¿Qué es un arrendamiento de terreno?
Un arrendamiento es un contrato en el que se le permite a un arrendatario desarrollar una propiedad durante el plazo del arrendamiento, después de lo cual la tierra y las mejoras se entregan al propietario.
Cómo funciona un arrendamiento de tierra
Un contrato de arrendamiento de terreno establece que las mejoras serán propiedad del dueño de la propiedad a menos que se cree una excepción y estipula que todos los impuestos correspondientes incurridos durante el plazo del arrendamiento serán pagados por el arrendatario. Dado que el arrendamiento de un terreno le permite al arrendador hacerse cargo de todas las mejoras una vez que finaliza el período del arrendamiento, el arrendador puede vender la propiedad a una tasa más alta. Los arrendamientos de tierras también se denominan a menudo arrendamientos de tierras, ya que los propietarios solo arriendan la tierra.
Si bien se utilizan principalmente en espacios comerciales, los arrendamientos de terrenos difieren significativamente de otros tipos de arrendamientos comerciales, como los que se encuentran en complejos comerciales y edificios de oficinas. Estos otros arrendamientos típicamente no colocan la responsabilidad de la unidad sobre el arrendatario. En cambio, estos inquilinos pagan alquiler para operar sus negocios. Un arrendamiento de terreno prevé el arrendamiento de terreno por un período a largo plazo, generalmente de 50 a 99 años, a un arrendatario que construye un edificio en la propiedad.
Un contrato de arrendamiento de 99 años es generalmente el plazo de arrendamiento más largo posible para una propiedad. Fue el mayor tiempo posible bajo el derecho consuetudinario. Sin embargo, los arrendamientos de 99 años continúan siendo comunes, pero ya no son los más largos posibles según la ley.
El contrato de arrendamiento define quién es dueño del terreno y quién es dueño del edificio y las mejoras en la propiedad. Muchos propietarios utilizan los arrendamientos de tierras como una forma de conservar la propiedad de su propiedad con fines de planificación, para evitar ganancias de capital y para generar ingresos e ingresos. Los inquilinos generalmente asumen la responsabilidad de todos los gastos. Esto incluye construcción, reparaciones, renovaciones, mejoras, impuestos, seguros y cualquier costo financiero asociado con la propiedad.
Los inquilinos generalmente asumen la responsabilidad de todos los aspectos financieros de un contrato de arrendamiento, incluidos el alquiler, los impuestos, la construcción, el seguro y la financiación.
Ejemplo de contrato de arrendamiento de terreno
Los arrendamientos de terrenos suelen ser utilizados por franquicias y grandes almacenes, así como por otras entidades comerciales. La oficina central normalmente comprará el terreno y permitirá que el arrendatario/desarrollador construya y use la instalación. Existe una buena posibilidad de que un McDonald’s, Starbucks o Dunkin Donuts cerca de usted esté alquilado.
En julio de 2016, la firma de inversión con sede en Nueva York AllianceBernstein compró un contrato de arrendamiento de 99 años de BLDG Management para el hotel George Washington en la ciudad de Nueva York en un acuerdo valorado en $ 100,4 millones. BLDG compró originalmente el hotel cuando estaba en ejecución hipotecaria en 1994. Aunque el edificio fue utilizado por la Escuela de Artes Visuales de Manhattan como dormitorio de estudiantes, BLDG presentó planes en abril de 2016 para convertir la propiedad en un hotel y restaurante, bares y tiendas. en la planta baja. La propiedad actualmente opera como Freehand Hotel, un hotel boutique, en el distrito Flatiron de la ciudad de Nueva York.
Algunos de los fundamentos de cualquier arrendamiento de tierra deben incluir:
- Términos del contrato de arrendamiento
- Derechos tanto del arrendador como del arrendatario
- Condiciones de financiación
- Disposiciones de uso
- Comisiones
- Seguro de título
- Defecto
Arrendamientos de Tierras Subordinadas vs. no subordinados
Los arrendatarios de tierras a menudo financian las mejoras endeudándose. En un contrato de arrendamiento subordinado, el arrendador acepta una menor prioridad de reclamos sobre la propiedad en caso de que el arrendatario no cumpla con el préstamo para mejoras. En otras palabras, un contrato de arrendamiento de propietario subordinado esencialmente permite que el título de propiedad sirva como garantía en caso de incumplimiento por parte del arrendatario de cualquier préstamo relacionado con mejoras. Para este tipo de arrendamiento de terrenos, el arrendador puede negociar pagos de renta más altos a cambio del riesgo asumido si el arrendatario incumple. Esto también puede beneficiar al propietario porque construir un edificio en su terreno aumenta el valor de su propiedad.
