Ce este Tenancy in Common (TIC)?
Închirierea în comun (TIC) este un aranjament în care două sau mai multe persoane împart drepturile de proprietate asupra unei proprietăți sau a unei parcele de teren. Fiecare proprietar independent poate controla un procent egal sau diferit din totalul proprietății, care poate fi comercial sau rezidențial. Atunci când un chiriaș comun moare, partea sa din proprietate trece în proprietatea lor; au dreptul să-l lase oricărui beneficiar pe care îl aleg.
Recomandări cheie
- Închirierea în comun (TIC) este un aranjament în care două sau mai multe persoane au interese de proprietate într-o proprietate.
- Chiriașii în comun pot deține diferite procente din proprietate.
- Chiriașii în comun pot lăsa moștenire partea lor din proprietate oricui la moartea acestora.
- Închirierea în comun diferă semnificativ de o închiriere comună, în special în ceea ce privește drepturile de supraviețuire și gradul de proprietate pe care fiecare chiriaș îl are.
Cum funcționează Tenancy in Common (TIC).
Când două sau mai multe persoane dețin proprietăți ca chiriași în comun (TIC), toți au interese și privilegii echitabile în toate zonele acelei proprietăți. Totuși, co-locatarii pot avea o cotă diferită a intereselor de proprietate. De exemplu, Sarah și Debbie pot deține fiecare 25% dintr-o proprietate, în timp ce Leticia deține 50%.
Închirierea în convenții comune poate fi creată în orice moment. Deci, o persoană poate dezvolta un interes într-o proprietate ani după ce ceilalți membri au încheiat un acord de închiriere în comun. Revenind la exemplul de mai sus, am putea spune că Sarah și Leticia au deținut inițial fiecare 50% din proprietate. La un moment dat, Sarah a decis să o aducă pe Debbie în aranjament, împărțindu-și porția de 50% cu ea. Asta a creat un grup de TIC cu o împărțire 25/25/50.
Membrii acordului pot, de asemenea, să vândă sau să împrumute în mod independent din partea lor de proprietate.
În timp ce procentul proprietății deținute variază, un chiriaș comun nu poate revendica proprietatea asupra unei anumite părți a proprietății.
Încetarea unei locații în comun
Unul sau mai mulți co-locatari pot cumpăra alți membri pentru a dizolva contractul de închiriere în comun. Dacă cochiriașii dezvoltă interese sau direcții opuse pentru utilizarea sau îmbunătățirea proprietății sau doresc să vândă proprietatea, trebuie să ajungă la un acord comun pentru a merge mai departe. În cazurile în care nu se poate ajunge la o înțelegere, poate avea loc o acțiune de partiție. Acțiunea de împărțire poate fi voluntară sau dispusă de instanță, în funcție de cât de bine lucrează împreună co-locatarii.
Într-o procedură legală de împărțire, o instanță va împărți proprietatea între chiriași în membri comuni, permițând fiecărui membru să avanseze separat de ceilalți membri. Cunoscută ca o despărțire în natură, este modalitatea cea mai directă de împărțire a proprietății și este de obicei metoda folosită atunci când cochiriașii nu sunt contradictori.
În cazul în care co-locatarii refuză să lucreze împreună, ei pot lua în considerare intrarea într-o împărțire a proprietății prin vânzare. În acest caz, exploatația este vândută, iar veniturile sunt împărțite între co-locatari în funcție de interesele lor respective în proprietate.
Impozite pe proprietate cu chirie în comun
Deoarece o închiriere de comun acord nu împarte legal o parcelă de teren sau de proprietate, majoritatea jurisdicțiilor fiscale nu vor atribui separat fiecărui proprietar o factură de impozit pe proprietate proporțională în funcție de procentul de proprietate. Cel mai adesea, chiriașii în comun primesc o singură factură de impozit pe proprietate.
