¿Qué es el engranaje negativo?
El apalancamiento negativo es una práctica común en la inversión inmobiliaria. Es una forma de apalancamiento que describe la compra de un activo que genera ingresos, como una propiedad de alquiler, pero cuando el activo no produce suficientes ingresos para cubrir el costo del activo. Por ejemplo, cuando los ingresos por arrendamiento no sean suficientes para cubrir los pagos del préstamo, el mantenimiento, los intereses o la depreciación a corto plazo del activo. Idealmente, el activo eventualmente producirá suficiente efectivo para cubrir esos costos.
La razón por la que un comprador de propiedades emplearía una deuda negativa es que las pérdidas a corto plazo pueden ser beneficiosas para la cuenta de impuestos del propietario en algunos casos.
Puntos clave
- El apalancamiento negativo es una forma de apalancamiento que normalmente se ve en el contexto de la inversión inmobiliaria.
- Un negocio con apalancamiento negativo es aquel que actualmente no produce suficientes ingresos para cubrir su costo.
- Un inversionista con apalancamiento negativo espera obtener beneficios fiscales a corto plazo y eventualmente vender el activo a un precio más alto para compensar las pérdidas iniciales.
- Negative Gear solo se convierte en una empresa viable cuando finalmente se vende la propiedad.
Entendiendo el engranaje negativo
Un negocio con apalancamiento negativo es aquel que no proporciona suficientes ingresos para cubrir su costo. Da lugar a una pérdida para el propietario del activo. La ventaja para el comprador o inversionista es que, dependiendo del país de origen del inversionista, el déficit entre los ingresos obtenidos y los intereses adeudados se puede deducir del impuesto sobre la renta corriente.
Los países que permiten esta deducción de impuestos incluyen Australia, Japón y Nueva Zelanda. Otros países, como Canadá, Francia, Alemania, Suecia y Estados Unidos permiten la deducción pero con restricciones. Invertir de esta manera puede tener sentido en los casos en que se esperan grandes ganancias de capital en el momento de la venta, lo que compensará las pérdidas intermitentes.
Aprovechando el engranaje negativo
Negative Gear solo se convierte en una empresa viable cuando la propiedad finalmente se vende a través de una apreciación de capital. Al momento de la venta, un requisito previo es que los valores de la propiedad aumenten, no disminuyan o se mantengan estables. Si los valores de la propiedad están disminuyendo o se mantienen estables, es posible que el propietario no pueda vender el activo a un precio lo suficientemente alto como para compensar las pérdidas mientras el activo producía ingresos insuficientes para cubrir los gastos.
Muchos inversionistas que especulan de esta manera buscarán intencionalmente préstamos negativos para deducciones de impuestos con la esperanza de obtener ganancias cuando la propiedad se venda para obtener ganancias de capital.
Consideraciones Especiales
Los inversores que consideren este tipo de trato deben tener la estabilidad financiera para financiar el déficit de su bolsillo hasta que se venda la propiedad y se pueda lograr la ganancia total. También es extremadamente importante que la tasa de interés esté asegurada desde el principio o, si el interés del prestatario se calcula sobre un índice flotante, que las tasas prevalecientes se mantengan bajas.
Una crítica al endeudamiento negativo es que puede distorsionar el mercado de la vivienda al reducir la oferta de viviendas, especialmente las propiedades de alquiler, tal vez elevando los precios de los alquileres y fomentando la inversión excesiva en bienes raíces.