Por el contrario, un arrendamiento de tierra no subordinado permite que el arrendador retenga los reclamos de máxima prioridad sobre la propiedad en caso de que el arrendatario no cumpla con el préstamo para mejoras. Debido a que el prestamista puede no tomar posesión de la tierra si el préstamo no se paga, los profesionales de préstamos pueden ser reacios a otorgar un préstamo para mejoras. Si bien el propietario conserva la propiedad de la propiedad, por lo general tiene que cobrarle al inquilino menos renta.
Ventajas y desventajas de un arrendamiento de tierras.
Un contrato de arrendamiento puede beneficiar tanto al inquilino como al propietario.
Beneficios para los inquilinos
El arrendamiento de la tierra permite que un inquilino construya en una propiedad en una ubicación privilegiada que no podría comprar por su cuenta. Por esta razón, las grandes cadenas de tiendas como Whole Foods y Starbucks suelen utilizar los arrendamientos de terrenos en sus planes de expansión comercial.
Además, un arrendamiento de terreno no requiere que el arrendatario tenga un pago inicial para asegurar el terreno, como se requeriría para comprar la propiedad. Por lo tanto, la adquisición de un arrendamiento de tierra requiere menos capital, lo que libera dinero para otros fines y mejora el rendimiento del uso de la tierra.
Cualquier alquiler pagado en un contrato de arrendamiento de terreno puede ser deducible de los impuestos sobre la renta estatales y federales, lo que significa una reducción en la carga fiscal general del inquilino.
Beneficios del propietario
El propietario obtiene un flujo constante de ingresos del arrendatario mientras conserva la propiedad de la propiedad. Un contrato de arrendamiento de terreno generalmente contiene una cláusula de escalamiento que garantiza aumentos de renta y derechos de desalojo que brindan protección en caso de falta de pago de la renta u otros gastos.
También hay ahorros de impuestos para un arrendador que utiliza arrendamientos de tierras. Si venden una propiedad directamente a un inquilino, obtendrán una ganancia en la venta. Al ejecutar este tipo de arrendamiento, evitan tener que declarar ganancias. Pero puede haber implicaciones fiscales sobre el alquiler que reciben.
Dependiendo de las disposiciones en el contrato de arrendamiento de la tierra, un propietario también puede retener cierto control sobre la propiedad, incluido su uso y cómo se desarrolla. Esto significa que el propietario puede aprobar o negar cualquier cambio en el terreno.
Desventajas del inquilino
Debido a que los propietarios pueden solicitar aprobación antes de que se realicen los cambios, el inquilino puede encontrar obstáculos para usar o desarrollar la propiedad. Como resultado, puede haber más restricciones y menos flexibilidad para el inquilino.
Los costos asociados con el proceso de arrendamiento de la tierra pueden ser más altos que si el inquilino comprara una propiedad directamente. Los alquileres, los impuestos, las mejoras, los permisos y los tiempos de espera para obtener la aprobación del propietario pueden ser costosos.
Desventajas del propietario
Los propietarios que no ponen las disposiciones y cláusulas adecuadas en sus contratos de arrendamiento corren el riesgo de perder el control frente a los inquilinos cuyas propiedades están en desarrollo. Es por eso que siempre es importante que ambas partes revisen sus contratos de arrendamiento antes de firmarlos.
Dependiendo de dónde esté ubicada la propiedad, el uso de un contrato de arrendamiento puede tener implicaciones impositivas más altas para el propietario. Si bien es posible que no obtengan ingresos de una venta, el alquiler se considera ingreso. Luego, el alquiler se grava a la tasa ordinaria, lo que puede aumentar su carga fiscal.
Puntos clave
- Un arrendamiento es un contrato en el que un arrendatario puede desarrollar una propiedad durante el plazo del arrendamiento, después de lo cual se entrega al arrendador.
- Los arrendamientos de terrenos suelen tener lugar entre propietarios comerciales, que suelen arrendar terrenos entre 50 y 99 años a inquilinos que construyen edificios en la propiedad.
- Los inquilinos que de otro modo no pueden permitirse comprar un terreno pueden construir propiedades bajo contrato de arrendamiento, mientras que los propietarios obtienen un ingreso estable y conservan el control sobre el uso y el desarrollo de su propiedad.
