Care este raportul combinat împrumut-valoare – raportul CLTV?
Raportul combinat împrumut-valoare (CLTV) este raportul dintre toate împrumuturile garantate pe o proprietate și valoarea unei proprietăți. Creditorii folosesc raportul CLTV pentru a determina riscul de neplată al unui potențial cumpărător de locuințe atunci când este utilizat mai mult de un împrumut.
În general, creditorii sunt dispuși să acorde împrumuturi la cote CLTV de 80% și mai mult debitorilor cu rating de credit ridicat. CLTV diferă de raportul împrumut simplu la valoare (LTV) prin faptul că LTV include doar prima ipotecă sau prima ipotecă în calculul său.
Formula și calculul CLTV
CLTV
=
VL1 + VL2 + … + VLn
Valoarea totală a proprietății
Unde:
VL = Valoarea împrumutului
\begin{aligned} &\text{CLTV}=\frac{\text{VL1 + VL2 + … + VLn}}{\text{Valoarea totală a proprietății}}\\ &\textbf{unde:}\ \ &\text{VL = Valoarea împrumutului}\\ \end{aligned} CLTV=Valoarea totală a proprietățiiVL1 + VL2 + … + VLnUnde:VL = Valoarea împrumutului
Pentru a calcula raportul combinat împrumut-valoare, împărțiți soldurile totale ale principalului tuturor împrumuturilor la prețul de cumpărare al proprietății sau valoarea justă de piață. Raportul CLTV este astfel determinat prin împărțirea sumei articolelor enumerate mai jos la cel mai mic dintre prețul de vânzare al proprietății sau valoarea de evaluare a proprietății.
- valoarea inițială a împrumutului a primei ipoteci
- partea trasă (soldul principal restant) dintr-o linie de credit cu capital propriu (HELOC)
- soldul principal neplătit al tuturor finanțărilor subordonate închise, cum ar fi un al doilea sau al treilea credit ipotecar (În cazul unui împrumut închis, un împrumutat retrage toate fondurile în prima zi și nu poate face nicio modificare a planului de plată sau nu poate accesa niciun împrumut plătit). principal odată ce împrumutul este închis.)
Recomandări cheie
- CLTV este similar cu LTV, dar include toate creditele ipotecare sau garanțiile și nu doar prima ipotecă.
- Creditorii iau în considerare raportul CLTV pentru a determina dacă un cumpărător de casă își poate permite să cumpere o casă.
- Bula imobiliară din 2008-2009 a subliniat relevanța ținerii cu ochii pe raportul CLTV.
Ce arată raportul CLTV
Raportul combinat împrumut-valoare (CLTV) este un calcul utilizat de profesioniștii în domeniul creditării ipotecare și al creditării pentru a determina procentul total din proprietatea unui proprietar care este grevată de garanții (obligații de datorie). Creditorii folosesc raportul CLTV împreună cu o mână de alte calcule, cum ar fi raportul datorie-venit și raportul standard împrumut-valoare (LTV), pentru a evalua riscul de a acorda un împrumut unui împrumutat.
Mulți economiști atribuie standardele relaxate CLTV crizei de blocare a pieței care a afectat Statele Unite la sfârșitul anilor 2000, printre alți factori. Începând cu anii 1990 și mai ales la începutul și mijlocul anilor 2000, cumpărătorii de locuințe au contractat frecvent credite ipotecare secundare în momentul achiziției în loc de a efectua plăți în avans. Creditorii dornici să nu piardă afacerile acestor clienți în fața concurenților au fost de acord cu astfel de condiții, în ciuda riscului crescut.
Înainte de bula imobiliară care sa extins de la sfârșitul anilor 1990 până la mijlocul anilor 2000, practica standard era ca cumpărătorii de locuințe să efectueze avans în valoare totală de cel puțin 20% din prețul de cumpărare. Majoritatea creditorilor au menținut clienții în acești parametri limitând LTV la 80%.
Când bula a început să se încălzească, multe dintre aceleași companii au luat măsuri pentru a le permite clienților să oprească punând 20% jos. Unii creditori au ridicat limitele LTV sau le-au eliminat complet, oferind credite ipotecare cu avans de 5% sau mai puțin, în timp ce alții au menținut cerințele LTV în vigoare, dar au crescut plafonul CLTV, adesea la 100%. Această manevră le-a permis clienților să contracteze un al doilea credit ipotecar pentru a-și finanța avansul de 20%.
