Pre-execuție silită

Ce este pre-executarea silită?

Pre-executarea silită se referă la prima fază a unei proceduri judiciare care, în cele din urmă, se poate încheia într-o proprietate care este reposedată de la un împrumutat neplatit. Împrumutatorul depune o notificare de neîndeplinire a neîndeplinirii obligațiilor asupra proprietății în pre-execuție silită, deoarece proprietarul împrumutatului depășește termenii contractuali pentru plățile restante.

O notificare de neplată informează proprietarul împrumutatului că împrumutătorul urmărește acțiuni legale în vederea executării silite. Împrumutații au câteva opțiuni disponibile dacă se află în pre-execuție silită. Creditorii pot fi chiar dispuși să negocieze cu ei pentru a evita trecerea la faza de executare silită.

Cum funcționează pre-executarea silită

Când un cumpărător de locuințe contractează un împrumut pentru achiziționarea unei proprietăți, acesta semnează un contract cu instituția de credit pentru a rambursa împrumutul ipotecar conform unui acord contractual, de obicei cu rate lunare. Plățile lunare sunt de obicei structurate pentru a acoperi o parte din plățile principalului și ale dobânzilor la credit ipotecar.

Contractele ipotecare standard sunt adesea structurate astfel încât să fie în stare de nerambursare în cazul în care un împrumutat nu face plăți timp de trei luni consecutive. În acel moment, creditorul este de obicei autorizat contractual să înceapă pre-executarea silită. Atunci când se întâmplă acest lucru, împrumutatul primește o copie a unei notificări de neîndeplinire a obligațiilor, care este, de asemenea, făcută în evidență publică, printr-un dosar la instanță. Această acțiune începe procesul de pre-execuție silită, care poate dura de la săptămâni la mai mult de un an, deoarece variază în funcție de stat și face obiectul unei proceduri judiciare.

Există mai mulți pași standard pentru o procedură de executare silită. Notificarea de neîndeplinire obligație începe procedura în faza de pre-execuție silită. În general, împrumutătorul are nevoie de aprobarea instanței, care trebuie să fie dată de un judecător, pentru garanția pe care o are asupra unei proprietăți.

Creditorii sunt adesea mai dispuși să negocieze plăți retrodatate și posibile modificări ale împrumutului în etapa anterioară executării silite a unei proceduri pentru a evita plata a ceea ce pot fi costuri extinse ale procedurii de executare silită. Dacă executarea silită este acordată și o notificare de evacuare de executare silită este autorizată, atunci creditorul poate trece către o licitație publică sau o vânzare prin mandatar.

Vânzări în scurt de locuințe pre-execuție silită

O locuință înainte de executare silită pe care un împrumutat o pune la vânzare este de obicei denumită vânzare în scurtă. Vânzarea poate fi o tranzacție privată între proprietar și cumpărător, dar oferta cumpărătorului trebuie de obicei aprobată de bancă înainte ca vânzarea să poată fi finalizată. Prețul de cumpărare poate fi mai mic decât soldul creditului restant, motiv pentru care se spune că vânzarea este scurtă.

Rețineți că nu toate vânzările în scurtă sunt pre-execuții silite. Proprietarii de case care știu că au probleme aleg uneori să-și vândă proprietățile prin orice mijloace posibile înainte de a ajunge la pre-execuție silită. Un cumpărător poate inspecta o casă pre-execută înainte de a face o ofertă pentru aceasta. Cumpărătorul ar putea fi un investitor care dorește să achiziționeze proprietatea pentru mai puțin decât valoarea justă de piață (FMV) și apoi să o vândă la un preț mai mare pentru un profit.

Dacă proprietarul listează proprietatea spre vânzare printr-un agent imobiliar, atunci potențialii cumpărători vor contacta agentul de listare. În orice vânzare în lipsă, banca de împrumut va trebui probabil să fie implicată și poate angaja unul sau mai mulți brokeri imobiliari sau avocați proprii, în special pentru a pregăti o opinie privind prețul brokerului.

