000, la ejecución hipotecaria voluntaria era una opción poco utilizada por los prestatarios que luchaban por pagar los pagos de la hipoteca de la vivienda; sin embargo, se ha vuelto mucho más utilizado en los años siguientes. En 2007 y 2008, los precios de las viviendas se desplomaron, a menudo registrando caídas de valor de dos dígitos.
A principios de 2010, el porcentaje de hipotecas subacuáticas, el monto adeudado de la hipoteca en exceso del valor de la vivienda, aumentó drásticamente. En California, Nevada y Florida, más del 20% de las hipotecas no fueron declaradas.
¿Qué hace una ejecución hipotecaria voluntaria?
Cuando se ofrece como voluntario para la ejecución hipotecaria de su casa, generalmente es porque no puede pagar el préstamo. En lugar de esperar a que el prestamista ejecute la hipoteca, hágalo usted mismo.
¿Qué sucede si ejecuta una hipoteca en su casa?
Si se ofrece como voluntario para ejecutar voluntariamente la hipoteca de su casa, su prestamista le permitirá entregar su casa a cambio de la condonación de la deuda hipotecaria. Debe estar de acuerdo en dejar la casa en buenas condiciones y mudarse en una fecha específica. Cuando realiza una ejecución hipotecaria voluntaria, su crédito se verá afectado, pero controlará los términos para dejar su hogar e incluso puede recibir dinero de su prestamista para financiar su mudanza.
¿Qué es una Escritura de Prenda?
La escritura de prenda es un embargo voluntario, que no es lo mismo que un embargo. Cuando llega a un acuerdo con su prestamista, entrega la propiedad para evitar que su prestamista lo ejecute.