În multe jurisdicții, o închiriere de comun acord impune răspunderea solidară asupra co-locatarii. Această prevedere înseamnă că fiecare dintre proprietarii independenți poate fi răspunzător pentru impozitul pe proprietate până la suma totală a evaluării. Răspunderea se aplică fiecărui proprietar, indiferent de nivelul sau procentul de proprietate.
Odată ce impozitul pe proprietate este plătit, cochiriașii pot deduce acea plată din declarațiile de impozit pe venit. Dacă jurisdicția fiscală a urmat răspunderea solidară, fiecare colocatar poate deduce suma pe care a contribuit. În județele care nu urmează această procedură, acestea pot deduce un procent din impozitul total până la nivelul lor de proprietate.
Închiriere în comun vs. închiriere comună
Deși sună similar, închirierea în comun diferă în mai multe moduri de o închiriere comună.
Într-o închiriere comună, chiriașii obțin cote egale dintr-o proprietate cu același act în același timp, iar adăugările sau eliminările oricărui membru al grupului sunt mult mai semnificative. În acordurile TIC, schimbarea membrilor nu încalcă acordul; cu o închiriere comună, acordul este rupt dacă vreunul dintre membri dorește să-și vândă dobânda.
De exemplu, dacă unul sau mai mulți co-chiriași doresc să-i cumpere pe ceilalți, proprietatea trebuie vândută din punct de vedere tehnic și veniturile distribuite în mod egal între proprietari. Membrii închiriați în comun pot folosi, de asemenea, acțiunea de împărțire legală pentru a separa proprietatea, dacă exploatația este suficient de mare pentru a permite această separare.
Moartea unui chiriaș comun
O altă diferență substanțială apare în cazul decesului unui cochiriaș. După cum sa menționat mai devreme, acordurile TIC permit trecerea proprietății ca parte a averii proprietarului. Cu toate acestea, într-un contract de închiriere comună, titlul de proprietate trece la proprietarul supraviețuitor.
Cu alte cuvinte, chiriașii în comun nu au drepturi automate de supraviețuire. Cu excepția cazului în care ultimul testament al membrului decedat specifică că interesul său asupra proprietății urmează să fie împărțit între proprietarii supraviețuitori, un chiriaș decedat în interes comun aparține patrimoniului lor. În schimb, în cazul cochiriașilor, interesul proprietarului decedat este transferat automat proprietarilor supraviețuitori. De exemplu, atunci când patru chiriași comuni dețin o casă și un chiriaș moare, fiecare dintre cei trei supraviețuitori ajunge să primească o treime suplimentară din sfertul proprietății defunctului.
Căsătoria și proprietatea
Unele state stabilesc închirierea în comun drept proprietatea implicită pentru cuplurile căsătorite, în timp ce altele folosesc modelul de închiriere în proprietate comună. Un al treilea model, folosit în unele state, este o închiriere integrală, în care fiecare soț are un interes egal și indiviz în proprietate.
Termenii contractuali pentru chiriașii în comun sunt detaliați în actul, titlul sau alte documente de proprietate obligatorii din punct de vedere juridic.
Avantaje și dezavantaje ale unei locații comune
Cumpărarea unei case cu un membru al familiei, un prieten sau un partener de afaceri ca chiriași în comun poate facilita intrarea pe piața imobiliară. Deoarece depozitele și plățile sunt împărțite, cumpărarea și întreținerea proprietății pot fi mai puțin costisitoare decât ar fi pentru o persoană. În plus, capacitatea de împrumut poate fi eficientizată dacă un proprietar are un venit mai mare sau o bază financiară mai bună decât ceilalți membri.
Cu toate acestea, atunci când ipotecă o proprietate ca chiriași în comun, de obicei toți debitorii semnează documentele. Deoarece toți membrii semnează documente de ipotecă, în caz de neplată, creditorul poate confisca deținerile de la toți membrii grupului. De asemenea, chiar dacă unul sau mai mulți debitori încetează să contribuie la plata ipotecii, ceilalți debitori trebuie să acopere plățile pentru a evita executarea silită.
