¿Qué es un contrato de subordinación?
Un acuerdo de subordinación es un documento legal que establece una deuda como prioridad sobre otra para cobrar el pago de un deudor. La priorización de la deuda puede volverse extremadamente importante cuando un deudor no cumple con los pagos o se declara en bancarrota.
Un acuerdo de subordinación reconoce que el crédito o el interés de una de las partes es mayor que el de la otra parte si los activos del prestatario deben liquidarse para pagar las deudas.
El sujeto subordinado cobrará una deuda vencida solo cuando y si la obligación para con el prestamista principal se ha satisfecho completamente en caso de embargo y liquidación.
Cómo funciona un contrato de trabajo
Las personas y las empresas recurren a los prestamistas cuando necesitan fondos prestados. El prestamista es compensado cuando recibe el pago de intereses sobre el monto prestado, a menos y hasta que el prestatario no cumpla con sus pagos. El prestamista puede solicitar un acuerdo de subordinación para proteger sus intereses si el prestatario impone gravámenes adicionales sobre la propiedad, por ejemplo, si necesita obtener una segunda hipoteca.
La deuda «junior» o segunda se denomina deuda subordinada. La deuda que tiene un mayor derecho sobre el activo es la deuda senior.
Los prestamistas de deuda senior tienen el derecho legal de ser reembolsados en su totalidad antes de que los prestamistas de deuda subordinada reciban los reembolsos. A menudo sucede que un deudor no tiene fondos suficientes para pagar todas las deudas, o que la ejecución hipotecaria y la venta no producen suficientes ingresos en efectivo, por lo que las deudas de menor prioridad pueden recibir poco o ningún reembolso.
Un acuerdo de subordinación reconoce que el crédito o el interés de una parte es mayor que el de otra parte en el caso de que los bienes del prestatario deban ser liquidados.
Ejemplo de contrato de subordinación
Considere una empresa que tiene $670 000 de deuda principal, $460 000 de deuda subordinada y un valor total de activos de $900 000. La empresa se declara en quiebra y sus bienes se liquidan a valor de mercado: $900.000.
Los tenedores de deuda senior serán pagados en su totalidad y los $230,000 restantes se distribuirán entre los tenedores de deuda subordinada, típicamente por 50 centavos. Los accionistas de la empresa subordinada no recibirían nada en el proceso de liquidación porque los accionistas están subordinados a todos los acreedores.
Las deudas subordinadas son más riesgosas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas suelen cobrar tasas de interés más altas como compensación por asumir este riesgo.
Puntos clave
- Un acuerdo de subordinación prioriza las deudas garantizadas, clasificándolas una tras otra con el fin de cobrar el reembolso de un deudor en caso de ejecución hipotecaria o quiebra.
- Un acreedor menor solo cobra cuando y si el acreedor mayor ha sido pagado en su totalidad.
- Las deudas subordinadas son más riesgosas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas suelen cobrar una tasa de interés más alta como compensación por asumir este riesgo.
- Los acuerdos subordinados se emplean comúnmente cuando existen múltiples hipotecas contra una propiedad.
Tipos de acuerdos de subordinación
Los acuerdos de subordinación se pueden utilizar en una variedad de circunstancias, incluidas estructuras complejas de deuda corporativa.
Los bonos no garantizados sin garantía se consideran subordinados a los bonos garantizados. En caso de que la empresa no pagara los intereses debido a la quiebra, los tenedores de bonos garantizados recibirían el reembolso de los montos del préstamo antes que los tenedores de bonos no garantizados. La tasa de interés de los bonos no garantizados suele ser más alta que la de los bonos garantizados, lo que genera mayores rendimientos para el inversor si el emisor realiza los pagos.
Consideraciones Especiales
Los acuerdos de subordinación son más habituales en el ámbito hipotecario. Cuando una persona obtiene una segunda hipoteca, esa segunda hipoteca tiene una prioridad más baja que la primera hipoteca, pero esas prioridades pueden verse interrumpidas al refinanciar el préstamo original.
La hipoteca es esencialmente pagar y obtener un nuevo préstamo cuando se refinancia una primera hipoteca, por lo que el nuevo préstamo más reciente ahora es el segundo en la fila. El segundo préstamo existente se convierte en el primer préstamo. El prestamista de la refinanciación de la primera hipoteca ahora requerirá que el prestamista de la segunda hipoteca firme un acuerdo de subordinación para reposicionarlos en la máxima prioridad para el pago de la deuda. Los intereses primordiales de cada acreedor se modifican por acuerdo mutuo de lo que de otro modo se habrían convertido.
El acuerdo firmado debe ser reconocido por un notario público y registrado en los registros oficiales del condado para ser ejecutable.
