Ce este o ipotecă cu rată ajustabilă opțiune (Opțiune ARM)?
O ipotecă cu rată ajustabilă opțiune (opțiune ARM) este un tip de ipotecă ARM în care împrumutatul are mai multe opțiuni cu privire la tipul de plată care se face către creditor. Pe lângă faptul că au posibilitatea de a efectua plăți de dobândă și principal care se ridică la cele efectuate în ipotecile convenționale, opțiunile ARM au, de asemenea, opțiuni de plată alternative în care debitorul ipotecar poate efectua plăți semnificativ mai mici făcând plăți numai cu dobândă sau plăți minime.
O opțiune ARM este cunoscută și ca ARM de plată flexibilă.
Recomandări cheie
- O opțiune ARM este o variație a unui credit ipotecar cu rată ajustabilă care permite împrumutatului să aleagă dintre diferite opțiuni de plată în fiecare lună.
- Aceste opțiuni sunt de obicei o plată pe 30 de ani, cu amortizare completă; o plată pe 15 ani, cu amortizare integrală; o plată numai cu dobândă sau o așa-numită plată minimă care nu acoperă dobânda lunară.
- Pentru a evita creșterea substanțială a sumei datoriei, împrumutatul trebuie să aleagă cu atenție structura de rambursare pe care dorește să o adopte cu o opțiune ARM.
Înțelegerea opțiunilor ARM
Deoarece multe ARM-uri opționale oferă o rată de teaser scăzută, mulți debitori ipotecare își refinanțănează fără să știe ipoteca actuală în speranța de a face plăți mai mici. Din păcate, odată ce aceste rate teaser pe termen scurt expiră, ratele dobânzilor sunt returnate la cele similare creditelor ipotecare convenționale.
În plus, pentru acei debitori ipotecari ghinionişti care au ales să opteze pentru opţiunea ARM cu plăţi minime, vor descoperi că principalul datorat ipotecii lor a crescut efectiv. Acest lucru se datorează faptului că valoarea plăților minime nu acoperea în întregime dobânda ipotecii. Dobânda neacoperită ar fi apoi adăugată la capitalul ipotecii.
Opțiunile ARM erau populare înainte de criza creditelor ipotecare subprime din 2007-2008, când prețurile caselor au crescut rapid. Creditele ipotecare au avut o rată a dobânzii introductivă foarte scăzută, de obicei 1 la sută, ceea ce a determinat mulți oameni să presupună că și-ar putea permite mai multă locuință decât ar sugera venitul lor. Dar rata de teaser a fost doar pentru o lună. Apoi, rata dobânzii se resetează la un indice precum indicele Wells Cost of Saving (COSI) plus o marjă, ceea ce duce adesea la „șoc de plată”. Începând cu reglementările din 2014, opțiunile ARM au fost mai puțin populare
Modalități în care sunt plătite ARM-urile opționale
Într-un scenariu obișnuit, creditorul poate lăsa împrumutatul cu o opțiune ARM să decidă în fiecare lună ce tip de plată vrea să facă. Aceste opțiuni pot include efectuarea unei plăți minime, efectuarea unei plăți numai cu dobândă, efectuarea unei plăți amortizate complet pentru un credit ipotecar pe 15 ani sau efectuarea unei plăți amortizate pentru un credit ipotecar pe 30 de ani.
Biroul pentru Protecția Financiară a Consumatorului (CFPB) a eliminat efectiv opțiunile ARM în 2014 prin intermediul noilor standarde de credit ipotecar calificat (QM).
În timp ce opțiunile disponibile cu opțiunea ARM permit mai multă flexibilitate în ceea ce privește plățile, împrumutatul ar putea fi cu ușurință să aibă mai multe datorii pe termen lung decât a început. Ca și în cazul altor credite ipotecare cu rată ajustabilă, există posibilitatea ca ratele dobânzilor să se schimbe drastic și rapid în funcție de piață.
O opțiune ARM poate atrage gospodăriile în care veniturile pot fluctua, cum ar fi profesiile care își desfășoară activitatea pe comision, cu contract sau ca liber profesionist. Dacă nu văd atât de multă muncă în calea lor, alegând să plătească minimul pe o ipotecă. Deși acest lucru le poate permite să țină mai mulți bani în mână, suma minimă poate crește anual. În plus, plata minimă ar putea fi reformată la intervale de cinci sau 10 ani la o plată cu amortizare completă.
Aceste avertismente pot fi trecute cu vederea de către debitori, ceea ce îi poate lăsa nepregătiți pentru potențiala creștere a costurilor și creșterea soldului principalului. Dacă împrumutatul continuă să facă doar plata minimă, iar soldul neplătit crește pentru a depăși valoarea inițială a creditului ipotecar, să zicem 110% sau mai mult, atunci ipoteca s-ar putea reseta automat.
Opțiunile ARM au fost citate ca contribuitori la criza locuințelor care s-a dezvoltat după ce debitorii au căutat o astfel de finanțare pentru case pe care nu și-au putut permite să le plătească. În acele cazuri, debitorii au plătit doar suma minimă datorată în fiecare lună cu o opțiune ARM, apoi s-au trezit în cele din urmă în imposibilitatea de a-și plăti casele sau ipoteca a crescut în timp ce valoarea de vânzare a casei a scăzut.
