Ce este un act special de garanție?
Un act de garanție special este un act de proprietate imobiliară în care vânzătorul proprietății – cunoscut sub numele de concedent – garantează numai împotriva oricăror fapte care au avut loc în timpul deținerii lor fizice. Cu alte cuvinte, concedentul nu garantează împotriva oricăror vicii ale titlului clar care au existat înainte de a intra în posesia proprietății.
Recomandări cheie
- Un act de garanție specială este un act în care vânzătorul unei piese de proprietate garantează doar împotriva problemelor sau grevărilor din titlul de proprietate care au apărut în timpul deținerii sale.
- Un act de garanție special garantează două lucruri: Concedentul deține și poate vinde proprietatea; iar proprietatea nu a suportat greve în timpul deținerii sale.
- Un act de garanție special este mai limitat decât actul de garanție general mai comun, care acoperă întreaga istorie a proprietății.
- Atât actele de garanție generală, cât și actele de garanție speciale oferă aceleași protecții generale pentru cumpărător.
- Diferența principală dintre o garanție specială și un act de garanție generală este modul în care acestea se ocupă de intervalul de timp de protecție acordat dreptului de proprietate.
Cum funcționează un act de garanție special
Actele speciale de garanție sunt cel mai frecvent utilizate în tranzacțiile cu proprietăți comerciale. Tranzacțiile cu o singură familie și alte proprietăți rezidențiale vor folosi de obicei un act de garanție generală. Mulți creditori ipotecari insistă asupra utilizării actului de garanție generală.
Actele speciale de garanție poartă mai multe nume în diferite state, inclusiv actul de legământ, actul de acordare și actul de garanție limitată. Garanția acoperă doar perioada în care vânzătorul a deținut dreptul de proprietate asupra proprietății cu un act special de garanție. Actele speciale de garanție nu protejează împotriva greșelilor dintr-un titlu liber și clar care ar putea exista înainte de proprietatea vânzătorului.
Astfel, emitentul unui act de garanție specială este răspunzător numai pentru datorii, probleme sau alte sarcini la titlu pe care le-a cauzat în timpul deținerii proprietății. Beneficiarul își asumă responsabilitatea pentru orice probleme care apar de la proprietarii anteriori.
Act general de garanție
Un act de garanție prevede transferul dreptului de proprietate sau al titlului de proprietate asupra proprietății imobiliare comerciale sau rezidențiale și vine cu anumite garanții făcute de vânzător. Aceste garanții includ că titlul de proprietate este transferat în mod liber și în mod liber de creanțe de proprietate, garanții sau ipoteci restante sau alte sarcini de către persoane fizice sau entități, altele decât vânzătorul.
Un act de garanție generală acoperă întreaga istorie a proprietății și garantează că proprietatea este liberă și curată de defecte sau sarcini, indiferent dacă acestea s-au întâmplat sau sub a căror proprietate. Actul de garanție generală asigură cumpărătorul că obține drepturi de proprietate depline fără potențiale probleme legale valabile cu titlul.
Actul de garanție generală este cel mai obișnuit și preferat tip de instrument folosit pentru a transfera titluri imobiliare în Statele Unite.
Act de garanție specială vs. act de garanție generală
Un act de garanție special, cunoscut și ca un act de garanție limitată, este o variație a actului de garanție generală. În timp ce cuvântul „special” poate comunica unui cumpărător ideea că actul este de calitate superioară, actul special de garanție este mai puțin cuprinzător. Oferă mai puțină protecție datorită intervalului de timp limitat pe care îl acoperă. În proprietatea rezidențială, actele speciale de garanție sunt frecvent utilizate în executări silite și vânzarea forțată a proprietății pentru a satisface o datorie.
De exemplu, imaginați-vă o casă care a avut doi proprietari anteriori înaintea dvs. Primul proprietar a fost un tezaurist, iar în curând casa și curtea au căzut în paragină. Direcția de aplicare a codurilor din oraș a emis amenzi împotriva proprietarului, care erau atașate imobilului. Proprietarul a rămas în urmă cu ipoteca, iar banca a executat silit, vânzând locuința celui de-al doilea proprietar.
