¿Cuál es el enfoque del mercado?
El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo basado en el precio de venta de activos similares. Es uno de los tres métodos de valoración más populares, junto con el enfoque de costo y el análisis de flujo de caja descontado (DCF).
Independientemente del tipo de negocio que se valore, el enfoque de mercado estudia las ventas recientes de negocios similares, haciendo ajustes por las diferencias entre ellos. Por ejemplo, cuando se evalúan bienes raíces, se pueden hacer ajustes por factores tales como los pies cuadrados de la unidad, la antigüedad y ubicación del edificio y sus comodidades.
Debido a que el enfoque de mercado se basa en comparaciones con negocios similares, es particularmente útil cuando se dispone de datos sustanciales sobre las ventas recientes de negocios comparables.
Puntos clave
- El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo.
- Es uno de los tres enfoques más populares, junto con el enfoque de costo y el análisis de flujo de caja descontado (DCF).
- El enfoque de mercado sobresale en situaciones en las que se dispone de abundante información sobre transacciones comparables. Cuando tales datos no están disponibles, pueden ser necesarios enfoques alternativos.
Cómo funciona el enfoque de mercado
Como sugiere el nombre, el enfoque de mercado busca responder a la pregunta «¿cuál es el valor justo de mercado de este activo?» Para responder a esta pregunta, el tasador debe observar transacciones recientes que involucren activos similares. Dado que es poco probable que estos activos sean idénticos al que se está valorando, será necesario realizar varios ajustes.
En algunos mercados, como los bienes raíces residenciales o las acciones que cotizan en bolsa, a menudo se dispone de una gran cantidad de datos, lo que hace que el enfoque de mercado sea relativamente fácil de usar. En otros mercados, como acciones en empresas privadas o inversiones alternativas como arte o vino, puede resultar bastante difícil encontrar transacciones comparables.
En situaciones en las que se dispone de datos limitados, es posible que el valuador deba confiar en métodos alternativos, como el enfoque de costo o el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
Las principales ventajas del enfoque de mercado son que se basa en datos disponibles públicamente sobre transacciones comparables. Como tal, puede requerir menos conjeturas subjetivas que los enfoques alternativos. La principal desventaja del enfoque de mercado es que puede resultar poco práctico en situaciones en las que existen pocas o ninguna transacción comparable, como en el caso de una empresa privada que opera en un nicho de mercado con pocos competidores.
Ejemplo del enfoque de mercado
Para ilustrar, suponga que está en el mercado para comprar un apartamento nuevo. Encuentra un anuncio de un apartamento en su vecindario favorito que se ofrece por $200,000. La unidad es un apartamento de 1,000 pies cuadrados, 1 habitación y 1 baño. Está en buenas condiciones estructurales pero necesita algunos pequeños trabajos de renovación. Aunque se encuentra en un vecindario deseable, su vista está oscurecida y no tiene una lavadora o secadora en la unidad.
Aunque le gusta el apartamento, cree que el precio de venta es demasiado alto. Dado que el apartamento ha estado a la venta durante más de un mes, comienza a sospechar que si hace una oferta justa, el vendedor podría aceptarla incluso si es menos del precio solicitado.
Con ese fin, comienza a determinar el valor justo de mercado del apartamento buscando ejemplos de apartamentos similares en el mismo vecindario que se hayan vendido el año pasado. Ponga sus resultados juntos en una tabla, de la siguiente manera:
| Transacciones comparables | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| transacción 1 | transacción 2 | transacción 3 | transacción 4 | Transacción 5 | |
| Precio | $250,000 | $175,000 | $150,000 | $315,000 | $225,000 |
| Pies cuadrados | 900 | 800 | 1,100 | 1,800 | 1,600 |
| Precio por pie cuadrado (redondeado) | $275 | $220 | $135 | $175 | $140 |
| Dormitorios | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| baños | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| ¿Vista? | Sí | Sí | No | Sí | No |
| ¿Lavadora y secadora en la habitación? | Sí | No | Sí | No | No |
| Reformas obligatorias | Nadie | Nadie | Menor | Nadie | Menor |
Al observar estos resultados, comienza a sacar algunas conclusiones generales. Para empezar, los precios de los apartamentos en SF oscilan entre $140 y $275, y los precios más altos pertenecen a aquellos con más habitaciones y baños, mejores vistas, electrodomésticos internos y sin necesidad de renovaciones.
Por el contrario, el apartamento que desea comprar tiene un precio de $ 200 por SF y tiene menos de estas características que incluso el apartamento más barato en su mesa. Esto parece justificar su intuición de que el apartamento es demasiado caro.
Con base en esta información, decide ofertar por $150,000.
El vendedor acepta su oferta.