Capacitatea de a folosi un testament pentru desemnarea beneficiarilor proprietății îi conferă cochiriașului controlul asupra cotei lor. Dacă un cochiriaș moare fără testament, interesul său pentru proprietate va trece prin testare – un eveniment costisitor atât din punct de vedere al timpului, cât și al banilor.
De asemenea, co-locatarii rămași pot descoperi că acum dețin proprietatea cu cineva pe care nu îl cunosc sau cu care nu sunt de acord. Acest nou co-chiriaș poate depune o acțiune de împărțire, forțând co-locatarii care nu doresc să vândă sau să împartă proprietatea.
-
Facilitează achiziția de proprietăți
-
Numărul de chiriași se poate schimba
-
Sunt posibile diferite grade de proprietate
-
Fără drepturi automate de supraviețuire
-
Toți chiriașii răspund în mod egal pentru datorii și impozite
-
Un chiriaș poate forța vânzarea proprietății
Exemplu de închiriere în comun
California permite patru tipuri de coproprietate care includ proprietatea comunității, parteneriatul, închirierea în comun și închirierea în comun. Cu toate acestea, TIC este forma implicită în rândul părților necăsătorite sau ale persoanelor fizice care dobândesc împreună proprietăți. În California, acești proprietari au statutul de chiriași în comun, cu excepția cazului în care acordul sau contractul lor prevede altfel, cum ar fi înființarea unui parteneriat sau închiriere comună.
Un TIC este unul dintre cele mai comune tipuri de proprietate în San Francisco, conform SirkinLaw, o firmă de avocatură imobiliară din San Francisco specializată în coproprietate. Ei susțin că conversiile TIC – schimbarea structurii de proprietate a proprietăților în condominiu într-un aranjament de închiriere în comun – au devenit din ce în ce mai populare și în alte părți ale Californiei, inclusiv în Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego. , și în toate județele Marin și Sonoma.
Ce are dreptul de a face Tenancy in Common (TIC) proprietarilor?
Închirierea în comun (TIC) se referă la un aranjament juridic în care două sau mai multe părți dețin în comun o proprietate imobiliară, cum ar fi o clădire sau o parcelă de teren. Detaliile aranjamentului acestor părți ar diferi de la un caz la altul, în funcție de contractele lor individuale de cumpărare și de acordurile legale. Dar caracteristica cheie a unui TIC este că oricare dintre părți își poate vinde partea din proprietate, rezervându-și, de asemenea, dreptul de a transmite moștenitorii lor cota de proprietate.
Care este diferența dintre un TIC și o închiriere comună?
Un TIC și o închiriere comună sunt concepte similare, în sensul că ambele se referă la situații în care două sau mai multe părți doresc să dețină proprietăți împreună. Principala diferență dintre ele constă în modul în care părțile gestionează o situație în care o parte trebuie să-și vândă cota de proprietate. Într-un TIC, oricare dintre părți își poate vinde acțiunile în orice moment, dar într-o situație de închiriere comună, vânzarea ar duce la încetarea contractului.
Ce se întâmplă când unul dintre chiriașii în comun moare?
Unul dintre avantajele unui TIC este că este capabil să reziste unui scenariu în care unul dintre chiriași moare. În această situație, cota de proprietate a chiriașului acum decedat ar fi transmisă moșiei acelui chiriaș. Acesta va fi apoi tratat în conformitate cu testamentul chiriașului decedat. Între timp, orice chiriași supraviețuitor ar fi liber să continue să dețină și să ocupe proprietatea. În schimb, dacă decesul unui cochiriaș ar avea loc într-un acord de închiriere comună, chiriașul sau chiriașii supraviețuitori ar moșteni automat pachetul de proprietate al defunctului.