¿Qué es un conducto de inversión hipotecaria en bienes raíces (REMIC)?
El término «conducto de inversión hipotecaria en bienes raíces» (REMIC) se refiere a un vehículo de propósito especial (SPV) o instrumento de deuda que agrupa préstamos hipotecarios y emite valores respaldados por hipotecas (MBS).
Puntos clave
- Un conducto de inversión hipotecaria en bienes raíces (REMIC) es un vehículo de propósito especial que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas.
- Los REMIC fueron autorizados por primera vez con la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986.
- Un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces puede organizarse como sociedad, fideicomiso, corporación o sociedad y está exento de impuestos federales.
Comprensión de los conductos de inversión hipotecaria en bienes raíces (REMIC)
Los REMIC son inversiones complejas que generan ingresos para emisores e inversores. Los fondos de hipotecas generalmente se dividen en tramos, se reempacan y se comercializan a los inversionistas como valores individuales. Los REMIC pueden tomar muchas formas y generalmente se consideran entidades de transferencia. Como tales, están exentos de tributar directamente.
Los conductos de inversión hipotecaria en bienes raíces (REMIC, por sus siglas en inglés) se autorizaron por primera vez con la promulgación de la Ley de reforma fiscal de 1986. Mantienen en custodia hipotecas comerciales y residenciales y emiten intereses en estas hipotecas titulizadas a inversionistas. Se consideran una opción segura para los inversores con aversión al riesgo.
Los REMIC agrupan hipotecas individuales en función del riesgo y el vencimiento, al igual que las obligaciones hipotecarias cubiertas (CMO). Se dividen en bonos u otros valores que luego se venden a los inversores. Estos valores se negocian en el mercado secundario hipotecario.
Algunos de los emisores de conductos de inversión hipotecaria de bienes raíces más notables en la industria incluyen a Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas cuentan con el apoyo del gobierno federal. Si bien en realidad no emiten hipotecas, garantizan préstamos hipotecarios emitidos por otros prestamistas en el mercado secundario. Otros emisores de REMIC incluyen prestamistas hipotecarios y compañías de seguros, así como instituciones de ahorro.
Fannie Mae y Freddie Mac son algunos de los locutores más destacados de REMIC.
Los REMIC se pueden organizar como sociedades, fideicomisos, corporaciones o sociedades y son entidades exentas de impuestos federales. Sin embargo, los inversores que poseen estos valores siguen sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas. Las leyes fiscales impidieron que los REMIC hicieran cambios en sus préstamos hipotecarios. Por lo tanto, la entidad podría perder su estado de exención de impuestos si un préstamo dentro de su grupo se cambia por otro préstamo. Esto se debe a que las reglamentaciones federales exigen que los préstamos de cualquier fondo común sean constantes. En otras palabras, los préstamos no pueden modificarse significativamente ni canjearse por otros préstamos con nuevos términos.
Cambios REMIC
Se han propuesto o implementado varios cambios para proteger la estructura y el estado de exención de impuestos de los REMIC.
El Congreso introdujo la Ley de Mejora del Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces en 2009 para aliviar las restricciones sobre los préstamos inmobiliarios comerciales titulizados por REMIC. Los propietarios de viviendas que luchan con los préstamos comerciales no pudieron realizar cambios en sus activos porque sus planes cambiarían el valor de la garantía que garantizaba el préstamo.
La ley propuesta permitiría a los dueños de propiedades con préstamos comerciales titularizados por REMIC realizar mejoras y mejoras que harían sus propiedades más atractivas para el mercado. La legislación incluía una declaración de que los cambios de propiedad en tales términos no se considerarían transacciones prohibidas según lo descrito por el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
Los intereses en el REMIC continuarían siendo tratados como intereses regulares y los ingresos generados por los cambios de propiedad serían tratados como si fueran recibidos a través de hipotecas calificadas.
La ley fue remitida a la Comisión de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos, pero no fue más allá.
El gobierno federal ha brindado cierto alivio a las personas con préstamos comerciales y residenciales que están pasando apuros debido a la pandemia de COVID-19. A los propietarios de viviendas que no podían hacer los pagos se les otorgó indulgencia, primero bajo la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica del Coronavirus (CARES, por sus siglas en inglés), promulgada por el expresidente Donald Trump en 2020, y luego nuevamente cuando la administración Biden extendió las disposiciones.
Dado que el alivio cambiaría en última instancia la estructura de estos préstamos, también tendría un efecto sobre cómo se estructuran los REMIC. El IRS ha asegurado que estas inversiones y sus emisores permanecerán a salvo de cualquier implicación fiscal si los prestatarios aprovechan estas medidas de emergencia.
Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (REMIC) vs. Obligación hipotecaria garantizada (CMO)
La industria suele pensar en los REMIC como CMOS, que son una serie de hipotecas que se agrupan y se venden a los inversores como inversiones. Pero hay algunas distinciones entre los dos.
Los CMO existen dentro de los REMIC, aunque los CMO son entidades legales separadas a efectos fiscales y legales. Un REMIC, por otro lado, está exento de impuestos federales. Pero eso es solo sobre los ingresos que los inversores obtienen de las hipotecas subyacentes a nivel corporativo. Cualquier ingreso generado y pagado a los inversionistas está sujeto a impuestos, utilizando el Formulario 1066 al presentar un REMIC.
Conducto de inversión hipotecaria en bienes raíces (REMIC) vs Fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT)
Tanto los REMIC como los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) invierten en bienes raíces de una forma u otra, pero mientras que los REMIC toman préstamos hipotecarios y los venden como inversiones a los inversores, los REIT son un juego de pelota completamente diferente.
Los REIT son empresas que poseen y operan una cartera de propiedades generadoras de ingresos, como oficinas y locales comerciales, condominios y propiedades de uso mixto. Los inversores pueden comprar acciones en REIT que cotizan en bolsas como acciones. Las empresas alquilan o arriendan sus propiedades y esos ingresos luego se pagan a los inversionistas como dividendos.
Sin embargo, al igual que los REMIC, los REIT no están sujetos a impuestos. Pero los inversionistas deben declarar cualquier ganancia de estas inversiones en su declaración de impuestos anual, lo que significa que están sujetos a su propia tasa impositiva.
