¿Qué es un regalo de equidad?
Una donación de capital es la venta de una residencia a un miembro de la familia o alguien con quien el vendedor tiene una relación cercana, por menos del valor de mercado actual determinado por una tasación profesional. La diferencia entre el precio de venta real y el valor de mercado de la vivienda es la donación real de capital. La mayoría de los prestamistas le permiten usar el capital para el pago inicial.
Puntos clave
- Una donación de capital implica la venta de una residencia por menos de su valor de mercado actual, pero el dinero físico no cambia de manos.
- Una donación de capital generalmente involucra a miembros de la familia, generalmente padres que venden su casa a un niño.
- La mayoría de los prestamistas permiten que la donación cuente como o para el pago inicial de la vivienda.
- Las donaciones de capital deben estar debidamente documentadas a través de una carta de donación de capital y el comprador de la vivienda debe ser elegible para una hipoteca.
- Las donaciones de capital pueden tener implicaciones fiscales tanto para el donante como para el receptor.
Cómo funciona una donación de equidad
El regalo de la equidad recibe su nombre del hecho de que el precio de venta es mucho más bajo que el precio real de mercado de la vivienda. La transferencia cuenta como un regalo debido a la diferencia de valor, incluso si el dinero físico no cambia de manos. Un obsequio común de equidad ocurre cuando los padres desean vender su casa a un niño a un precio favorable; sin embargo, también puede involucrar a otros miembros de la familia, como abuelos, tíos, primos o hermanos.
La mayoría de los prestamistas permiten que la donación cuente como un pago inicial de la casa, o para el pago inicial. La residencia que cambia de manos puede ser una residencia principal o una segunda residencia.
Los obsequios de capital ayudan al comprador a reducir o eliminar los requisitos de pago inicial, lo que facilita que el destinatario obtenga un préstamo hipotecario.
Ventajas y desventajas de un regalo de equidad
Las familias o las partes interesadas pueden usar una donación de capital en lugar de pasar por una compañía de bienes raíces que cobraría una comisión por la venta. Los propietarios fijan un precio y «venden» la casa a sus hijos por esa cantidad, aunque la casa valga más en el mercado abierto.
Las donaciones de capital no evitan los costos de cierre u otros gastos requeridos al transferir el título. Una donación de capital también podría desencadenar un impuesto sobre donaciones. La persona que muda la casa es responsable de presentar una declaración de impuestos sobre donaciones y de pagar cualquier impuesto sobre donaciones adeudado, en lugar de la persona que recibe la donación de capital.
El obsequio afectará la base de costos de la propiedad, lo que hará que las ganancias de capital aumenten cuando el destinatario venda la casa en el futuro. Una donación de capital también podría tener implicaciones más amplias y afectar el mercado inmobiliario local al registrar una venta de propiedad por debajo del valor de mercado.
Pros y contras de los regalos de equidad
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Pago inicial más bajo o nulo para el comprador
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Sin comisiones de agente inmobiliario
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Los miembros de la familia pueden ayudar con la compra de una casa sin tener que gastar dinero en efectivo de su bolsillo
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Activación potencial del impuesto sobre donaciones para el prestamista familiar que dona capital
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Impacto en la base de costos de la vivienda
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Honorarios legales para la redacción del contrato.
Requisitos para una donación de capital
Una donación de capital requiere una carta de donación de capital, que es una carta que establece los hechos de la venta y está firmada tanto por el vendedor como por el comprador. En particular, la carta debe indicar quién ofrece la donación, el monto de la donación de capital, la propiedad en cuestión y certificar que en realidad se trata de una donación, no de un préstamo. Junto a la carta, se deben cumplir otras consideraciones:
- El vendedor debe tener una tasación oficial completa y pagada de la vivienda.
- Las tasaciones deben anotar el valor estimado de la residencia
- La tasación incluye el precio por el cual se venderá la donación de la plusvalía de la vivienda
- La documentación debe incluir la diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta del regalo.
Para cerrar, una segunda carta señalará el don de la equidad. Depende de la persona que da el regalo decidir cuánto capital dar. Por ejemplo, suponga que es dueño de una casa que planea vender a uno de sus hijos adultos. La casa está valuada en $400,000, pero aceptas venderla por $200,000, haciéndoles un regalo de $200,000 en el proceso.
Una donación de capital también puede ayudar al nuevo propietario a evitar los cargos del Seguro Hipotecario Privado (PMI).
