¿Qué es un arrendamiento por etapas?
Un contrato de arrendamiento por etapas es un acuerdo mediante el cual un inquilino y un propietario acuerdan un ajuste periódico de sus pagos mensuales. Por ejemplo, el acuerdo puede reflejar mayores pagos de inquilinos debido a las condiciones del mercado o un aumento en el valor de la propiedad arrendada.
Cómo funciona un arrendamiento por etapas
Un arrendamiento por etapas tiende a beneficiar al dueño de la propiedad a largo plazo, pero el acuerdo ofrece beneficios tanto para el arrendador como para el arrendatario. Un contrato de arrendamiento por etapas le permite al dueño de la propiedad o arrendador la oportunidad de cobrar un aumento en el alquiler a medida que el valor de la propiedad aumenta con el tiempo. El inquilino o arrendatario puede tomar posesión de una propiedad a lo que puede ser una tasa de descuento a corto plazo. Esto a menudo puede ayudar durante la fase de aceleración de una nueva empresa comercial.
Puntos clave
- Un contrato de arrendamiento por etapas es un acuerdo entre un propietario y un inquilino, o entre un propietario y un inquilino, que prevé el ajuste periódico de los pagos mensuales.
- Es posible que se requiera que un inquilino pague un alquiler más alto debido a las condiciones del mercado o un aumento en el valor de la propiedad arrendada.
- Un arrendamiento por etapas puede ser más adecuado para contratos de bienes raíces donde los valores se aprecian con el tiempo.
Los contratos de arrendamiento escalonados también se conocen como contratos de arrendamiento escalonados. Los arrendamientos por etapas tienden a estructurarse por períodos más largos que los arrendamientos directos o fijos tradicionales, que suelen tener plazos de uno a dos años.
Desde la perspectiva de un prestamista, un arrendamiento por etapas es más adecuado para los contratos de bienes raíces que los contratos de equipo porque los valores de los bienes raíces tienden a apreciarse con el tiempo. Es poco probable que un arrendador ofrezca un arrendamiento por etapas de un automóvil, por ejemplo, porque el valor de un automóvil se deprecia constantemente con el tiempo. Esta depreciación podría conducir a una disminución en sus pagos mensuales.
Disparador para aumento de alquiler con arrendamiento por etapas
Tradicionalmente, los ajustes en los arrendamientos por etapas ocurren debido a uno de cuatro factores:
- Una cláusula de escalada. Muchos contratos de arrendamiento graduados contienen una cláusula de escalada desencadenada por un aumento en un índice económico. Esto también se puede conocer como una cláusula de índice. El índice de precios al consumidor (IPC) o el Tesoro de EE. UU. a 10 años son puntos de referencia comunes. Cuando los precios suben, los propietarios pueden aumentar sus pagos mensuales de alquiler.
- Una cláusula de revalorización. Un contrato de arrendamiento también puede contener una cláusula de tasación que permita un aumento en el alquiler luego de una tasación anual de la propiedad. Nuevamente, es probable que esto solo resulte en un aumento en el alquiler.
- Una cláusula de participación. Este tipo de cláusulas pueden obligar al arrendatario a contribuir a aumentos de gastos como servicios públicos, impuestos o mantenimiento. Estos aumentos pueden estar limitados por una disposición de tope.
- Un arrendamiento progresivo. Este tipo de arrendamiento es una forma de arrendamiento por etapas mediante el cual los aumentos de alquiler se incorporan al contrato y se pueden utilizar para arrendar un activo cuyo valor se depreciará, como maquinaria. Una empresa nueva puede entrar en un arrendamiento incremental para evitar grandes pagos por adelantado para la compra de equipos. La empresa emergente espera flujos de efectivo futuros del uso del equipo que le permitirán cubrir pagos más altos en el futuro.
