¿Qué es la Zonificación?
La zonificación se refiere a las leyes o reglamentos municipales o locales que rigen cómo se pueden y no se pueden usar los bienes raíces en ciertas áreas geográficas. Por ejemplo, las leyes de zonificación pueden restringir el uso comercial o industrial de la tierra para evitar la construcción de empresas petroleras, manufactureras u otras en vecindarios residenciales.
Estas leyes se pueden cambiar o suspender si la construcción de una propiedad ayudará a la comunidad a avanzar económicamente.
Puntos clave
- La zonificación permite a los gobiernos locales regular qué áreas bajo su jurisdicción pueden tener bienes inmuebles o terrenos utilizados para fines particulares.
- Los ejemplos de clasificaciones de zonificación incluyen residencial, comercial, agrícola, industrial u hotel/hospitalidad, entre otras designaciones más específicas.
- Las leyes de zonificación pueden ser modificadas por un gobierno local, siempre y cuando se rijan por los estatutos estatales y federales, y una parcela de tierra en particular puede volver a desarrollarse en función de la consideración.
Cómo funciona la zonificación
La zonificación describe qué tipos de uso de suelo operativo y de desarrollo están permitidos en un tramo determinado. Los municipios tienden a subdividir distritos y barrios de acuerdo con un plan maestro. Esto se puede hacer para promover el desarrollo económico, controlar el flujo de tráfico, gestionar los niveles de ruido, reservar espacio para vivir para los residentes y proteger ciertos activos.
Los ejemplos de clasificaciones de zonificación incluyen industrial, industrial ligero, comercial, comercial ligero, agrícola, residencial unifamiliar, residencial de unidades múltiples y escuelas.
El gobierno local puede prohibir el uso de propiedades residenciales con fines comerciales para mantener la actividad comercial confinada a partes específicas de la ciudad. Dicha zonificación puede generar conflictos si los residentes disputan el uso designado.
Las leyes de zonificación también pueden regular los detalles de la construcción en vecindarios específicos. Por ejemplo, la zonificación puede limitar la altura máxima de los edificios en un área determinada, independientemente del tipo de construcción permitida. Los edificios de gran altura o de oficinas podrían estar prohibidos en lotes particulares a través de la zonificación, ya sea que los edificios cumplan o no con las leyes.
La presencia de restricciones urbanísticas puede influir en los precios a la hora de comprar una propiedad. Las propiedades podrían venderse con una prima según la cantidad de límites establecidos por el municipio.
En 1926, la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que las ordenanzas de zonificación correctamente redactadas constituían un ejercicio válido del poder de gobierno de los estados. La zonificación se convirtió en constitucional por un tribunal luego del caso Village of Euclid v. Ambler Realty.
Teoría económica de la zonificación
De acuerdo con el Teorema del economista ganador del Premio Nobel Ronald Coase, en ausencia de costos de transacción, los problemas y disputas sobre el uso de la tierra y el desarrollo podrían resolverse mejor sin la regulación gubernamental. Bajo los supuestos del teorema de Coase, cómo se debe usar un terreno determinado y qué tipo de actividad se debe permitir podría simplemente negociarse entre las partes involucradas para lograr un resultado rentable.
El teorema de Coase ilustra por qué, en el mundo real, donde ocurren costos de transacción y es poco probable que haya negociaciones sin fricciones entre las partes interesadas, las regulaciones de uso de la tierra, como la zonificación y otras soluciones impuestas por el gobierno, son la norma.
Críticas al derecho urbanístico
Existen diversas críticas a la implementación de la zonificación tradicional.
Algunos críticos argumentan que la zonificación crea y amplía la disparidad en la calidad de vida entre los grupos socioeconómicos. Por ejemplo, un municipio podría mantener leyes de zonificación que limiten el desarrollo industrial y comercial pesado a extensiones de tierra adyacentes a vecindarios de bajos ingresos. Los efectos de tales políticas permitirían que las partes más ricas de la ciudad evitaran el ruido y la contaminación asociados.
Las áreas que continúan siendo zonificadas con escasez de viviendas de baja densidad están contribuyendo a la falta de vivienda en su área al negarse a permitir que se construyan más unidades de vivienda residencial.
Una crítica más moderna de la zonificación que separa las áreas comerciales de las residenciales es que hace que los residentes dependan de los automóviles. Un vecindario más integrado y transitable donde las personas puedan comprar, trabajar y jugar cerca de sus hogares les permitiría renunciar a los costos ambientales y financieros de tener un automóvil. Si la zonificación permitiera vecindarios transitables, se tendría que dedicar menos espacio a las calles y se podría reservar más espacio para viviendas y espacios verdes.
Consideraciones Especiales
Los cambios en las leyes de urbanismo son posibles incluso sin la derogación total de la legislación actual. Un desarrollador o dueño de una propiedad puede solicitar cambios que permitan ciertas excepciones a las regulaciones de zonificación. Esto permitiría que la propiedad se use de maneras que generalmente no están permitidas, por ejemplo, el propietario de un negocio desde casa podría solicitar un cambio para permitir que continúen las operaciones.
Es posible que se requiera que los solicitantes de variación expliquen por qué se necesita la variación y cómo el cambio no causará una interrupción o daño significativo a la comunidad circundante.
¿Quién controla la zonificación?
No existe una agencia federal de zonificación, por lo que quién controla la zonificación en su área depende casi por completo del lugar donde vive. En algunos casos se controla a nivel de condado, en otros a nivel de ciudad. A veces, la zonificación la decide una oficina de planificación y, a veces, la controla una oficina de uso del suelo.
¿Cómo se puede cambiar la zonificación de algo?
Primero, deberá averiguar quién controla la zonificación en su área. Por lo tanto, generalmente tendrán un proceso mediante el cual puede apelar la zonificación en algo, pero los pasos específicos variarán según el lugar donde viva. Es recomendable obtener el asesoramiento de un abogado local de bienes raíces.
¿Pueden las leyes de zonificación impedirme construir en mi propiedad?
Sí. Puede ser propietario del terreno en el que desea construir, pero aún deberá cumplir con las leyes de zonificación que pueden indicar que no puede construir un edificio de cierto tamaño, o para un propósito determinado, o cualquier otro. reglamentos
La línea de fondo
La zonificación se creó originalmente para diseñar vecindarios uniformes, controlar los patrones de tráfico y, cuando se hace correctamente, dejar espacio para el crecimiento de una ciudad. La implementación de la zonificación ha tenido varias consecuencias no deseadas y, lamentablemente, ha contribuido a aumentar la desigualdad de ingresos y las disparidades raciales en la riqueza. Con los tiempos modernos, las prácticas de zonificación deberán adaptarse a medida que crezcan la población y las necesidades.