Consideraciones Especiales
Una donación de capital puede tener consecuencias fiscales tanto para el donante como para el receptor de la donación. El valor de la vivienda puede afectar la base del costo del activo para el nuevo propietario y tener implicaciones de ganancias de capital para el vendedor. Además, si no se hace correctamente, una donación de capital podría generar un impuesto sobre donaciones. Los vendedores deben seguir las pautas del Servicio de Impuestos Internos (IRS) para obsequios. Para 2022, una pareja casada puede dar hasta $32,000 y una persona soltera hasta $16,000 a un individuo anualmente sin estar sujeto al impuesto sobre donaciones. Esto aumenta a $34,000 por pareja o $17,000 por persona soltera para el año calendario 2023.
Además, una venta considerable puede afectar el mercado inmobiliario local. Si una casa se vende por mucho menos que otras con características similares, podría tener un impacto negativo en las ventas de otras casas en ese rango de precio o área. Sin embargo, es posible que la transacción se realice de forma privada o fuera del mercado para evitar tal complicación.
Los compradores aún deben poder calificar para una hipoteca incluso con un regalo de acciones que cambian de manos. Esto significa que tendrán que cumplir con los requisitos del prestamista con respecto a los puntajes de crédito y los ingresos. También deberán proporcionar toda la documentación necesaria para obtener la aprobación de una hipoteca, que incluye:
- Al menos un año de declaraciones de impuestos
- Formularios W-2 actualizados
- Extractos bancarios recientes
- estados de cuenta de inversión
Las donaciones de acciones se pueden usar con una variedad de opciones hipotecarias, incluidos préstamos hipotecarios convencionales a 15 o 30 años, hipotecas de tasa ajustable (ARM), préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de la Estados Unidos.
Los vendedores también deben considerar de qué se están alejando cuando ofrecen un obsequio de capital. Podrían ayudar a un pariente a comprar una casa que de otra manera no podría hacerlo. Pero el vendedor podría perder la oportunidad de obtener una ganancia considerable con la venta de la casa si ha acumulado una cantidad significativa de capital desde que la compró.
Ejemplo de un regalo de equidad
Un prestamista puede tratar la donación de acciones como todo o parte del pago en efectivo requerido para calificar para una hipoteca. Por ejemplo, suponga que un banco le quita un 20% de pago inicial (la cantidad estándar necesaria en la mayoría de los préstamos convencionales para evitar el seguro hipotecario). La donación de capital realizada por el vendedor es igual al 10% del valor de la casa. El comprador ahora solo necesita hacer un pago inicial del 10% del precio de la propiedad.
Tenga en cuenta que la cantidad que se le exige al comprador para compensar el pago inicial puede determinarse según el tipo de préstamo hipotecario. Por ejemplo, en el caso de un préstamo de la FHA, se permite que la donación de capital de un miembro de la familia cubra un pago inicial mínimo del 3,5 %, siempre que la vivienda sea su residencia principal.
¿Cómo se incluye una donación de capital en un acuerdo de compra?
Para hacer una donación de capital, los vendedores deben incluir una carta de donación firmada por los vendedores, que indique su relación con el comprador, la dirección de la propiedad y el valor del capital que están regalando. También deben realizar una tasación para determinar el valor total de mercado de la propiedad.
¿Cómo afecta una donación de capital al vendedor?
Las donaciones de capital incurren en una carga fiscal para el vendedor, dependiendo del tamaño de la donación. Se puede exigir al vendedor que pague el impuesto sobre donaciones, a menos que la donación de acciones tenga un valor inferior a la exclusión anual. Para 2022, esa exclusión es de $16,000 y aumenta a $17,000 para 2023 para tener en cuenta la inflación.
¿Cómo afecta una donación de capital a los impuestos?
Una donación de acciones no está sujeta a impuestos directamente para el receptor, pero puede incurrir en impuestos de ganancias de capital más altos a partir de entonces. Esto se debe a que la donación de capital reduce la base de costos del comprador, lo que aumenta la probabilidad de que obtenga una ganancia si eventualmente vende la propiedad.
La línea de fondo
Una donación de capital es una forma en que un vendedor ayuda a los compradores, generalmente miembros de la familia, a comprar su casa. El vendedor no da dinero a los compradores como lo haría cuando les da dinero en efectivo para el pago inicial. En cambio, acuerdan vender su casa por debajo del valor de mercado. Esto le da al comprador acceso instantáneo a más capital del que pagó.
