¿Qué es el control de alquileres?
El control de alquileres es un programa del gobierno que establece un límite en la cantidad que un propietario puede solicitar para alquilar una casa o renovar un contrato de arrendamiento. Las leyes de control de alquileres suelen ser promulgadas por los municipios y los detalles varían ampliamente. Todos están destinados a mantener el costo de vida asequible para los residentes de bajos ingresos.
El control de alquileres no está muy extendido en los Estados Unidos. Según un estudio de 2019 del Urban Institute, 182 municipios en los Estados Unidos tienen regulaciones de control de alquileres, y todos están ubicados en Nueva York, Nueva Jersey, California, Maryland o Washington, DC
De hecho, 31 estados tienen leyes que impiden o prohíben que los gobiernos locales implementen medidas de control de alquileres, a partir de febrero de 2022.
Sin embargo, el problema de la regulación de alquileres ha revivido en los últimos años, particularmente en ciudades y estados donde los altos costos de vida combinados con salarios estancados han creado una crisis de asequibilidad de viviendas para residentes de ingresos moderados y personas mayores con ingresos fijos.
Oregón es el primer estado de los Estados Unidos en promulgar una ley de control de alquileres en todo el estado. La ley, firmada en marzo de 2019, limita los aumentos anuales de renta al 7% más el aumento en el índice de precios al consumidor.
Puntos clave
- La mayoría de las leyes de control de rentas limitan la cantidad que un propietario puede aumentar las rentas de los inquilinos existentes.
- El control de alquileres es controvertido. De hecho, 31 estados tienen leyes que prohíben a los gobiernos locales tomar tales medidas.
- En la ciudad de Nueva York, los apartamentos con alquiler controlado son un activo deseable.
- La estabilización de alquileres es diferente del control de alquileres.
- Oregón se convirtió en el primer estado de los Estados Unidos en promulgar una ley de control de alquileres en todo el estado en 2019.
Cómo funciona el control de alquileres
Las primeras leyes de control de alquileres en los Estados Unidos se remontan a la década de 1920 y, a menudo, consistían en congelamientos de alquileres absolutos. Estos generalmente resultaron impracticables. En la década de 1970 volvió a surgir la idea del control de alquileres, esta vez en una forma más moderada, a menudo llamada «estabilización de alquileres».
La ciudad de Nueva York, por ejemplo, tiene dos programas de control de alquileres:
- El antiguo programa de control de alquileres se ha ido eliminando gradualmente durante décadas. Estableció límites estrictos a los precios de alquiler, pero los únicos inquilinos aún cubiertos por la ley han estado viviendo desde 1974 o antes en edificios construidos antes de 1947.
- El Programa de Estabilización de Alquileres de la década de 1970 regula los precios de aproximadamente la mitad de los alquileres de la ciudad. Los alquileres solo se pueden aumentar durante uno o dos años, y los aumentos porcentuales permitidos los establece la Junta de Directrices de Alquileres, cuyos nueve miembros son designados por el alcalde. Las reglas y excepciones son laberínticas y son administradas por una combinación de agencias municipales y estatales.
El alto costo de vida en la ciudad de Nueva York a menudo se cita como prueba suficiente de que el control de alquileres no funciona. El alquiler medio de un apartamento de una habitación en Manhattan era de $5022 para un edificio con portero y de $3417 para un edificio sin portero en marzo de 2022.
Los defensores del control de alquileres, como el Urban Institute, argumentan que los controles de precios permiten que las personas con ingresos moderados y las personas mayores con ingresos fijos permanezcan en sus hogares mientras la gentrificación hace subir los precios a su alrededor.
1:57
Haga clic en reproducir para aprender todo sobre el control de alquileres
Ventajas y desventajas del control de alquileres
El control de alquileres siempre ha sido controvertido. Las regulaciones de control de alquileres en las ciudades hoy en día regulan más comúnmente los aumentos de precios para las renovaciones de arrendamiento, no para los nuevos inquilinos. Esto probablemente tiene algunas ventajas para los propietarios, que pueden cobrar lo que el mercado traiga por los apartamentos vacantes o, en el peor de los casos, mantener a los inquilinos que tienen todos los incentivos para quedarse y pagar el alquiler a tiempo.
Los principales argumentos en contra del control de alquileres incluyen:
- El control de rentas reduce la oferta de viviendas dignas, ya que los propietarios prefieren convertir un edificio en condominios o adaptarlo para uso comercial que cumplir con una ley que limita sus ganancias
- Las inversiones en vivienda nueva en alquiler sufren un fuerte retroceso
- Hay poco o ningún mantenimiento de los edificios con alquiler controlado debido al escaso retorno de la inversión para los propietarios.
Los argumentos clave a favor de la regulación incluyen:
- Los precios de alquiler en muchas ciudades de EE. UU. están aumentando mucho más rápido que los salarios para trabajos de ingresos moderados
- El control de alquileres puede permitir que los hogares de ingresos moderados y las personas con ingresos fijos vivan decentemente y sin temor a un aumento catastrófico de alquileres a nivel personal
- Los vecindarios son más seguros y estables con una base de residentes a largo plazo en apartamentos con alquiler controlado
¿Qué significa renta controlada?
El control de alquileres se refiere a un apartamento cuyo alquiler tiene un límite en la cantidad que puede cobrar el arrendador. El límite lo establece un programa gubernamental y los municipios locales hacen cumplir las leyes de control de alquileres. No todos los estados o ciudades los tienen implementados. Cuando el alquiler se «controla» de esta manera, un arrendador no puede aumentar injustamente el precio del alquiler de un año a otro, y esto puede ayudar a mantener algunas viviendas asequibles para aquellos que no pueden pagar una casa del mercado o más alta que la del mercado.
¿Cómo puedo obtener un apartamento con control de renta?
Desafortunadamente, en la mayoría de los casos, incluso en la ciudad de Nueva York, a menos que un miembro de la familia que vive en un apartamento de alquiler controlado le transfiera su contrato de arrendamiento, no están disponibles públicamente, y las reglas relacionadas con la sucesión de un apartamento de alquiler controlado el contrato de arrendamiento puede ser complejo.
¿Cómo sé si mi apartamento tiene control de renta?
Si vive en un apartamento de alquiler controlado, lo sabrá porque el apartamento se habría transmitido a su familia inmediata o extensa.
