¿Qué son los bonos inmobiliarios?
Los bonos inmobiliarios son títulos de deuda, una variación de los bonos de ingresos de la ciudad, emitidos por gobiernos estatales o locales para recaudar fondos para proyectos de desarrollo de viviendas asequibles.
Puntos clave
- Los bonos inmobiliarios son títulos de deuda, una variación de los bonos de ingresos de la ciudad, emitidos por gobiernos estatales o locales para recaudar fondos para proyectos de desarrollo de viviendas asequibles.
- Los bonos de la vivienda proporcionan al gobierno una financiación barata y al prestamista, en particular a los que se encuentran en los tramos impositivos más altos, con ventajas fiscales.
- Las hipotecas proporcionadas a través de bonos de vivienda están limitadas a los compradores de vivienda por primera vez que no ganan más que el ingreso medio del área, y el precio de una vivienda comprada tiene un tope del 90 % del precio de compra medio del área.
Entendiendo los bonos inmobiliarios
Los gobiernos estatales y locales emiten bonos de vivienda para financiar la construcción o rehabilitación de viviendas asequibles. Además de pagar el capital del bono, el estado o localidad debe pagar intereses sobre el dinero prestado. Los bonos de vivienda a veces requieren la aprobación de los votantes y pueden ser emisiones a corto o largo plazo.
Una autoridad municipal puede emitir deuda en forma de bonos para obtener capital para financiar proyectos. Los dos tipos de bonos municipales son los bonos de obligación general (GO) y los bonos de ingresos. Los pagos de intereses y reembolsos de capital de los bonos generales se financian con fondos del gobierno estatal o local. Estos bonos están respaldados por la plena confianza y crédito del gobierno municipal, que puede tener la autoridad para recaudar impuestos para cumplir con sus obligaciones de pago del bono GO. Mientras tanto, las obligaciones de pago de un bono están garantizadas por el flujo de ingresos esperado del proyecto para el cual se emitió el bono. Un bono de bienes raíces es un tipo de bono de ingresos.
Como bonos de actividad privada (PAB), los bonos de vivienda se pueden emitir en nombre de desarrolladores calificados con y sin fines de lucro para financiar proyectos de viviendas multifamiliares y para personas de la tercera edad de bajos ingresos. Además, los ingresos de los bonos de vivienda también se pueden emitir para proporcionar financiamiento hipotecario de bajo costo a familias o individuos de bajos ingresos para que puedan comprar una casa.
1,1 millones
El número de viviendas asequibles financiadas con bonos de vivienda utilizando crédito de vivienda.
Requisitos para Bonos de Vivienda
Las hipotecas proporcionadas a través de bonos de vivienda están limitadas a los compradores de vivienda por primera vez que no ganan más que el ingreso medio del área. Además, el precio de una vivienda comprada con un bono inmobiliario está limitado al 90% del precio de compra promedio del área.
Los bonos inmobiliarios suelen tener tasas de interés bajas y pueden emitirse como una obligación a la vista de tasa fija o variable (VRDO). Los pagos de capital e intereses a los tenedores de bonos se realizan a partir de pagos de hipotecas y ganancias de inversiones. Los pagos de las hipotecas por parte de los prestatarios son recaudados por el fideicomisario de bonos del patrimonio, quien invierte los fondos en inversiones a corto plazo hasta el momento programado para el pago de intereses a los tenedores de bonos. De hecho, el pago de los bonos inmobiliarios está garantizado por el pago oportuno y constante de intereses y el reembolso del principal de las hipotecas subyacentes por parte de los prestatarios.
Ventajas de los bonos de vivienda
Los bonos inmobiliarios son beneficiosos para el estado y para los inversores privados. Por un lado, el gobierno obtiene acceso a una gran cantidad de financiación barata. Por otro lado, las ventajas fiscales que ofrecen los bonos inmobiliarios son muy atractivas para los prestamistas en los tramos impositivos más altos.
Para los inversionistas, el interés pagado por los bonos inmobiliarios está exento del impuesto sobre la renta federal y, a veces, estatal. Cuanto mayor sea la tasa impositiva marginal, mayor será el valor exento de impuestos de un bono de vivienda. Aunque los inversionistas sujetos al impuesto mínimo alternativo (AMT) pueden estar sujetos a impuestos, la exención significa que los inversionistas en tramos impositivos federales altos se benefician de bonos fiscales y otros bonos municipales. Esta exención de impuestos ayuda a compensar la baja tasa de interés de los bonos.
Los créditos fiscales federales para viviendas de bajos ingresos son otra fuente de capital que se puede utilizar en lugar de o además de los bonos de vivienda para financiar proyectos de viviendas asequibles. Los créditos son créditos de impuestos federales sobre la renta no reembolsables por una parte del interés hipotecario que los compradores de vivienda que califican pagan cada año.
