¿Qué es un arrendamiento neto triple (NNN)?
Un arrendamiento neto triple (triple-net o NNN) es un arrendamiento de una propiedad en virtud del cual el inquilino o arrendatario acepta pagar todos los gastos de la propiedad, incluidos los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propiedad, la construcción y el mantenimiento. Estos gastos se suman al costo del alquiler y los servicios públicos. Por el contrario, en los contratos de arrendamiento comercial estándar, algunos o todos estos pagos suelen ser pagados por el arrendador.
Los NNN son solo un tipo de arrendamiento neto de propiedad comercial. Un arrendamiento neto único requiere que los inquilinos paguen impuestos sobre la propiedad además del alquiler, y un arrendamiento neto doble generalmente se suma al seguro de la propiedad.
Puntos clave
- Con un contrato de arrendamiento neto triple (NNN), el inquilino acepta pagar los gastos de la propiedad, como los impuestos inmobiliarios, el seguro del edificio y el mantenimiento, además del alquiler y los servicios públicos.
- Los arrendamientos netos triples se encuentran comúnmente en bienes raíces comerciales.
- Los alquileres netos triples tienden a tener rentas más bajas porque el inquilino asume los gastos continuos que, de otro modo, serían asumidos por el propietario.
- Otros arrendamientos netos son un arrendamiento neto único, en el que el arrendatario paga impuestos sobre la propiedad, y un arrendamiento neto doble, que incluye impuestos sobre la propiedad y seguro de propiedad.
- Las propiedades de alquiler de triple red se han convertido en vehículos de inversión populares para los inversores porque proporcionan ingresos estables con bajo riesgo.
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Comprender los arrendamientos triples netos (NNN)
En bienes raíces comerciales, un arrendamiento neto es un arrendamiento en el que el inquilino debe pagar algunos o todos los impuestos, tarifas y costos de mantenimiento de una propiedad.
Si un propietario arrienda un edificio a una empresa mediante un contrato de arrendamiento neto triple, el inquilino es responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad del edificio, asegurar el edificio y el costo de cualquier mantenimiento o reparación que el edificio pueda requerir durante la duración del contrato de arrendamiento. Debido a que el inquilino cubre estos costos, que de otro modo serían pagados por el propietario, el alquiler que se cobra en el contrato de arrendamiento neto triple generalmente es más bajo que el alquiler que se cobra en un contrato de arrendamiento estándar. La tasa de capitalización («tasa de capitalización») es la tasa de rendimiento esperada de una propiedad comercial. La tasa de capitalización, utilizada para calcular el monto del arrendamiento, a menudo se determina, en parte, por la solvencia del arrendatario.
Ventajas y desventajas de los arrendamientos netos triples
El principal beneficio de los arrendamientos netos triples tanto para los inquilinos como para los propietarios es que son fáciles de entender y administrar, ya que el inquilino es responsable de todos los gastos operativos, pero también pueden tener algunos inconvenientes.
Beneficios de los arrendamientos netos triples
Para inquilinos:
- El arrendatario tiene control total sobre el mantenimiento, conservación y apariencia del
propiedad. - Los inquilinos también tienen control directo sobre los costos que pagan, como la electricidad o el agua. También pueden seleccionar la compañía de seguros de su preferencia y pueden protestar las tarifas si es necesario para mantenerlas lo más bajas posible.
Para propietarios:
- Un arrendamiento neto triple es un flujo de ingresos constante y estable.
- Un contrato de arrendamiento de red triple viene con menos problemas de administración, ya que las facturas de servicios públicos, los costos de reparación, los impuestos y cualquier costo y problema de administración de la propiedad son responsabilidad del inquilino. Esto deja al propietario más tiempo para concentrarse en su negocio principal.
Desventajas de los arrendamientos netos triples
Para inquilinos:
- El arrendatario asume el riesgo del impuesto sobre la propiedad y cualquier aumento en el precio del seguro. También asumen todos los costos asociados con el mantenimiento de la propiedad.
- El propietario puede exagerar los costos operativos al fijar el precio del alquiler, lo que resulta en que el inquilino pague en exceso algunos de los costos.
- Los inquilinos podrían dedicar tiempo y esfuerzo a administrar la propiedad, desde contratar empresas de reparación hasta comparar y comprar seguros y protestas fiscales, si fuera necesario.
- Pueden surgir algunos costos imprevistos durante el período de ocupación (por ejemplo, para el mantenimiento o las obligaciones fiscales).
Para propietarios:
- Encontrar inquilinos buenos y confiables dispuestos a firmar un contrato de arrendamiento neto triple podría ser un desafío. Otro factor a considerar es el tiempo de inactividad entre los inquilinos, lo que podría resultar en ningún ingreso de alquiler mientras el edificio esté desocupado.
- El riesgo de crédito del inquilino debe ser una preocupación para los propietarios. La solidez financiera y la estabilidad del inquilino son cruciales, ya que son responsables de los gastos operativos.
Arrendamientos netos triples frente a arrendamientos netos simples y arrendamientos netos dobles
Arrendamientos netos triples Los NNN son solo un tipo de arrendamiento neto comercial.
Los arrendamientos netos únicos (N) no son tan comunes. En este caso, el arrendador transfiere una pequeña cantidad de riesgo al arrendatario, quien solo paga impuestos sobre la propiedad.
Los arrendamientos de red dual (NN) también son comunes en bienes raíces comerciales. En un contrato de arrendamiento como este, el inquilino paga dos obligaciones en lugar de tres: impuestos sobre la propiedad y primas de seguros además del alquiler. El alquiler básico, debido al espacio en sí, suele ser más bajo debido a los gastos adicionales que tiene que soportar el inquilino. Todos los gastos de mantenimiento, por el contrario, quedan a cargo del arrendador, que los paga directamente.
