¿Qué es un préstamo envolvente?
Un préstamo envolvente es un tipo de préstamo hipotecario que se puede utilizar en acuerdos de financiación de viviendas. Este tipo de préstamo toma la hipoteca del vendedor sobre la vivienda y agrega valor incremental adicional para llegar al precio de compra total que debe pagarse al vendedor a lo largo del tiempo.
Puntos clave
- Un préstamo envolvente es una forma de financiación del propietario en la que el vendedor de una propiedad mantiene una primera hipoteca pendiente que luego es pagada en parte por el nuevo comprador.
- En lugar de obtener un préstamo bancario convencional, el comprador firma una hipoteca con el vendedor y el nuevo préstamo ahora se usa para pagar el préstamo existente del vendedor.
- Los préstamos integrales pueden ser riesgosos debido a que el vendedor-prestamista asume todo el riesgo de incumplimiento asociado con ambos préstamos.
Comprender los préstamos envolventes
La forma de financiamiento en la que se basa un préstamo integral se usa comúnmente en acuerdos financiados por el vendedor. Un préstamo integral tiene las mismas características que un préstamo financiado por el vendedor, pero tiene en cuenta la hipoteca actual del vendedor en los términos de financiación.
El financiamiento del vendedor es un tipo de financiamiento que le permite al comprador pagar un monto principal directamente al vendedor. Las ofertas de financiamiento del vendedor implican altos riesgos para el vendedor y, por lo general, requieren pagos iniciales superiores al promedio. En un trato financiado por el vendedor, el acuerdo se basa en una letra de cambio que detalla los términos del financiamiento. Además, una oferta financiada por el vendedor no requiere que el principal se intercambie por adelantado, y el comprador realiza los pagos a plazos directamente al vendedor, que incluyen el capital y los intereses.
Los préstamos envolventes pueden ser riesgosos para los vendedores, ya que asumen todo el riesgo de incumplimiento del préstamo. Los vendedores también deben asegurarse de que su hipoteca existente no incluya una cláusula de enajenación, que les obligue a pagar al prestamista hipotecario en su totalidad si se transfiere la propiedad de la garantía o si se vende la garantía. Las cláusulas de enajenación son comunes en la mayoría de los préstamos hipotecarios, lo que a menudo evita que se produzcan acuerdos de préstamo integrales.
¿Cómo funciona un préstamo integral?
Los préstamos envolventes se basan en el concepto de financiación del propietario e implementan la misma estructura básica. Una estructura de préstamo integral se utiliza en un acuerdo financiado por el propietario cuando un vendedor tiene un saldo restante para pagar en el primer préstamo hipotecario de la propiedad. Un préstamo envolvente tiene en cuenta el saldo restante de la hipoteca existente del vendedor a la tasa hipotecaria contratada y agrega un saldo incremental para llegar al precio de compra total.
En un préstamo envolvente, la tasa de interés base del vendedor se basa en los términos del préstamo hipotecario existente. Para alcanzar el punto de equilibrio, el vendedor debe al menos ganar intereses para igualar la tasa del préstamo, que aún debe pagarse. Por lo tanto, un vendedor tiene la flexibilidad de negociar la tasa de interés del comprador en función de los términos actuales. Por lo general, el vendedor deseará negociar la tasa de interés más alta posible para realizar los pagos de la primera hipoteca y también ganar un diferencial en el trato.
Ejemplo de un préstamo integral
Digamos que Joyce tiene una hipoteca de $80,000 sobre su casa con una tasa de interés fija del 4%.
Acuerda vender su casa a Brian por $120 000, quien hace un pago inicial del 10 % y pide prestado el resto, o $108 000, a una tasa del 7 %.
Joyce gana el 7 % sobre $28 000 (la diferencia entre $108 000 y $80 000 que todavía debe), más la diferencia entre el 7 % y el 4 % (es decir, el 3 %) sobre el saldo de la hipoteca de $80 000.
