¿Qué es una empresa operativa/empresa inmobiliaria (Opco/Propco)?
Un acuerdo de empresa operativa/empresa inmobiliaria (opco/propco) es un acuerdo comercial en el que una subsidiaria (es decir, la empresa inmobiliaria o «propco») es propietaria de todas las propiedades generadoras de ingresos en lugar de la empresa matriz (la empresa compañía o «propco»). oop.»)
Los acuerdos Opco/propco permiten que todos los asuntos relacionados con la financiación y la calificación crediticia de ambas empresas permanezcan separados. Esta estructura societaria es común en transacciones inmobiliarias y en la estructuración de sociedades de inversión inmobiliaria (REIT).
Puntos clave
- Los acuerdos comerciales de opco/propco dan como resultado que una subsidiaria o compañía de bienes raíces (la propco) sea propietaria de todos los activos e inmuebles que la compañía operativa principal (la opco) utiliza para generar ingresos.
- Los acuerdos Opco/propco pueden ayudar a la empresa matriz a aprovechar el hecho de que las condiciones de financiación y crédito son independientes de la empresa operadora.
- Además de otorgar independencia, este tipo de acuerdos pueden tener ventajas fiscales para la empresa matriz.
- Si bien algunos pueden considerar este tipo de lagunas fiscales, son completamente legales y, en general, se consideran el signo de un negocio inteligente.
Comprensión de los acuerdos con la empresa operadora/empresa inmobiliaria (Opco/Propco)
Las empresas matrices pueden ser conglomerados o sociedades de cartera. Un conglomerado, como General Electric, posee empresas con distintos modelos de negocio además de sus operaciones principales. Por el contrario, una sociedad de cartera se crea con el propósito específico de tener un grupo de subsidiarias y no lleva a cabo sus propias operaciones comerciales. Las sociedades de cartera generalmente se forman para obtener ventajas fiscales.
Las sociedades limitadas, o MLP, también emplean una estructura matriz/subsidiaria similar. La mayoría de los MLP cotizan en bolsa. A efectos fiscales, los inversores pueden elegir cómo desean recibir los ingresos generados por la empresa.
Una MLP tiene una estructura impositiva de transferencia, lo que significa que todas las ganancias y pérdidas se transfieren a los socios limitados. El MLP en sí no está sujeto al impuesto de sociedades sobre sus ingresos y, por lo tanto, evita la doble imposición de la mayoría de las empresas. La mayoría de las MLP operan en el sector energético. Las subsidiarias poseen acciones (oficialmente unidades) de la empresa matriz de MLP, redistribuyendo los ingresos pasivos a través de la empresa como un dividendo regular.
Críticas a un acuerdo de empresa operadora/empresa inmobiliaria (Opco/Propco)
Los acuerdos opco-propco permiten a la empresa operadora arrendar o arrendar propiedad de la inmobiliaria. En la práctica, parece una venta y un arrendamiento posterior. Sin embargo, la empresa nunca transfiere la propiedad de forma real, ya que propco y opco forman parte del mismo grupo de empresas.
Si bien esto puede parecer el equivalente corporativo de tener su pastel y comérselo, puede haber varias desventajas al establecer una propco. Si una empresa opera varias ubicaciones en lugar de una principal, un acuerdo de propco encierra a la empresa en una situación en la que cerrar cualquier ubicación se vuelve más difícil.
En una configuración comercial tradicional, por ejemplo, una empresa podría optar por cerrar una ubicación u oficina de bajo rendimiento y posiblemente vender la propiedad. Por el contrario, en un acuerdo de propco, propco es dueño de la propiedad y puede optar por no deshacerse de ella si el mercado no genera suficientes ganancias para cubrir las deudas.
Como resultado, la opco puede verse obligada a pagar el alquiler de una propiedad, incluso si no la usa, porque la propco depende de esos ingresos para pagar la deuda financiada por las propiedades.
Ejemplo de Transacción con Empresa Operadora/Empresa Inmobiliaria (Opco/Propco)
En el Reino Unido, los acuerdos opco/propco son un método muy popular en el que una empresa matriz puede crear un REIT. Un REIT posee, administra y/o financia propiedades que generan ingresos. La mayoría de los REIT se especializan en una industria específica, como los REIT de oficinas o los REIT de atención médica. En general, los REIT transferirán los pagos de renta cobrados a los inversores en forma de dividendos.
La creación de un REIT a través de un acuerdo opto/propco puede ocurrir vendiendo inicialmente activos generadores de ingresos de la empresa operadora a una subsidiaria. La subsidiaria luego arrienda la propiedad a la compañía operadora. La empresa operadora puede luego escindir la subsidiaria como un REIT. El beneficio de hacer esto es que la empresa puede evitar la doble imposición sobre sus distribuciones de ingresos.