¿Qué es una acción zombie?
Un título zombi es un título de bienes raíces que permanece con un propietario que tiene la impresión incorrecta de que la propiedad se ha perdido por ejecución hipotecaria y que, como resultado, el título ha pasado al prestamista. Los valores zombis son el resultado de que los prestamistas inicien procedimientos de ejecución hipotecaria emitiendo un aviso de ejecución hipotecaria y luego rechazándolo inesperadamente.
Si el propietario no tiene conocimiento de un despido por ejecución hipotecaria, permanecerá en posesión del título zombie. Un prestamista puede decidir salir de la ejecución hipotecaria por una variedad de razones, incluido un excedente de inventario o costos injustificables.
Un título zombi puede representar un riesgo financiero significativo para el propietario que continúa apareciendo en el título de propiedad, ya que sigue siendo responsable de los impuestos sobre la propiedad y las infracciones del código.
Puntos clave
- Un título zombi es lo que queda con un propietario cuando se desestima una ejecución hipotecaria, pero el propietario no se da cuenta de la desestimación. Por lo tanto, el título sigue siendo desconocido para el dueño de la casa.
- El prestamista puede optar por no tomar el título de propiedad de la propiedad embargada si los costos asociados con la venta de la propiedad (de impuestos no pagados, gravámenes y multas) o la responsabilidad potencial son demasiado altos y podría retirarse.
- Los títulos zombis surgen porque una institución financiera no tiene la obligación de adquirir el título legal de una propiedad en ejecución hipotecaria y no puede (o no puede) comunicarse con el propietario si se sale de la ejecución hipotecaria.
Comprender los titulares de zombis
Los títulos zombis a menudo son el resultado de la confusión de los propietarios con respecto a las reglas de ejecución hipotecaria. Un propietario que no paga una hipoteca puede abandonar la propiedad y mudarse después de recibir un aviso de ejecución hipotecaria del prestamista. El prestamista evaluará la propiedad antes de la venta por ejecución hipotecaria. Si la propiedad está en mal estado y necesita un desembolso sustancial en reparaciones e impuestos no pagados antes de poder venderla, el prestamista puede optar por no tomar el título, suponiendo que no tiene sentido tirar el dinero bueno al malo. Si el prestamista cancela o rechaza el proceso de ejecución hipotecaria, el propietario se queda con el título zombie.
Los títulos de zombies surgen por dos motivos. Primero, un prestamista o institución financiera no tiene la obligación de tomar el título legal de una propiedad embargada, incluso si el propietario no paga el préstamo. Si los costos de venta de la propiedad o la responsabilidad potencial asociada con la propiedad son demasiado altos, el prestamista puede retirarse en lugar de tomar el título de la propiedad. En segundo lugar, el prestamista ni siquiera está obligado a informar al propietario si ha decidido levantar la ejecución hipotecaria; incluso si el prestamista decide notificar al propietario de la vivienda, es posible que no tenga una dirección o información de contacto del propietario que ahora vive en otro lugar.
Un dueño de casa en esta situación, sin saberlo, seguirá teniendo el título de la propiedad, junto con todos los costos y responsabilidades asociados con ser propietario de una casa, sin ninguno de los beneficios esperados. La propiedad no cambia hasta que el nombre de otra persona está en el título.
Tendencias recientes
La crisis hipotecaria de 2007-2008 provocó la ejecución hipotecaria de millones de propietarios. Si bien la mayoría de estas ejecuciones hipotecarias se llevaron a cabo, muchas quedaron suspendidas en medio del proceso o fueron despedidas inesperadamente, lo que resultó en que decenas de miles de propietarios de viviendas, sin saberlo, tuvieran acciones zombis en los años posteriores a la crisis financiera. A medida que la economía y el mercado inmobiliario de EE. UU. se fortalecieron gradualmente, la cantidad de ejecuciones hipotecarias zombis comenzó a disminuir.
