Ce este raportul cheltuielilor de exploatare (OER)?
În domeniul imobiliar, raportul cheltuielilor de exploatare (OER) este o măsură a costului de exploatare a unei piese de proprietate, în comparație cu venitul adus de proprietate. Se calculează prin împărțirea cheltuielilor de exploatare a unei proprietăți (minus amortizarea) la venitul brut din exploatare.
OER este utilizat pentru compararea cheltuielilor proprietăților similare. Un investitor ar trebui să caute semnale roșii, cum ar fi cheltuieli mai mari de întreținere, venituri din exploatare sau utilități care l-ar putea descuraja să cumpere o anumită proprietate.
OER ideal este între 60% și 80% (deși cu cât este mai mic, cu atât mai bine).
Recomandări cheie
- În domeniul imobiliar, raportul cheltuielilor de exploatare (OER) este o măsură a costului de exploatare a unei piese de proprietate, în comparație cu venitul adus de proprietate.
- Raportul cheltuielilor de exploatare (OER) se calculează împărțind toate cheltuielile de exploatare minus amortizarea la venitul din exploatare.
- O rată a cheltuielilor de operare (OER) mai scăzută este mai de dorit pentru investitori, deoarece înseamnă că cheltuielile sunt reduse la minimum în raport cu veniturile.
Înțelegerea raportului cheltuielilor de funcționare (OER)
Formula pentru raportul cheltuielilor de exploatare (OER)
O
E
R
=
Total cheltuieli de exploatare
−
depreciere
Venituri brute
OER = \frac{\text{Total cheltuieli de exploatare} – \text{depreciation}}{\text{Venit brut}} OER=Venituri bruteTotal cheltuieli de exploatare−depreciere
1:23
Raportul cheltuielilor de exploatare
Pentru a calcula OER pentru o proprietate, trebuie să cunoașteți cheltuielile de funcționare. Acestea includ toate taxele și costurile suportate ca costuri normale de desfășurare a afacerilor. De asemenea, va trebui să calculați cheltuiala cu amortizarea proprietății, care va varia în funcție de metoda de contabilitate utilizată.
Calcularea OER de-a lungul unui număr de ani poate ajuta un investitor să observe tendințele unei proprietăți în ceea ce privește cheltuielile de funcționare. Dacă costurile unei proprietăți cresc anual cu o rată mai mare decât venitul, OER crește și el anual. Prin urmare, investitorul poate pierde mai mulți bani cu cât deține mai mult proprietatea.
Atunci când deține o clădire de apartamente, un investitor ar trebui să se bazeze pe locurile vacante utilizând veniturile efective din chirie sau potențialele venituri din chirii minus locurile libere și pierderile din credit, mai degrabă decât potențialele venituri din chirii. Deoarece gestionarea posturilor vacante este inclusă în managementul eficient al proprietății, includerea posturilor vacante într-un OER oferă o imagine mai precisă a cheltuielilor de operare și arată unde pot fi făcute îmbunătățiri. De exemplu, o proprietate prost gestionată va avea cel mai probabil rate mai mari de neocupare, ceea ce se va reflecta în OER.
Taxele de administrare a proprietății, utilitățile, eliminarea gunoiului, întreținerea, asigurarea, reparațiile, impozitele pe proprietate și alte costuri sunt incluse în OER. Cheltuielile de funcționare suplimentare pe care investitorii ar trebui să le includă în OER includ taxele de administrare a proprietății, amenajarea teritoriului, onorariile avocaților, asigurarea proprietarului și asigurarea de bază a proprietății. Aceste costuri ajută la funcționarea proprietății zilnic. Din acest motiv, plățile pentru împrumuturi, îmbunătățirile de capital și bunurile personale sunt excluse din cheltuielile de exploatare.
Un OER mai mic înseamnă, de obicei, că proprietatea este gestionată eficient și este mai profitabilă pentru investitori și că mai puțin din veniturile proprietății acoperă costurile operaționale și de întreținere. Dacă afacerea este scalabilă, proprietarul poate crește chiria pentru fiecare unitate fără a crește considerabil cheltuielile de funcționare. În plus, OER poate arăta unde pot apărea probleme potențiale, cum ar fi facturile de utilități care cresc substanțial, astfel încât investitorii să poată rezolva problemele mai rapid și să-și protejeze nivelul profitului.
Exemplu de raport al cheltuielilor de exploatare (OER)
Luați un exemplu ipotetic, în care Investitorul A deține o clădire de apartamente multifamiliale și aduce 65.000 USD pe lună în chirie. Investitorul plătește, de asemenea, 50.000 USD pentru cheltuieli de funcționare, inclusiv plățile ipotecare lunare, taxe, utilități și așa mai departe. De asemenea, proprietatea se așteaptă să se deprecieze cu 85.000 USD în acest an.
Prin urmare, OER anual poate fi calculat astfel:
(
6
5
,
0
0
0
×
1
2
)
=
6
6
%
\frac{[(\$50,000 \times 12) – 85,000]} {(65.000 \time 12)} = 66\% (65,000×12)[($50,000×12)−85,000]=66%
Aceasta înseamnă că cheltuielile de exploatare consumă aproximativ două treimi din veniturile generate de această proprietate.
Raportul cheltuielilor de exploatare (OER) vs. Rata de capitalizare
Rata de capitalizare este utilizată în lumea imobiliară comercială pentru a indica rata rentabilității care se așteaptă să fie generată pentru o investiție imobiliară imobiliară. Denumită adesea „rata plafon”, această măsurătoare este calculată pe baza venitului net pe care se așteaptă să îl genereze proprietatea. Este folosit pentru a estima rentabilitatea potențială a investitorului pe piața imobiliară.
Rata plafonului reprezintă pur și simplu randamentul unei proprietăți pe un orizont de timp de un an (presupunând că proprietatea este achiziționată în numerar și nu prin împrumut). Este definit prin formula:
Rata plafon
=
venitul net din exploatare
÷
valoarea de piata actuala
\text{Rata capitalului} = \text{venitul net din exploatare} \div \text{valoarea curentă de piață} Rata plafon=venitul net din exploatare÷valoarea de piata actuala
În timp ce rata plafonului este similară cu OER în ceea ce privește măsurarea profitabilității unei investiții imobiliare, aceasta diferă de OER prin faptul că folosește venitul brut mai degrabă decât venitul net și îl plasează la numitor. De asemenea, OER nu ia în considerare valoarea de piață a unei proprietăți.
Limitări ale ratei cheltuielilor de exploatare
Există două dezavantaje ale OER pentru investitorii imobiliari. În primul rând, deoarece nu include valoarea de piață a unei proprietăți, nu informează un investitor despre valoarea relativă a unei proprietăți la cumpărare sau vânzare. Vorbește doar despre eficiența operațiunilor în curs. Astfel, OER ar trebui utilizat împreună cu ceva de genul ratei de capitalizare atunci când se evaluează o investiție imobiliară.
În al doilea rând, deoarece amortizarea poate fi calculată în mai multe moduri diferite, OER poate fi jucat folosind o metodă mai favorabilă de contabilizare a deprecierii.
