¿Qué es el Cupón Promedio Ponderado (WAC)?
El cupón promedio ponderado (WAC) es una medida de la tasa de rendimiento de un grupo de hipotecas que se vende a los inversores como un valor respaldado por hipotecas (MBS). Las hipotecas subyacentes se pagan en diferentes momentos, por lo que el WAC representa su rendimiento en el momento de la emisión y puede diferir de su WAC a partir de entonces.
Puntos clave
- WAC es la tasa de interés bruta promedio de las hipotecas subyacentes en un valor respaldado por hipotecas en el momento de su emisión.
- Los analistas de estas inversiones utilizan el WAC de un valor respaldado por hipotecas para estimar sus características de prepago.
- El WAC cambiará con el tiempo a medida que se paguen las hipotecas subyacentes a las acciones.
Comprender un cupón promedio ponderado (WAC)
Los bancos suelen vender las hipotecas que emiten en un mercado hipotecario secundario. Los compradores son inversores institucionales, como fondos de cobertura y bancos de inversión. Estos compradores empaquetan hipotecas en valores negociables que se pueden negociar con inversores en el mercado abierto como valores respaldados por hipotecas (MBS).
Al calcular el promedio ponderado, el saldo principal de cada hipoteca se utiliza como factor de ponderación.
Los tenedores de MBS reciben pagos de intereses o cupones calculados como un promedio ponderado del cupón subyacente de las hipotecas que respaldan los MBS.
Cálculo del WAC
El cupón promedio ponderado (WAC) se calcula tomando las tasas de interés brutas pagaderas sobre las hipotecas subyacentes del MBS y ponderándolas por el porcentaje del valor que representa cada hipoteca.
El WAC representa la tasa de interés promedio de varios grupos de hipotecas con tasas de interés variables. Al calcular el promedio ponderado, el saldo principal de cada hipoteca subyacente se utiliza como factor de ponderación.
Para calcular el WAC, la tasa de cupón de cada hipoteca o MBS se multiplica por el saldo de capital pendiente. Los resultados se suman y la suma total se divide por el saldo restante.
Otra forma de calcular el cupón promedio ponderado es tomar los pesos de cada conjunto de hipotecas, multiplicarlos por sus respectivas tasas de cupón y sumar el resultado para obtener el WAC.
Por ejemplo, suponga que un MBS se compone de tres grupos de hipotecas diferentes con un saldo principal de $11 millones. El primer paquete de hipotecas, o tramos, consta de $4 millones en hipotecas con un rendimiento del 7,5%. El segundo grupo tiene un saldo hipotecario de $5 millones a una tasa del 5%. El tercer grupo tiene $2 millones en hipotecas a una tasa de 3.8%.
Usando el primer método descrito anteriormente:
VCA= [($4 million x 0.075) + ($5 million x 0.05) + ($2 million x 0.038)] / $11 millones
WAC = ($300 000 + $250 000 + $76 000) / $11 millones
WAC = $626,000/$11 millones = 5.69%
Alternativamente, el WAC se puede calcular evaluando primero el peso de cada tramo de préstamo:
Ponderación del grupo 1: $ 4 millones / $ 11 millones = 36,36%
Ponderación del grupo 2: $ 5 millones / $ 11 millones = 45,45%
Ponderación del grupo 3: $2 millones / $11 millones = 18,18 %
La suma de los pesos es 100%. El WAC se calcula entonces como:
WAC = (36,36 x 0,075) + (45,45 x 0,05) + (18,18 x 0,038)
WAC = 2.727 + 2.2725 + 0.6908 = 5.69%
La tasa de cupón promedio ponderada puede cambiar a lo largo de la vida del MBS, ya que diferentes titulares de hipotecas pagan sus hipotecas a diferentes tasas de interés y en diferentes momentos.
Cuando un MSB se vuelve riesgoso
Ninguna mención de valores respaldados por hipotecas está completa sin una referencia a la crisis financiera de 2007-2008, que se les ha atribuido en gran medida.
Muchas de las inversiones de MBS de ese período estaban respaldadas por hipotecas emitidas durante la burbuja inmobiliaria nacional y, en muchos casos, otorgadas a prestatarios que no podían pagarlas. Cuando estalló la burbuja, muchos de estos prestatarios se vieron obligados a incumplir y el valor de titulización de estos activos se desvaneció.
De hecho, estaban garantizados con hipotecas de alto riesgo.