Sin embargo, con la inflación y las tasas de interés aumentando en 2022, las vacantes han vuelto a aumentar. Según datos de la industria, aproximadamente 1,3 millones de propiedades residenciales de EE. UU. estaban desocupadas en el tercer trimestre de 2022, o el 1,3 por ciento de todas las viviendas de EE. UU.
Según el proveedor de datos de bienes raíces ATTOM Data Solutions, de aproximadamente 270 500 viviendas que estaban en ejecución hipotecaria durante el tercer trimestre de 2022, poco más de 7700 o el 2,85 % estaban desocupadas debido a ejecuciones hipotecarias zombis.
Impacto financiero en prestamistas y propietarios de viviendas
¿Cuáles son las implicaciones financieras para el prestamista? Al abandonar tales hipotecas, los bancos pueden al menos cosechar los beneficios de seguros, impuestos y contabilidad de esas pérdidas. Un prestamista también puede vender la deuda impaga a los cobradores de deudas para recuperar todo o parte del préstamo.
Si bien el impacto financiero de las acciones de zombis en las instituciones financieras adineradas puede ser limitado, pueden generar problemas financieros significativos, y a menudo catastróficos, para los propietarios de viviendas que pensaron que se habían mudado y se mudaron. Un título zombi representa un doble golpe para un propietario que ya está estresado financieramente por la bancarrota y puede estar enfrentando una factura considerable por impuestos atrasados y violaciones del código justo cuando se está recuperando financieramente.
Una casa desocupada, por ejemplo, puede caer fácilmente en mal estado. El propietario no solo sigue siendo responsable de los impuestos sobre la propiedad, sino que también puede ser responsable ante el gobierno local por el mantenimiento y las reparaciones de la propiedad. Si la casa está abandonada y necesita ser demolida, estos costos deben ser asumidos por el propietario del título zombie.
El propietario también tiene que lidiar con una serie de problemas que surgen en relación con una propiedad abandonada. Estos pueden variar desde problemas de molestias públicas como resultado de que la propiedad desarrolle infestaciones de plagas o se use para actividades delictivas, hasta complicaciones que resulten de ocupantes ilegales o posesión ilícita.
efectos de barrio
Las propiedades abandonadas también afectan negativamente el valor de otras casas en el vecindario. Las quejas de los vecinos y los residentes del área sobre las casas abandonadas y descuidadas a menudo obligan a la municipalidad local a intervenir y realizar el mantenimiento básico, como el acabado. patios cubiertos de maleza o la recolección de basura, ya que ni el prestamista ni el propietario ausente serán responsables del mantenimiento de la propiedad.
Los costos de dicho mantenimiento de terceros y las sanciones impuestas por violaciones del código pueden aumentar con el tiempo. Si no se pagan esos costos, el propietario podría enfrentar multas y tarifas, e incluso enfrentar demandas. Además, los tenedores de bonos zombis podrían ver sus cheques de pago y reembolsos de impuestos incautados y su crédito destruido, lo que resultaría en más problemas financieros en el futuro. Muchos propietarios no se dan cuenta de que tienen acciones zombis hasta que se ven acosados por los administradores hipotecarios, los cobradores de deudas y los gobiernos locales.
Los compradores que, sin saberlo, compran viviendas con títulos zombis también pueden quedar en un limbo legal, ya que es posible que el propietario anterior no pueda transferir el título al comprador debido a gravámenes sobre la propiedad resultantes de impuestos y sanciones no pagados. Advertencia debe ser el principal principio rector antes de comprar una casa, la decisión de compra más importante para la mayoría de las personas.
Algunos profesionales de bienes raíces aconsejan que el único recurso del propietario es permanecer en la casa durante el proceso de ejecución hipotecaria, para mantenerla segura y en buen estado. De cualquier manera, los propietarios pueden protegerse de los títulos zombis completando el proceso de ejecución hipotecaria, así como asegurándose de que el título de su casa se transfiera legalmente a otra parte.
