Ce este o afacere de companie de exploatare/companie imobiliară (Opco/Propco)?
O afacere de companie/companie imobiliară (opco/propco) este un acord de afaceri în care o companie subsidiară (adică, compania imobiliară sau „propco”) deține toate proprietățile generatoare de venituri în locul companiei principale (compania de exploatare sau „opco.”)
Acordurile Opco/propco permit ca toate problemele legate de finanțare și ratingul de credit pentru ambele companii să rămână separate. Această structură de afaceri este comună în tranzacțiile imobiliare și în structurarea trusturilor de investiții imobiliare (REIT).
Recomandări cheie
- Aranjamentele de afaceri Opco/propco au ca rezultat o filială sau o companie imobiliară (propco) să dețină sau să dețină toate activele și imobilele pe care compania de exploatare principală (opco) le folosește pentru a genera venituri.
- Ofertele Opco/propco pot ajuta compania-mamă să beneficieze, deoarece condițiile de finanțare și de credit sunt independente de compania care operează.
- Pe lângă independența împrumutului, aceste tipuri de tranzacții pot avea avantaje fiscale pentru compania-mamă.
- Deși unii pot considera aceste tipuri de lacune fiscale, ele sunt în întregime legale și sunt, în general, considerate semnul unei afaceri inteligente.
Înțelegerea ofertelor companiei de exploatare/companii de proprietate (Opco/Propco)
Companiile-mamă pot fi conglomerate sau holdinguri. Un conglomerat, cum ar fi General Electric, deține companii cu modele de afaceri distincte, pe lângă operațiunile sale de bază. În schimb, o societate holding este creată cu scopul specific de a deține un grup de filiale și nu își desfășoară operațiunile de afaceri. Holdingurile se formează în mod normal pentru a obține avantaje fiscale.
Parteneriatele în comandită principală, sau MLP-urile, angajează, de asemenea, o structură mamă/filială similară. Majoritatea MLP-urilor sunt tranzacționate public. Din punct de vedere fiscal, investitorii pot alege cum ar dori să primească venitul pe care compania le generează.
Un MLP are o structură de impozitare de tip pass-through, ceea ce înseamnă că toate profiturile și pierderile sunt transmise asociaților comanditari. MLP în sine nu este responsabil pentru impozitele pe profit pe veniturile sale și astfel evită dubla impozitare a majorității corporațiilor. Majoritatea MLP-urilor operează în industria energetică. Filialele dețin acțiuni (oficial unități) ale societății-mamă MLP, redistribuind venitul pasiv prin intermediul corporației ca dividend obișnuit.
Critici ale unei tranzacții de companie de exploatare/societăți imobiliare (Opco/Propco)
Aranjamentele Opco-propco permit companiei operatoare să închirieze sau să închirieze proprietate de la societatea imobiliara. În practică, aceasta arată ca o vânzare și un leaseback. Cu toate acestea, compania nu renunță niciodată la proprietate în vreun mod real, deoarece propco și opco fac parte din același grup de companii.
În timp ce acest lucru ar putea suna ca echivalentul corporativ de a-ți lua prăjitura și a-l mânca, pot exista mai multe dezavantaje la crearea unui propco. Dacă o afacere funcționează din mai multe locații, mai degrabă decât din una principală, un aranjament propco blochează compania într-o situație în care închiderea oricărei locații devine mai dificilă.
Într-o configurație de afaceri tradițională, de exemplu, o companie ar putea alege să închidă o locație sau un birou cu performanțe slabe și, probabil, să vândă proprietatea. În schimb, într-un aranjament propco, propco deține proprietatea și nu poate alege să o descarce dacă piața nu se va întoarce suficient pentru a acoperi datoriile.
În consecință, opco poate fi obligat să plătească chiria pentru o proprietate, chiar dacă nu o folosește, deoarece propco depinde de acel venit pentru a deservi datoria finanțată din proprietăți.
Exemplu de ofertă de companie de exploatare/companie imobiliară (Opco/Propco)
În Marea Britanie, tranzacțiile opco/propco sunt o metodă foarte populară prin care o companie-mamă poate crea un REIT. Un REIT deține, operează și/sau finanțează bunuri imobiliare care generează venituri. Majoritatea REIT-urilor sunt specializate într-un anumit sector, cum ar fi REIT-urile de birou sau REIT-urile de asistență medicală. În general, REIT-urile vor transfera investitorilor plățile de chirie colectate sub formă de dividende.
Crearea unui REIT prin intermediul unei tranzacții opco/propco poate avea loc prin vânzarea inițială a activelor generatoare de venit de la compania de exploatare către o filială. Apoi, filiala închiriază proprietatea înapoi companiei care operează. Compania de exploatare poate divizarea ulterior filiala ca REIT. Avantajul de a face acest lucru este că societatea poate evita apoi dubla impozitare asupra distribuțiilor sale de venit.