Avantajele și dezavantajele vânzărilor înainte de executare silită

O locuință poate fi vândută în timpul fazei de pre-execuție silită, ceea ce poate fi un câștig pentru toate părțile implicate. Prin vânzare, proprietarul evită daunele pe care o executare silită le-ar avea asupra istoricului său de credit. Cumpărătorul poate, de obicei, să obțină proprietatea la o valoare sub piață. Instituția de creditare nu trebuie să plătească costurile unei proceduri de executare silită sau să vândă proprietățile.

Dar vânzarea independentă a unei proprietăți nu este neapărat ușoară, în principal pentru că vânzătorul trebuie să respecte legalitățile și cerințele de dezvăluire. Cumpărătorii de case pre-echitate vor trebui să fie conștienți de orice drepturi de proprietate sau taxe neplătite pentru o casă, deoarece acestea ar putea fi transferate noului proprietar fără dezvăluirea completă sau clauze documentate corespunzător.

În cazul în care proprietarul casei nu efectuează plățile ipotecare restante (și în curs), negociază o modificare sau vinde locuința în perioada anterioară executării silite, în cele din urmă, împrumutătorului i se va acorda autorizația asupra dreptului de proprietate asupra proprietății. Când se întâmplă acest lucru, ei îl pot evacua pe proprietar, vânzând ulterior proprietatea. În acest moment, banca deține proprietatea și este mai probabil să încerce să vândă proprietatea la un preț și mai mic decât să-și mențină cheltuielile curente, cum ar fi taxele și asigurările.

Scutire ipotecară COVID-19

Au fost luate o serie de măsuri pentru a proteja proprietarii de case care se luptă afectați de pandemia COVID-19 în 2020 și 2021.

• Legea pentru ajutor, ajutor și securitate economică pentru Coronavirus (CARES) a fost semnată în lege pe 27 martie 2020, instituind un moratoriu de evacuare și executare silită pentru creditele ipotecare garantate de guvern până la 31 decembrie 2020.
• Acesta a fost prelungit până la 31 ianuarie 2021.
• Moratoriul a fost prelungit în continuare de către președintele Joe Biden, prin ordin executiv în prima sa zi de mandat, cel puțin până la 31 martie 2021.
• Pe 16 februarie 2021, moratoriul a fost prelungit până la 30 iunie 2021.
• Pe 24 iunie, a fost prelungit pentru ultima dată până la 31 iulie 2021.
• Începând cu 1 martie 2022, doar anumite state au prelungit moratoriul, cum ar fi Washington, DC (prelungit până la 30 septembrie 2022).

Ordinul executiv a făcut, de asemenea, proprietarii de proprietăți multifamiliali calificați eligibili pentru toleranță. Dacă o cerere este aprobată, atunci debitorilor ipotecare susținute de guvern li se permitea să amâne plățile cu până la 360 de zile, să evite taxele de întârziere a plăților, să evite evacuarea din locuința lor, să amâne orice procedură de executare silită deja în curs și să oprească faza de pre-execuție silită pentru orice procedură nouă.

În plus, creditorii privați au fost sfătuiți să lucreze cu debitorii, făcând modificările de împrumut mai ușor accesibile. În 2021, ratele au scăzut la minime fără precedent, făcând refinanțarea o opțiune viabilă pentru orice debitor ipotecar care nu s-a refinanțat anterior în ultimele luni și i se permite contractual să facă acest lucru în condițiile actuale ale ipotecii. Cu toate acestea, președintele Rezervei Federale Jerome Powell a declarat că ratele dobânzilor vor crește în primăvara lui 2022.

Concluzia

Pre-executarea silită poate fi o fază importantă, deoarece împrumutătorul poate fi deschis la o negociere privind ultimele drepturi cu privire la datoria delincventă pentru împrumutat. Împrumutatul are adesea o ultimă oportunitate de a inversa potențial starea implicită prin efectuarea de plăți întârziate, negocierea unei modificări sau, eventual, optând pentru vânzarea proprietății înainte de a ajunge la o evacuare finală prin executare silită.