Creșterea executării silite care a început în 2008 a subliniat de ce este important CLTV. Având skin în joc, cum ar fi o cheltuială inițială de 100.000 USD pentru o casă de 500.000 USD, oferă proprietarului un stimulent puternic pentru a-și menține plățile ipotecare. În cazul în care banca execută silite, el nu numai că își pierde casa, ci și grămada de numerar pe care a plătit pentru a închide.
Solicitarea de capital propriu în proprietate izolează, de asemenea, creditorii de o scădere a prețurilor imobiliare. Dacă o proprietate este evaluată la 500.000 USD și totalul de drepturi de drepturi se adaugă până la 400.000 USD, proprietatea poate pierde până la 20% din valoarea sa fără ca deținătorii de garanții să primească o plată scurtă la o licitație de executare silită.
De ce contează CLTV
Unii cumpărători de locuințe aleg să-și reducă avansul primind mai multe credite ipotecare asupra unei proprietăți, ceea ce duce la un raport împrumut-valoare mai mic pentru creditul ipotecar principal. De asemenea, din cauza ratei LTV mai scăzute, mulți cumpărători de locuințe evită cu succes asigurarea ipotecară privată (PMI). Dacă este mai bine să obțineți o a doua ipotecă sau să suportați costul PMI variază în funcție de persoană.
În consecință, deoarece al doilea debitor ipotecar își asumă un risc mai mare, rata dobânzii la o a doua ipotecă este de obicei mai mare decât rata dobânzii la o primă ipotecă. Este recomandabil ca consumatorii să ia în considerare avantajele și dezavantajele acceptării mai multor împrumuturi pe o singură proprietate. Exercitarea diligenței necesare vă va ajuta să vă asigurați că ceea ce este ales este cea mai bună opțiune pentru circumstanțele date.
Loan-to-Value vs. CLTV
Loan-to-value (LTV) și CLTV sunt două dintre cele mai frecvente rapoarte utilizate în timpul procesului de subscriere a creditului ipotecar. Majoritatea creditorilor impun maxime pentru ambele valori, peste care potenţialul împrumutat nu este eligibil pentru un împrumut. Raportul LTV ia în considerare doar soldul ipotecar primar. Prin urmare, în exemplul de mai sus, raportul LTV este de 50%, rezultatul împărțirii soldului ipotecar primar de 100.000 USD la valoarea casei de 200.000 USD.
Majoritatea creditorilor impun maxime LTV de 80% deoarece Fannie Mae și Freddie Mac nu cumpără credite ipotecare cu rate LTV mai mari. Împrumutații cu profiluri bune de credit pot eluda această cerință, dar trebuie să plătească asigurare ipotecară privată (PMI), atâta timp cât soldul creditului lor primar este mai mare de 80% din valoarea casei. PMI protejează creditorul de pierderi atunci când valoarea unei case scade sub soldul împrumutului.
Creditorii primari tind să fie mai generoși cu cerințele CLTV. Luând în considerare exemplul de mai sus, în cazul unei executări ipotecare, titularul principal de credit ipotecar își primește banii integral înainte ca al doilea deținător de ipotecă să primească ceva. Dacă valoarea proprietății scade la 125.000 USD înainte ca împrumutatul să devină implicit, deținătorul principal al garanției primește întreaga sumă datorată (100.000 USD), în timp ce al doilea deținător al garanției primește doar restul de 25.000 USD, în ciuda faptului că i se datorează 50.000 USD. Deținătorul principal de garanție își asumă un risc mai mic în cazul scăderii valorii proprietății și, prin urmare, își poate permite să împrumute la un CLTV mai mare.
Exemplu raportul CLTV
De exemplu, să presupunem că o persoană cumpără o casă pentru 200.000 USD. Pentru a asigura proprietatea, ea a oferit un avans de 50.000 USD și a primit două ipoteci: unul de 100.000 USD (primar) și unul de 50.000 USD (secundar). Raportul ei combinat împrumut-valoare (CLTV) este prin urmare de 75%: ((100.000 USD + 50.000 USD) / 200.000 USD).