Spre plăcerea cartierului, noul proprietar a reparat casa și a făcut curat în curte. Dupa 10 ani scot casa pe piata, iar tu o cumperi folosind un act de garantie special. Câțiva ani mai târziu, decizi să vinzi casa. Cu toate acestea, deoarece garanțiile de aplicare a codului rămân împotriva proprietății, acestea ar putea greva vânzarea dvs. Cel puțin, va trebui să satisfaceți garanția orașului pentru a elibera titlul.
Asemănări între actele de garanție generală și actele de garanție speciale
Atât actele de garanție generală, cât și cele speciale identifică:
- Numele vânzătorului — concedentul
- Numele cumpărătorului — beneficiarul
- Locația fizică a proprietății
- Proprietatea este liberă de datorii sau sarcini, altele decât cele menționate în act
- Concedentul garantează că este proprietarul de drept al proprietății și că are dreptul legal de a transfera titlul
- Concedentul garantează că proprietatea este liberă și liberă de orice garanție și că nu există pretenții restante asupra proprietății din partea vreunui creditor care o folosește ca garanție.
- Există o garanție că titlul va rezista oricăror pretenții ale terților privind proprietatea asupra proprietății.
- Concedentul va face tot ceea ce este necesar pentru a remedia titlul de proprietate al beneficiarului
-
Garanțiile speciale permit transferul titlului de proprietate între vânzător și cumpărător.
-
Achiziționarea unei asigurări de titlu poate atenua riscul unor pretenții anterioare la actul de garanție specială.
-
Este util pentru cumpararea unei case in executare silita.
-
Actele speciale de garanție oferă o protecție îngustă pentru beneficiari sau cumpărători.
-
Actele speciale de garanție acoperă doar perioada de proprietate a concedentului sau vânzătorului.
-
Actele speciale de garanție nu sunt adesea folosite pentru proprietăți rezidențiale
Exemplu de act de garanție specială
Deși actele de garanție generale sunt mai frecvente în tranzacțiile imobiliare rezidențiale, există un domeniu în care actul de garanție specială devine norma. Această arena este destinată proprietăților executate silite, proprietăților imobiliare (REO) sau proprietăților vândute în scurt timp.
Majoritatea Asociației Naționale Federale de Ipoteca (FNMA), Locuințelor și Dezvoltare Urbană (HUD) și a reședințelor deținute de bănci vând folosind acest tip de act. Poate că un motiv principal pentru utilizarea actelor speciale de garanție este faptul că autoritatea de vânzare nu dorește să fie răspunzătoare pentru nicio situație privind bunul înainte de sechestru.
De exemplu, în 2012, un cuplu cu o casă în comitatul Grenada, Mississippi, nu a plătit împrumutul asupra proprietății. În februarie 2013, proprietatea a fost executată silită de către creditorul lor, Wells Fargo Bank. Documentele legale ulterioare au indicat că Wells Fargo „a transmis proprietatea către FNMA într-un act special de garanție”.
consideratii speciale
De cele mai multe ori, o căutare a titlului va descoperi orice garanție sau pretenție la titlul unei proprietăți. O căutare de titlu este o revizuire a înregistrărilor publice disponibile pentru a determina dreptul de proprietate asupra proprietății. Avocații, companiile de titluri și persoanele fizice pot finaliza căutările de titluri pentru a verifica proprietatea asupra proprietății. Deși aceste căutări sunt extinse, există întotdeauna posibilitatea ca ceva să fie ratat.
Din acest motiv, majoritatea cumpărătorilor – indiferent de tipul de act de garanție pe care îl folosesc – achiziționează și asigurare de titlu atunci când cumpără o proprietate. Asigurarea de titlu este o poliță de asigurare de despăgubire care protejează un cumpărător de pretenții financiare împotriva titlului unei proprietăți pe care o dețin.
Pentru ce este folosit un act de garanție special?
Dacă sunteți implicat într-o tranzacție de proprietate comercială, cel mai probabil va trebui să utilizați un act de garanție special.
Ce este un act de garanție generală?
Dacă cumpărați o casă sau un alt tip de proprietate rezidențială, de obicei veți folosi un act de garanție general pentru tranzacția dvs. cu creditorul dvs. ipotecar.
Care sunt alte nume pentru un act de garanție special?
Actul de acord, actul de acordare și actul de garanție limitată sunt toate nume diferite pentru „actul de garanție specială” folosit de industria imobiliară.