Invierta en arrendamientos triples netos
Las propiedades de alquiler neto triple se han convertido en vehículos de inversión populares para los inversores que buscan ingresos estables con un riesgo relativamente bajo. Las inversiones netas de arrendamiento triple generalmente consisten en una cartera de tres o más propiedades comerciales de lujo totalmente arrendadas a un solo arrendatario con flujo de caja existente. Las propiedades comerciales pueden incluir edificios de oficinas, centros comerciales, parques industriales o edificios independientes operados por bancos, farmacias o cadenas de restaurantes. Los plazos de arrendamiento típicos son de 10 a 15 años, con escalamiento de contrato incorporado.
La propiedad comercial es un bien inmueble que se utiliza para negocios o con fines de lucro. Por lo general, se refiere a edificios que albergan negocios, pero también puede referirse a terrenos utilizados para generar ganancias, así como a grandes propiedades residenciales de alquiler.
Los beneficios para los inversores incluyen ingresos estables a largo plazo con potencial de revalorización del capital de la propiedad subyacente. Los inversores pueden invertir en propiedades de alta calidad sin problemas de gestión como vacantes, costes de mejora o alquileres. Cuando se venden las propiedades subyacentes, los inversores pueden trasladar su capital a otra inversión de arrendamiento neto triple sin pagar impuestos a través de un intercambio 1031 con impuestos diferidos.
A los inversionistas en ofertas de inversión de arrendamiento netas triples se les debe acreditar activos netos de al menos $1 millón excluyendo el valor de su residencia principal o $200,000 en ingresos ($300,000 para contribuyentes conjuntos). Los inversionistas más pequeños pueden participar en arrendamientos netos triples de bienes raíces al invertir en fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) que se enfocan en tales propiedades en sus carteras.
Ejemplo de arrendamiento neto triple
A continuación se muestra un ejemplo hipotético de un arrendamiento neto triple:
| Importe anual | |
| Renta básica | $1,500,000 |
| Gastos recuperables del arrendatario | $175,000 |
| Los gastos de explotación | $415,000 |
| Impuestos de propiedad | $55,000 |
| Seguro | $23,000 |
| Renta total anual | $2,168,000 |
| Mensualidad | $180,666 |
¿Es una buena idea un arrendamiento neto triple?
Tanto para los inquilinos como para los propietarios, los arrendamientos netos triples pueden ofrecer algunos beneficios. Un inquilino tiene más libertad con su propia estructura; pueden personalizar su espacio para una mayor consistencia de la marca sin la inversión de capital de una compra. Otra ventaja es que estos arrendamientos tienden a ser bastante flexibles: topes en aumentos de impuestos, aumentos de seguros, etc. Para el propietario, los arrendamientos netos triples pueden ser una fuente confiable de ingresos y tienen muy pocos gastos generales. El propietario tampoco tiene que desempeñar un papel activo en la gestión de la propiedad.
¿Se puede negociar un arrendamiento neto triple?
Con un arrendamiento neto triple, casi toda la responsabilidad recae sobre el inquilino. El inquilino es responsable de pagar la renta, así como todos los costos generales asociados con la propiedad de la propiedad: impuestos, seguros, gastos de operación, servicios públicos, etc. Como resultado, el monto de la renta base puede convertirse en un término de negociación clave. Dado que el inquilino asume el riesgo de los gastos generales del propietario, es posible que pueda negociar un monto de alquiler base más favorable. Además, en algunos casos, los inquilinos pueden negociar los aspectos de los costos de reparación y/o los servicios públicos por los cuales el propietario es responsable.
¿Tengo que preocuparme por pagar las obligaciones netas de arrendamiento del apartamento que alquilo?
Probablemente no. Los arrendamientos netos se usan más comúnmente en bienes raíces comerciales y no para unidades residenciales. Es posible que se requiera que los inquilinos residenciales paguen parte o la totalidad de sus servicios públicos y, a menudo, se les alentará a comprar su propio seguro de inquilino. Sin embargo, un arrendador residencial normalmente pagaría el seguro de propiedad y de responsabilidad civil y los impuestos inmobiliarios.
¿Cómo se calcula un arrendamiento neto triple?
Hay varias formas de calcular el monto de un arrendamiento neto triple. A veces, los propietarios suman todos los impuestos sobre la propiedad, el seguro, las tarifas de mantenimiento y las tarifas de áreas comunes de un edificio y dividen el total entre 12. Este número es el costo mensual. Este proceso se simplifica cuando solo un inquilino alquila un edificio. El monto básico del alquiler mensual generalmente se calcula según una tarifa por pie cuadrado.
¿De qué es responsable el arrendador en un arrendamiento neto triple?
El arrendatario es responsable de la mayoría de los gastos relacionados con una propiedad comercial con un arrendamiento neto triple. Sin embargo, el propietario puede ser responsable del techo y la estructura y, en ocasiones, del estacionamiento.
La línea de fondo
Un arrendamiento neto triple puede ser una buena opción ya que este tipo de arrendamiento ofrece una serie de beneficios tanto para los propietarios como para los inquilinos y puede beneficiar a ambas partes. Mientras que los propietarios pueden renunciar a pagar varios gastos de propiedad, disfrutar de una fuente de ingresos estable y concentrarse en su negocio, los inquilinos, por otro lado, pueden recibir una renta mensual más baja.
Sin embargo, tanto los propietarios como los inquilinos deben explorar otros tipos de arrendamientos, incluidos los arrendamientos netos simples y los arrendamientos netos dobles.
